Les baux d’immeuble
Que l’on investisse dans l’immobilier d’habitation, dans l’immobilier d’entreprise, dans la location meublée, des lois régissent systématiquement les rapports locataires – propriétaires souvent d’ailleurs au profit des premiers, au détriment des seconds. Alors avant de s’engager, un conseil : connaître ces règles dans les moindres détails !
Que l'on investisse dans l'immobilier d'habitation, dans l'immobilier d'entreprise, dans la location meublée, des lois régissent systématiquement les rapports locataires – propriétaires souvent d'ailleurs au profit des premiers, au détriment des seconds. Alors avant de s'engager, un conseil : connaître ces règles dans les moindres détails !
Depuis une cinquantaine d'années, le législateur s'est déchaîné « tous azimuts » pour assurer la protection des locataires, qu'il s'agisse des baux d'habitation – non meublés ou meublés – des baux professionnels, des baux mixtes ou commerciaux.
Avant cette frénésie de nouvelles lois et décrets, les baux d'immeuble étaient en effet tout simplement régis par le vieux Code Napoléon (1804), autrement dit le Code Civil (articles 1709 et suivants) qui continue d'ailleurs de réglementer les principes de base de tous les baux de quelque nature que ce soit : c'est ce qu'on appelle le « droit commun des baux ». On y trouve la réglementation concernant les obligations de base respectives des locataires et propriétaires : le paiement du loyer, les répartitions de charges et de travaux, les responsabilités en matière d'incendie, de délivrance de la chose louée, des troubles de jouissance, etc…
Le législateur a ensuite introduit une série de lois et décrets spécifiques à chaque secteur.
Finalement, il ne reste plus grand chose qui ne soit pas réglementé ! Le pur libéralisme n'existe plus que pour les locations de chambres d'hôtes, de pensions de famille, les foyers hôtel, les résidences pour étudiants ou jeunes travailleurs, les hôtels classés ou non, les maisons familiales de vacances, les maisons de retraite et bien sûr les garages !
Tout le reste est soigneusement encadré par des législations d'ordre public, c'est-à-dire que même si les parties le veulent, elles ne peuvent y déroger avec parfois des sanctions pénales à la clé si elles ne respectent pas la loi ! Point par point, ce qu'il faut retenir de ces différentes législations.
I. Les baux d'habitation
Il peut exister des baux pour des locations non meublées ou meublées. Comme on le verra, les locaux meublés sont beaucoup moins réglementés puisque la durée en est libre de même que le montant du loyer et que les expulsions sont plus rapides en cas de non paiement du loyer.
Mais attention aux fraudes déjouées par les tribunaux pour les « faux meublés ». Pour sortir du carcan de la réglementation du bail non meublé, il faut véritablement que le bailleur loue un local avec suffisamment de meubles pour la vie courante. A défaut, les tribunaux requalifieront les conventions faussement qualifiées de meublé. Pour éviter cet écueil, il est nécessaire de réaliser un inventaire du mobilier qui soit en nombre suffisant et qui sera annexé à la convention de location.
Deux régimes continuent de coexister selon que l'immeuble est ou non ancien, c'est-à-dire construit avant le 1 er septembre 1948 et situé dans une commune frappée par un décret qui va l'y assujettir.
A. Locaux soumis à la loi de 1948
Il s'agit de locaux dans des immeubles construits avant le 1 er septembre 1948. Les occupants de ces logements y restent assujettis jusqu'à ce que le local devienne vacant auquel cas, il passe dans le régime de la loi du 6 juillet 1989 laquelle a organisé une méthode « douce » de sortie du système.
L'on sait que ce régime institue le droit au maintien dans les lieux, c'est-à-dire un bail à durée limitée et une taxation des locaux suivant une méthode complexe dite de « surface corrigée » ; c'est-à-dire que chaque année, en général au mois de juillet, un décret pris par le gouvernement fixe autoritairement le prix au m 2 de ces logements et il s'agit, on le sait, de loyers souvent très dérisoires. Au surplus, la loi organise un système complexe de transmission de droit au maintien dans les lieux aux héritiers sauf si une certaine catégorie de congés a été donnée à l'occupant avant son décès.
