Les conséquences fiscales de l’inscription d’un immeuble à l’actif d’une entreprise individuelle
Lors de l’acquisition ou de la construction d’un immeuble, l’entrepreneur individuel dispose d’un choix : soit il décide de l’inscrire au bilan de son entreprise individuelle, soit il décide de le conserver dans son patrimoine privé. Les conséquences de cet arbitrage sont essentiellement fiscales.
Lors de l’acquisition d’un immeuble, l’entrepreneur individuel dispose d’un choix : soit il décide de l’inscrire au bilan de son entreprise individuelle, soit il décide de le conserver dans son patrimoine privé. Ce choix doit se faire pour tout immeuble même s’il n’est pas nécessaire à l’activité de l’entreprise et relève d’une utilisation non professionnelle. Les conséquences de cet arbitrage, souvent fait à la hâte, sont essentiellement fiscales. Le droit fiscal admet que l’opportunité de ce choix reste entre les mains de l’entrepreneur, sans aucune autre contrainte. Toutefois l’administration ne manquera pas de tirer toutes les conséquences de cette option, pour le présent et pour l’avenir.
Afin d’être tout à fait complet sur la question, il convient d’abord d’analyser les conséquences de l’inscription d’un immeuble à l’actif d’une entreprise individuelle en matière de Taxe Professionnelle, de TVA et d’ISF (1), puis en matière d’impôt sur les bénéfices (2).
1. Les conséquences de l’inscription à l’actif d’un immeuble en matière de Taxe Professionnelle, de TVA et d’ISF :
Pour le calcul de ces différents impôts, seule l’affectation réelle des immeubles est prise en compte. Autrement dit, le critère de l’inscription au bilan n’a ici aucune incidence. Par exemple, seule une utilisation réellement professionnelle du bien pourra justifier le bénéfice d’une exonération d’ISF.
Par ailleurs, la TVA ayant grevé le prix d’un immeuble est récupérable, dès lors que l’immeuble participe à la réalisation d’opérations taxables.
Enfin, lorsque l’immeuble sert effectivement à l’exploitation, il est passible de la taxe professionnelle.
2. Les conséquences de l’inscription à l’actif d’un immeuble en matière d’impôt sur les bénéfices (Bénéfices industriels et commerciaux BIC, Bénéfices non commerciaux BNC, Bénéfices agricoles BA) :
Le choix opéré par l’entrepreneur aura incontestablement des conséquences à court terme, mais surtout des conséquences à long terme.
A court terme, les charges liées à l’amortissement de l’immeuble seront effectivement déductibles des bénéfices de l’entreprise en cas d’inscription du bien à l’actif du bilan. En revanche, à défaut d’inscription, l’immeuble ne pourra pas être amorti .
D’autre part, si l’exploitant décide de se réserver la jouissance personnelle d’un immeuble inscrit à l’actif de son entreprise, il devra déclarer l’avantage en nature correspondant (ce ne serait évidemment pas le cas si l’immeuble figurait dans son patrimoine privé).
En contrepartie, les frais liés à cet immeuble seront déductibles (ce qui ne serait pas non plus le cas si l’immeuble figurait dans son patrimoine privé).
Mais, à long terme, l’inscription d’un immeuble à l’actif d’une entreprise individuelle a des effets pervers en cas de cessation d’activité. En effet, dans cette hypothèse, l’immeuble est transféré du patrimoine professionnel vers le patrimoine privé. Ce transfert donne lieu à l’imposition d’une plus-value, égale à la différence entre la valeur vénale de l’immeuble et sa valeur comptable (le plus souvent réduite du fait des amortissements pratiqués). Il conviendra d’expliquer cette plaisanterie fiscale à l’entrepreneur qui ayant créé son entreprise dans l’insouciance de ses jeunes années, ayant développé son activité toute sa vie, décide un beau jour de goûter aux joies de la retraite en cessant tout simplement son activité. Il devra alors acquitter cette année là un impôt sur le revenu démentiel, du fait des plus values dégagées par le transfert virtuel du patrimoine professionnel vers son patrimoine privé des immeubles inscrits à l’actif de son entreprise (alors même qu’il n’aura pas empoché un centime à raison de cette opération !).
Par ailleurs, en cas de cession de l’immeuble, les plus values dégagées si l’immeuble figure au patrimoine professionnel, seront incontestablement soumises aux plus values professionnelles. Dans l’hypothèse inverse, les plus values sont soumises au régime des plus-values des particuliers, ce qui signifie qu’une exonération totale est susceptible de s’appliquer au bout de 15 années de détention (abattement de 10% par an à compter de la 5ème année de détention). Toutefois une nuance doit être apportée sur ce point. Depuis la loi de finances rectificative pour 2005, il convient d’appliquer un abattement pour durée de détention sur les plus-values immobilières professionnelles réalisées à compter du 1er janvier 2006 par les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu. Ces plus values sont ainsi imposées après application d’un abattement de 10 % par année de détention au delà de la 5ème, ce qui conduit à leur exonération totale au terme de 15 années de détention. Ce dispositif, largement inspiré de celui prévu en faveur des particuliers, vise à atténuer les distorsions fiscales entre les immeubles affectés au bilan d’une exploitation et ceux conservés dans le patrimoine privé. Toutefois, ce régime ne s’applique qu’aux immeubles inscrits au bilan de l’entreprise et réellement affectées à l’exploitation. De plus, il concerne uniquement la fraction de plus-value qui excède les amortissements déduits.
Les décisions d’inscription d’un immeuble à l’actif d’une entreprise individuelle devront donc se faire au cas par cas, au travers d’une approche prospective concernant à la fois l’avenir de l’entreprise, mais aussi et surtout le sort de l’immeuble lui-même. La décision d’inscription demeure, en effet, génératrice de conséquences implacables à plus ou moins long terme, en matière d’impôt sur les bénéfices.
Nicolas RIQUELME
DJCE Montpellier CES en Droit Fiscal, Elève Avocat au sein du Bureau Francis Lefebvre PARIS.
Article publié sur le site Cdroit.com
