Panorama des diagnostics obligatoires en matière de bail

Après les professionnels de la transaction désormais familiarisés avec les diagnostics immobiliers obligatoires en matière de vente d’immeuble, les bailleurs doivent désormais informer leurs locataires.

Si les professionnels de la transaction sont désormais familiarisés avec les diagnostics immobiliers obligatoires en matière de vente d’immeuble, il n’en est pas de même des bailleurs qui avaient jusqu’à récemment été « épargnés ».

Le processus d’information du locataire est désormais enclenché. Il convient de préciser quelles sont les obligations du bailleur dans chacun des types de baux.

1. Les baux d’habitation :

L’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 a complété la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation d’un article 3-1 dont l’objet est d’instituer un « dossier de diagnostic technique » (DDT). Ce DDT a vocation à regrouper l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires. Il doit être annexé au bail.

Tous les locaux d’habitation sont concernés, c'est-à-dire non seulement ceux soumis à la loi de 1989 mais également les locations saisonnières, les locations meublés, les logements dits de fonction, etc.

L’obligation du bailleur s’applique au moment de la signature du bail mais également de son renouvellement. En revanche, il ne semble pas que l’obligation de remettre le DDT s’applique en cas de reconduction tacite du bail, de sous-location ou de cession du droit au bail. Egalement, le contenu du DDT varie selon le lieu de situation de l’immeuble ou sa date de construction.

Le DDT comprend :

- Depuis le 1er juin 2006 : un « Etat des risques naturels et technologiques » (ERNT) (v. article L. 125-5 du Code de l’environnement) : il s’agit d’un document type que le bailleur peut remplir lui-même ; toutes les informations (et notamment les régions concernées) et le formulaire sont disponibles sur le site www.prim.net).

- A compter du 1er juillet 2007 : un « Diagnostic de performance énergétique » (DPE) (v. article L. 134-1 du Code de la Construction et de l’habitation) : ce diagnostic est obligatoirement établi par un professionnel.

- A compter du 12 août 2008 : un « Constat des risques d’exposition au plomb » (CREP) (v. article L. 1334-7 du Code de la Santé publique) : ce diagnostic n’est obligatoire que lorsque l’immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949.

2. Les autres baux :

Sont concernés tous les autres baux : professionnels (article 57 A de la Loi du 23 décembre 1986), commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce) et civils.
Depuis le 1er juin 2006, l’ERNT doit être annexé au bail au moment de sa signature ou de son renouvellement.

A compter du 1er juillet 2007, le DPE doit être communiqué au preneur à l’occasion d’un nouveau bail ou de son renouvellement.

En cas de non respect par le bailleur des obligations susvisées, les sanctions sont variables :

- résiliation du bail ou diminution du loyer à défaut d’annexer l’ERNT au bail,
- responsabilité pénale du bailleur à défaut d’annexer le CREP (s’il est démontré que le bailleur avait connaissance de la présence de plomb),
- aucune sanction prévue pour le DPE qui n’a qu’une valeur informative (mais la jurisprudence pourrait juger que le bail est entaché de nullité).

Rappelons enfin que tout propriétaire immobilier doit rechercher la présence d’amiante dans les flocages, calorifugeages et faux plafond (selon l’ancienneté de l’immeuble – v. articles R 1334-15 du Code de la santé publique). Le dossier technique qu’il doit constituer et tenir à jour à ce titre doit être mis à disposition du locataire.

Ensuite, les nouvelles obligations concernant l’état des installations électriques (L. 134-7 du Code de la Construction et de l’habitation), de gaz (L. 134-6 du Code de la Construction et de l’habitation) et la présence de thermites (L. 133-6 du Code de la Construction et de l’habitation) ne concerne que le vendeur d’immeuble et non pas le bailleur.

Ceci étant, si en droit le bailleur n’a pas d’obligation de faire établir ces diagnostics, ils sont recommandés en pratique : en effet, en cas de danger ou de désagrément pour le locataire, ce dernier pourra poursuivre son bailleur sur le plan civil, en vertu de l’obligation de délivrer un logement décent (v. notamment le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixant les critères de la décence qui énonce que les réseaux et branchement d’électricité et de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement), ou de ses obligations, résultant du Code Civil, de jouissance paisible ou de garantie des vices cachés.


Me Magali Tardieu-Confavreux, Avocat associé
http://www.tgl-associes.com/
 

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