Il faudra donc tolérer ce type de bail jusqu'à ce que le local devienne vacant. Il sera alors possible de le relouer. Mais attention à la relocation ! Les locataires peuvent exiger non plus un maintien dans les lieux et un système de loyer taxé comme cela était possible autrefois ; ils pourront demander une mise en conformité à des normes de confort fixées par un décret du 6 mars 1987 à condition d'en faire la demande dans un délai d'un an à compter du nouveau bail.
Le défaut de mise aux normes, c'est-à-dire de travaux exigés par ce décret, peut entraîner une réduction du loyer fixé par le système des références selon les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, sous contrôle du tribunal d'instance local. Et si l'on ne peut pas faire les travaux car la configuration des lieux l'interdit, le tribunal peut accorder des dommages et intérêts équivalents à une réduction de loyer.
Sortie de la loi lorsque le local n'est pas vacant : plusieurs solutions sont possibles.
- Proposer un bail de 8 ans tel que le permet l'article 28 de la loi du 23 septembre 1986 à condition que les ressources du locataire cumulées avec celles des occupants du logement soient inférieures à un seuil fixé par décret. Le bail sera de 8 ans, le loyer sera fixé par référence à ce qui se fait dans le quartier et l'étalement de la majoration s'appliquera par huitième au cours des 8 années de durée du contrat.
- Exercer une reprise pour habiter : pour soi-même, son conjoint, ses ascendants ou ceux de son conjoint à condition de fournir un local correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, ou bien, reprise au profit du propriétaire s'il démontre qu'il est mal logé et qu'il est de meilleure utilisation familiale qu'il reprenne le logement loué ou encore si le bailleur a perdu son logement involontairement.
- Reprise pour construire : tout dépend de l'ampleur des travaux. Si la restructuration du bâtiment est telle que l'éviction temporaire du locataire est inévitable, son relogement ou sa réintégration sont préservés par la loi. Si les travaux n'entraînent qu'une privation partielle et temporaire de jouissance, dès l'achèvement des travaux, le propriétaire est tenu de restituer les lieux dont le locataire a été privé, le tout sous contrôle du tribunal d'instance aux termes d'une législation précise et complexe nécessitant de toute façon une autorisation administrative de travaux. C'est une affaire à manier avec délicatesse car nous avons vu plus d'un bailleur succomber dans une question de prescription ou de procédure si le dossier n'est pas convenablement monté.
- Insuffisance d'occupation des locaux : si le bailleur s'aperçoit que les locaux sont insuffisamment occupés, il peut donner un congé qui fait perdre le maintien dans les lieux. Sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables (non compris les cuisines) supérieures de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.
- Proposer au locataire une indemnité d'éviction. Attention, le bailleur ne doit jamais la proposer par écrit car à défaut, il serait passible de sanctions pénales. En revanche, si c'est le locataire qui la demande expressément, les parties peuvent en convenir. Impossible de donner un tarif qui variera suivant les villes ou communes. A Paris, on considérait à la grande époque des marchands de biens que les négociations pouvaient se faire entre 100 et 300 euros le m 2 selon l'emplacement.
Anciens « baux de 6 ans »
On ne peut traiter convenablement de la loi du 1 er septembre 1948 sans parler de ces baux qui ont fait couler beaucoup d'encre et pour lesquels la jurisprudence est innombrable. Il faut simplement se souvenir que dans les années soixante, il était possible pour les locaux anciens qui étaient devenus vacants de signer des baux de 6 ans à condition qu'un constat d'huissier fait à l'entrée dans les lieux du nouveau locataire prouve qu'il respectait certaines conditions de confort édictées par décrets. Ces baux peuvent encore exister et ils ont pour qualification : baux de l'article 3 quinquies , de l'article 3 septies et même de l'article 3 octies ! Impossible d'examiner ici ces régimes dérogatoires et ce qu'ils sont devenus. Seule une appréciation au cas par cas et l'historique de ces locations peuvent permettre un examen précis de leur possibilité de sortir actuellement du régime de la loi …
Il faut simplement signaler aux investisseurs qui achètent des « locaux loi de 1948 » qu'ils doivent finement analyser les baux en cours qui ont pu se renouveler de six années en six années, car ils sortent du régime instauré dans les années soixante et peuvent, s'ils ont été renouvelés par tacite reconduction, sortir du régime bien pénalisant pour les propriétaires de la loi de 1948. Il existe à cet égard une jurisprudence diverse et variée sur ce que l'on appelle la « renonciation tacite mais non équivoque » à invoquer le régime du droit au maintien dans les lieux et de la taxation des loyers si plusieurs baux successifs ont été renouvelés sans protestation du locataire.
