Permis de construire : comment éviter les pièges

En droit de l'urbanisme, il existe un personnage, véritable terreur des promoteurs : ce personnage s'appelle le tiers lésé. Il peut s'agir du voisin dont la vue ou l'ensoleillement va être troublé par la construction future mais l'on va voir qu'il peut être aussi animé d'intentions purement mercantiles. Il peut également s'agir d'une association de défense écologique.

En droit de l'urbanisme, il existe un personnage, véritable terreur des promoteurs : ce personnage s'appelle le tiers lésé. Il peut s'agir du voisin dont la vue ou l'ensoleillement va être troublé par la construction future mais l'on va voir qu'il peut être aussi animé d'intentions purement mercantiles. Il peut également s'agir d'une association de défense écologique.

Le tiers lésé est en principe malin. A moins qu'il n'ait déjà préalablement attaqué le POS de la commune, ce qui est une autre histoire, il va attendre que le promoteur soit suffisamment engagé dans ses études et ses crédits bancaires pour attaquer le permis de construire devant le Tribunal Administratif ou le Tribunal de Grande Instance.

A cet égard, les motivations de ce fichu tiers lésé peuvent être diverses. Ne lui jetons pas systématiquement la pierre, son intention peut être noble s'il existe une violation manifeste par le Maire qui délivre le permis de construire, (assisté de la DDE), d'une règle d'urbanisme protectrice du voisinage.

Mais le tiers lésé - et il existe des spécialistes très bien entourés - peut tout aussi bien déclencher des procédures de blocage de la construction en déposant un recours en nullité du permis de construire pour des motifs purement mercantiles. Il est à parier que celui-ci, à un moment donné, échangera sans doute le retrait de son recours contre une indemnisation conséquente par le promoteur : il sait en effet qu'en cas d'attaque du permis de construire, la réalisation de l'opération immobilière est pratiquement paralysée pendant de nombreuses années, les banques retirant bien évidemment leur concours financier, avec des frais d'études pré-payées mais sans suite immédiate.

On verra d'ailleurs qu'il existe un moyen de détecter la moralité du tiers lésé par le fait qu'il déposera ou non une demande de sursis à exécution au permis de construire devant le Juge des Référés du Tribunal Administratif en même temps qu'il déposera le recours. S'il le fait, c'est qu'il est probablement animé de nobles intentions et qu'il dispose de moyens sérieux pour faire stopper en référé la construction par le fait que sera ordonné le sursis à exécution.

S'il ne le fait pas et laisse se dérouler l'instruction du recours contre le permis de construire devant le Tribunal Administratif, ce qui peut prendre des années, c'est qu'il veut probablement tirer un avantage financier de son recours à un moment ou à un autre.

Mais attention au retour de bâton ! Le promoteur peut réagir vivement en entamant immédiatement un procès en dommages intérêts devant le Tribunal de Grande Instance si les moyens invoqués par le tiers lésé à l'appui de son recours ne sont manifestement pas fondés ou peu fondés. L'assignation en dommages intérêts qui sera lancée par le promoteur du chef du préjudice financier qu'il subit par le blocage de l'opération peut dissuader les plus courageux de maintenir leur recours devant le Tribunal Administratif. Autrement dit, parfois le tiers lésé abandonnera son recours par crainte d'avoir à payer au promoteur des dommages intérêts conséquents.

Voici donc une piste pour décourager les « tiers lésés » un peu trop entreprenants. Mais avant d'examiner ce que peut faire le promoteur à cet égard, il existe quand même des précautions à prendre en amont du permis de construire.

Que faire en amont du permis de construire ?

Le promoteur trop entreprenant et sûr de lui peut évidemment déposer tout de suite un permis de construire avec l'aide de son architecte puis attendre l’expiration du délai de recours qui est de deux mois à compter de l'affichage.
C'est une mauvaise solution. De nos jours, la réglementation de l'urbanisme est un tel fouillis de textes, les associations de défense où les voisins sont tellement vigilants car utilement conseillés par des spécialistes, qu'il faut mieux « faire du préventif ». Qu'est-ce à dire ?

Le permis de construire ne doit être obtenu qu'après avoir épuisé toutes les possibilités de l'attaque frontale ultérieure et il faudra donc :

- rencontrer tous les décideurs du permis: le Maire et sa Direction de l'Urbanisme, la DDE qui bien souvent instruit le permis aux lieu et place du Maire qui lui délègue ses pouvoirs, voire le Préfet en cas de construction complexe et l'Architecte des Bâtiments de France, si l'on est dans un secteur sauvegardé.

- le contact avec les voisins et les associations de défense locales sera sûrement utile pour désamorcer les bombes ultérieures que constituent les recours en annulation du permis.

