Compatibilité du statut du fermage et des activités touristiques

Si vous désirez développer une activité de tourisme rural alors que vous êtes soumis aux statuts du fermage, il est primordial de s'interroger sur la compatibilité de ces activités touristiques avec le statut du fermage car le risque de résiliation du bail existe.

1° Règles de compatibilité

Il convient de distinguer deux cas :

a- l'activité touristique est de nature agricole

La loi dispose désormais expressément que la diversification agricole n'entre pas en contradiction avec les statuts du fermage. L'activité touristique de nature agricole s'entend d'une activité, située au sein de l'entreprise agricole, qui a pour support l'exploitation et qui se situe dans le prolongement de l'acte de production.

Il est à ce titre primordial que le fermier continue d'exploiter le fonds conformément à sa disposition agricole. En effet, le développement de l'activité touristique rurale ne doit en aucun cas compromettre la bonne exploitation du fonds. Cela signifie que le fermier ne doit pas délaisser ses activités agricoles " classiques " au profit de l'activité touristique.

b- l'activité touristique est de nature commerciale

Lorsqu'il n'existe plus de lien étroit entre l'activité de production animale et végétale et l'activité touristique, cette dernière est alors de nature commerciale.

Cependant, l'exercice par le fermier soumis au statut du fermage d'activité commerciale reste soumis à deux conditions :

- les activités commerciales doivent rester accessoires par rapport aux activités agricoles.
- l'exercice des activités commerciales ne doit pas compromettre la bonne exploitation du fonds.

Si ces deux conditions ne sont pas remplies le fermier risque de voir son bail rural résilié.

Attention : vous devez en toute hypothèse vérifier que votre contrat de bail ne comporte aucune clause interdisant l'exercice de toute activité commerciale, même accessoire. Si c'était le cas, vous ne pourrez en aucun cas exercer une activité touristique de nature, sans quoi votre bailleur aurait la possibilité de résilier le bail rural.

2° Quelles formalités faut-il accomplir ?

Même si le principe de la compatibilité d'une activité touristique avec le statut du fermage est établi, un certain nombre de formalités doivent être impérativement respecté par le fermier avant la mise en place de prestations touristiques, notamment en cas de réalisation de travaux importants ou de sous-location.

a- Travaux d'amélioration

Afin d'améliorer sa capacité touristique, le fermier peut être amené à procéder à des investissements sur les biens qu'il exploite. Il doit alors dans ce cas respecter scrupuleusement les procédures prévues dans ce but dans les statuts du fermage puisqu'en fonction des travaux réalisés, il peut-être nécessaire soit d'obtenir l'accord préalable du bailleur, soit plus simplement de l'informer.

Si les procédures prévues ne sont pas respectées, le fermier ne pourra alors prétendre à aucune indemnisation par le bailleur à la fin du bail au titre des travaux réalisés.

Le fermier doit demander l'autorisation préalable du bailleur dans les cas suivants :

- les plantations et les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol (en cas de refus du bailleur, le fermier peut saisir le tribunal).
- la construction de bâtiments d'habitation (dans ce cas, le refus du bailleur est sans aucun recours possible).

Le fermier doit informer son propriétaire deux mois avant de réaliser les travaux suivants en lui envoyant un état descriptif et estimatif par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le bailleur aura alors la possibilité de prendre les travaux à sa charge ou de saisir le tribunal des baux ruraux pour empêcher la construction :

- les travaux d'amélioration de l'habitat qui ont pour objet d'adapter les locaux aux normes de salubrité, de sécurité, de confort et qui servent à économiser l'énergie.
- les travaux qui ont pour objet l'amélioration des bâtiments d'exploitation.
- les ouvrages incorporés au sol ( assainissement, drainage, irrigation)

b- Sous location

Le principe en matière de bail rural est celui de l'interdiction de toute forme de sous-location.

Cependant, la sous-location est admise pour un usage de vacances ou de loisirs (que ce soit pour les bâtiments ou les terrains), à la seule condition que le bailleur ait préalablement donné son accord au preneur par écrit.

Remarque : il faut cependant noter que chacune des sous-locations ne peut dépasser trois mois consécutifs. Le sous locataire ne dispose en outre d'aucun droit au renouvellement du bail ni au maintien dans les lieux lorsque le contrat arrive à son terme.

Vincent HAMEAU.
SELARL Hameau-Guerard et Associés