B. Baux de logements « neufs »
On appellera un logement « neuf » un local dans un immeuble qui a été construit après le 1 er septembre 1948. Ils ont commencé à être réglementés sévèrement depuis la fameuse loi »Quillot » du 22 juin 1982, depuis lors modifiée ou amendée par les lois du 23 décembre 1986, puis du 6 juillet 1989 complétée par celle du 21 juillet 1994 …
Durée du bail
La durée de ces baux est de trois ans minimum si le bailleur est une personne physique ou six ans s'il s'agit d'une personne morale. Ces durées sont automatiquement reconductibles sauf si six mois à l'avance, un congé d'huissier est donné pour vente ou reprise personnelle ou pour sa proche famille ou s'il existe un « motif légitime et sérieux » telle une reconstruction de l'immeuble ou un comportement de mauvaise foi du locataire ou encore des impayés systématiques de loyer pendant le cours du bail expiré, des travaux exécutés par le locataire et non autorisés par le bailleur, etc…
Fixation du loyer
Le loyer est librement fixé entre les parties, indexable sur l'indice Insee du coût de la construction tous les ans. A la fin du bail, si l'on démontre que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, il est possible de faire signifier congé par huissier au moins six mois avant le bail en saisissant le tribunal d'instance à l'intérieur de ce délai, puis de le mettre au niveau des loyers comparables après sans doute une expertise qu'ordonnera le juge. La loi prévoit que l'augmentation se fait par augmentation de sixième indépendamment de la nouvelle indexation habituelle chaque année sur l'indice Insee de coût de la construction.
Encore faut-il prouver que le loyer est manifestement insuffisant par rapport au voisinage, ce qui implique une expertise très serrée avec des références d'immeubles ou d'appartements les plus voisins et les plus comparables possibles.
La loi du 6 juillet 1989 qui réglemente ces baux est stricte quant aux clauses qui doivent y figurer dont certaines peuvent être nulles. Il faut donc soigneusement suivre les obligations précisées par la loi à cet égard, car les tribunaux peuvent annuler des clauses qui ne serait pas conforme à la loi d'ordre public. L'on précisera ici à nouveau que ces baux sont donc réglementés non seulement par la loi du 6 juillet 1989, mais également par le Code Civil concernant les obligations de base de chacun. On se souviendra sans doute à cet égard des fameuses références aux articles 605 et 606 du Code Civil sur la répartition de la charge des travaux. Mettre à la charge du locataire le « 606 » consiste en basculant sur le locataire, s'il l'accepte, tous les gros travaux.
C. Logements de fonction et locations saisonnières
Concernant les logements de fonction, il importe de préciser que, si l'emploi cesse pour quelque cause que ce soit, le locataire n'est pas protégé et doit quitter le logement. Il importe donc, comme l'exige la jurisprudence, qu'il y ait un lien étroit entre le logement et l'emploi occupé par le preneur.
En revanche, n'est pas considéré comme un logement de fonction et permet au locataire de rester dans les lieux, le logement fourni et non spécifié dans le contrat de travail.
Autre cas spécifique, les locations saisonnières. Celles-ci sont exclues de toutes protections. Qu'elles soient consenties à la semaine, à la quinzaine, au mois, ou éventuellement à la saison (pouvant aller selon les circonstances de 6 mois à 10 mois dans le cas d'une saison universitaire par exemple).
Un modèle de contrat de location saisonnière est disponible ici.
2- Les baux professionnels et mixtes
Le bail professionnel est défini comme la location d'un local pour l'exercice d'une profession ou d'une fonction qui ne relève pas d'un autre statut particulier comme le statut des baux commerciaux ou des baux ruraux.
Ils ne sont pas soumis aux statuts des baux d'habitation de la loi du 6 juillet 1989 sauf quand ils sont à usage mixte, professionnel et d'habitation.