- la consultation d'un Professeur en Droit de l'Urbanisme assisté d'un Avocat spécialiste même si elle est chère peut être conseillée dans les opérations à risque.

Le permis de construire et les recours

Selon l'article R 490-7 du Code de l'Urbanisme, le délai du recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire court à compter de la plus tardive des deux dates suivantes :

- le 1er jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain.
- le 1er jour d'une période continue de deux mois d'affichage en Mairie.

Que dit en résumé la Jurisprudence sur la recevabilité du recours du tiers lésé ?

- il doit justifier d'un intérêt personnel et direct pour ce qui concerne le voisin.
- l'Association de défense doit avoir suffisamment d'intérêt à agir.

Dans les deux mois de la date ci-dessus fixée, le tiers lésé va donc attaquer pour divers motifs bien connus des promoteurs qu'il est impossible ici de détailler mais qui sont le plus généralement :
- vice de forme
- erreur de droit par rapport au POS ou une règle d'urbanisme
- détournement de pouvoir

De toute façon, en vertu d'une réforme par une Loi du 9 février 1994 le tiers lésé a l'obligation de notifier son recours devant le Tribunal Administratif au promoteur, lequel en sera aussitôt prévenu.

Le recours du tiers lésé devant le Tribunal Administratif

Si le tiers lésé choisit la voie du recours en annulation du permis de construire devant le Tribunal Administratif, il devra y rester. Il faudra donc attendre que le permis soit éventuellement annulé sans possibilité pour le tiers lésé, comme on le voit parfois, d'essayer une instance en référé devant le Tribunal de Grande Instance pour tenter de faire stopper la construction sous astreinte.

En effet, l'article L 480-13 du Code de l'Urbanisme dispose que lorsqu'une construction est édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un Tribunal de l'Ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la Juridiction administrative.

Le tiers lésé tentera alors un recours en sursis exécution devant le Juge des Référés du Tribunal Administratif qui est supposé statuer rapidement.

Si le sursis à exécution est prononcé par ce Juge, soit le promoteur attendra l'épuisement du recours devant le Tribunal Administratif et le Conseil d'Etat ce qui peut prendre des années, soit il abandonnera purement et simplement son projet !

Mais si le tiers lésé ne demande pas le sursis à exécution devant le Juge des Référés du Tribunal Administratif, le promoteur peut tout à fait commencer ses constructions. Il le pourra « à ses risques et périls » et l'on verra ci-après ce qui se passe si des années plus tard le permis de construire est annulé alors que la construction a déjà été réalisée.

Le recours du tiers lésé devant le Tribunal de Grande Instance

Le tiers lésé peut utiliser une autre voie que celle du Tribunal Administratif en saisissant le Tribunal Judiciaire, c'est-à-dire le Tribunal de Grande Instance.

Le tiers lésé fondera alors son action sur les dispositions de l'article 1382 du Code Civil en faisant la preuve d'une faute commise par le constructeur, c'est à dire la violation d'une règle d'urbanisme, le préjudice direct qui en est résulté et le lien de cause à effet entre les deux.

Là encore et comme devant le Tribunal Administratif, le tiers lésé peut utiliser la voie du référé judiciaire pour tenter de faire bloquer la construction par le Juge qui interdira toute démolition ou construction sous astreinte.

Mais le Juge des référés peut tout aussi bien se déclarer incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance si ce Juge estime que l'affaire nécessite un examen de fond des moyens invoqués par le tiers lésé à l'appui de sa demande d'arrêt de démolition ou construction.

Si le Juge des Référés renvoie l'affaire devant le Tribunal du fond, le tiers lésé devra alors assigner devant le Tribunal de Grande Instance et le promoteur subira les délais judiciaires classiques en la matière : 8 mois devant le Tribunal et autant devant la Cour d'Appel à moins que le tiers lésé ne pratique, par la voie d'une procédure accélérée dite « à jour fixe», pour obtenir un Jugement sous les deux mois puis au besoin un Arrêt de la Cour également en procédure accélérée sous deux mois.

Suivant l'article L 480/13 du Code de l'Urbanisme, le Tribunal judiciaire ne peut condamner le propriétaire qu'à la condition que l'action en responsabilité soit intentée tout au plus 5 ans après l'achèvement des travaux.

Que faire si le promoteur a continué sa construction mais voit son permis annulé par le Tribunal des années plus tard ?

Nous avons dit que, sauf le cas du sursis à exécution par le Juge des Référés du Tribunal Administratif ou le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance, rien n'empêche le promoteur de continuer sa construction même si un recours en annulation du permis de construire est déposé.

Que se passera t-il si le permis est annulé au bout de quelques années par un Jugement du Tribunal Administratif voire en appel un Arrêt du Conseil d'Etat, ou si devant le Tribunal de Grande Instance ou la Cour d'Appel, les Juges constatent que c'est à tort que le permis de construire a été obtenu alors qu'une règle d'urbanisme a été violée ?

Dans ce cas ce n'est pas le Juge Administratif que le tiers lésé devra saisir mais le Juge judiciaire, c'est-à-dire le Tribunal de Grande Instance puis la Cour d'Appel qui peut faire droit à la demande en démolition du tiers lésé qu'il ne manquera pas de présenter.

Or, les Tribunaux et Cours sont tenus de faire droit à la demande en démolition si elle est possible.

C'est ce que la Jurisprudence appelle « la réparation en nature ». Depuis 1979, la Cour de Cassation considère que la démolition est un droit pour le demandeur dès l'instant qu'elle est possible et que la construction illicite lui cause un préjudice personnel.

Evidemment, si le bâtiment est construit et habité, le Tribunal n'ordonnera pas la démolition mais convertira le péché en indemnité pécuniaire qu'obtiendra le tiers lésé, indemnité d'ailleurs diversement appréciée par les Tribunaux qui tiennent compte des éléments suivants : troubles de jouissance, perte de lumière ou d'ensoleillement, enclavement, destruction de l'environnement, etc... Ces indemnités peuvent être coquettes et déstabiliseront certainement l'opération financière envisagée par le promoteur sauf s'il a provisionné dans son bilan ces dommages-intérêts qui sont parfois bien délicats à chiffrer.

Les procès en dommages intérêts que font les promoteurs contre les auteurs de recours abusifs

Si son permis de construire est attaqué, le promoteur n'est pas démuni et peut mordre ! De deux manières :

Soit immédiatement en assignant devant le Tribunal Judiciaire en dommages intérêts conséquents au titre du préjudice qu'il subit : études engagées, agios bancaires, perte de plus-value financière. Il faut évidemment qu'il soit sûr que son permis de construire ne viole pas une règle d'urbanisme. Peut être qu'à l'occasion de cette assignation immédiate, le tiers lésé abandonnera son recours. Nous l'avons vu.

Soit le promoteur subit la procédure administrative très longue c'est-à-dire choisit de ne pas construire car il peut craindre ultérieurement la démolition ou des dommages intérêts: il attendra le sort que lui réserveront les Juges à son permis de construire et alors deux solutions s'offrent encore à lui :

- s'il gagne son procès devant la Juridiction Administrative, il pourra introduire une action contre le tiers lésé devant le Tribunal Judiciaire en lui réclamant des dommages intérêts que constitue tout son préjudice financier : études, agios bancaires, perte de plus-value. Cependant, la Jurisprudence est assez restrictive sur le sujet et les Tribunaux ou Cours d'Appel n'accordent des dommages intérêts que lorsqu'ils considèrent que le tiers lésé a commis un abus de droit, c'est-à-dire que son argumentation à l'appui de son recours n'était pas suffisamment sérieuse. Les Juges du fond ont toute latitude pour apprécier !

- s'il perd son procès devant la Juridiction Administrative, il pourra introduire une action devant le Tribunal Administratif à l'encontre de la Commune en réclamant tous les dommages intérêts issus de l'annulation du permis ; en effet si le permis est annulé alors qu'il a été délivré par le Maire après instruction des services de l'urbanisme, qui est responsable ? La Commune, bien sûr !

Les procès en dommages intérêts des promoteurs contre l’Etat

Si la Juridiction Administrative annule le permis de construire obtenu par le promoteur, c'est que le Maire a commis une violation de la règle de droit d'urbanisme ou une erreur d'appréciation du permis, ce qui constitue une faute administrative passible d'un dédommagement.

Là encore, le Juge Administratif a toute latitude pour apprécier et il ne retiendra des dommages intérêts contre la Commune que si le manque à gagner du promoteur est tenu pour certain, lorsque la preuve formelle des bénéfices escomptés à brève échéance peut être apportée au quel cas la Commune sera condamnée à dédommager le préjudice qui peut être lié à la valeur de l'immeuble lui-même, aux frais dus à l'opération d'urbanisation elle-même, aux frais de contentieux et à tous préjudices commerciaux ou manque à gagner.

C'est évidemment... beaucoup d'années plus tard que le promoteur se fera dédommager car la Juridiction Administrative est longue à trancher.


Olivier J.BRANE, avocat honoraire à Paris, spécialiste en Droit Immobilier
www.avocats-immobilier.com

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