Et si le bail est exclusivement professionnel, il est soumis aux dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 toujours en vigueur, à savoir :
- il est obligatoirement écrit pour une durée de six ans ;
- à son expiration, il est reconduit tacitement pour la même durée sauf préavis de non renouvellement donné six mois à l'avance ;
- le locataire peut quitter à tout moment moyennant un préavis de six mois.
Mais attention, ces nouvelles dispositions ne sont pas applicables aux baux en cours lors de l'entrée en application de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que l'a jugé la Cour de Cassation. Ce qui signifie qu'il ne s'agit pas d'un nouveau bail professionnel conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 6 juillet 1989 avec libération de ce bail, le bailleur peut à la fin du bail, délivrer un congé et refuser le renouvellement du contrat si le preneur refuse l'augmentation du loyer proposée.
3- Les baux commerciaux
Le décret du 30 septembre 1953 institue un droit au renouvellement du locataire commerçant sauf s'il lui a été consenti un bail dérogatoire d'une durée qui ne doit pas être supérieure à vingt-quatre mois. Ces baux sont en général consentis pour trois, six ou neuf années, ce qui signifie que le locataire ne peut en sortir qu'à chaque période triennale. Quant au propriétaire, il ne peut le résilier tous les trois ans que pour reconstruire en offrant une indemnité d'éviction.
Les clauses des baux commerciaux sont librement débattues entre les parties au moment du nouveau bail : il est notamment tout à fait possible de basculer sur le locataire toutes les charges et impôts fonciers si celui-ci y consent. En revanche, en cas de renouvellement de bail, il est interdit de modifier les clauses sauf accord entre les parties.
La révision du loyer
La révision peut être triennale auquel cas il faut adresser une lettre RAR de révision tous les trois ans en n'augmentant le loyer que conformément à l'évolution de l'indice Insee du coût de la construction, sauf si l'on peut faire déplafonner le loyer pour modification des facteurs locaux de commercialité de plus de 10%.
En cas de révision annuelle, elle est automatique en fonction des indices Insee du coût de la construction, mais peut être déplafonnée (à la hausse ou à la baisse) si la valeur locative a augmenté ou diminué de plus de 20% depuis la dernière fixation du loyer.
Le renouvellement
A son échéance, le bail est automatiquement reconduit pour une durée indéterminée sauf si locataires ou propriétaires ont donné congé (à tout moment par exploit d'huissier).
L'indemnité d'éviction est calculée suivant les usages du commerce considéré en fonction du chiffre d'affaires moyen sur les trois dernières années outre les indemnités accessoires de déménagement et trouble commercial, en général de trois mois de bénéfice. Cette méthode est à combiner avec celle du différentiel de loyer de plus en plus appliqué par la jurisprudence. Le loyer payé est comparé avec celui pratiqué pour des locaux équivalents à proximité, le différentiel est affecté d'un coefficient variant suivant les emplacements qui vont de 3 à 8 pour des emplacements exceptionnels.
Des modèles de lettres de congé et de renouvellement de bail commercial sont disponibles ici.
On aura pu constater qu'en France, à part les baux professionnels qui protègent finalement assez peu les locataires et favorisent plutôt les bailleurs, les locataires sont très protégés tant dans leur droit au maintien dans les lieux à l'expiration du bail auquel les bailleurs peuvent difficilement échapper, qu'en ce qui concerne l'encadrement du prix des loyers. On peut quand même constater que le législateur a bien voulu laisser quelques portes ouvertes aux investisseurs pour pouvoir augmenter tant d'ailleurs les loyers d'habitation que commerciaux lorsqu'il est prouvé une manifeste distorsion avec le marché local. Pour les baux d'habitation, c'est le système de la redéfinition du loyer par rapport au loyer de marché pour des logements comparables. Pour les baux commerciaux, il s'agit de prétendre à l'augmentation de ceux-ci s'il existe des facteurs locaux de commercialité à la hausse.
Avant de se lancer dans l'investissement immobilier ou même en cours de bail, l'audit tant juridique que du marché local est tout à fait indispensable pour permettre une optimisation du patrimoine immobilier qui peut tout à fait rejoindre les investissements dans les marchés boursiers ou financiers.
Source : Olivier J. BRANE & Jacqueline BERGEL
Avocats à la Cour spécialisés en Droit immobilier
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Avec l'autorisation de la revue Investissement Conseils
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