Les vendeurs de produits immobiliers

La Loi du 2 janvier 1970 réglementant les professions immobilières est une Loi d’ordre public dont la violation entraîne des sanctions pénales.

Pouvoir exercer une action d’entremise dans l’immobilier, c’est-à-dire rapprocher les parties moyennant une commission, nécessite la détention d’une carte professionnelle délivrée par la Préfecture. Cependant, de nombreux intervenants proposent souvent des produits immobiliers ou de la « pierre-papier » moyennant une commission, ce qui les rend passibles du Tribunal Correctionnel.

Comment s’y retrouver pour débusquer le professionnel autorisé par rapport à l’indicateur qui va réclamer une commission illicite ?

L'agent immobilier

Est considéré comme agent immobilier celui qui se livre ou prête son concours aux opérations sur les biens immobiliers d’autrui d’une manière habituelle. Selon la Cour de Cassation « l’habitude » commence à la 2ème opération, si bien que l’on considère que celui qui intervient ponctuellement une seule fois dans une opération immobilière pour percevoir une commission n’est pas assujetti à la Loi.

L’agent immobilier doit avoir une carte professionnelle délivrée par la Préfecture (« carte T ») qui n’est délivrée que s’il fait preuve d’une aptitude professionnelle définie par un Décret du 20 juillet 1972.

L’agent immobilier doit être titulaire d’un des diplômes visé par le Décret ou avoir une expérience professionnelle (également définie par ce Décret) soit de 4 ans soit de 10 ans suivant les diplômes détenus.

L’agent immobilier n’est pas à confondre avec le « marchand de listes » réglementé par un régime spécifique prévu par la Loi du 21 juillet 1994. 

Le marchand de listes

Il s’agit pour ce professionnel de publier par voie de presse des annonces immobilières et de vendre des listes ou des fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location, la sous-location d’immeubles.

La Loi du 21 juillet 1994 précise qu’une convention doit être obligatoirement rédigée avec le client stipulant les conditions dans lesquelles la rémunération est octroyée.

Les notaires

Bien évidemment, ils sont autorisés à exercer mais à titre accessoire une activité en négociation de biens à vendre ou à louer (Arrêté du Garde des Sceaux du 27 mai 1982) si bien qu’ils ne sont pas assujettis à la Loi du 2 janvier 1970.

Tout démarchage leur est interdit de même que l’affichage en vitrine de leurs études, mais ils peuvent donc percevoir une commission. 

Les architectes

Il a été jugé qu’ils sont libres d’exercer la profession de négociateur puisque la Loi du 2 janvier 1970 ne leur interdit pas. C’est dans ce sens qu’a tranché le Conseil d’Etat dans un Arrêt du 27 janvier 1995.

Cependant, l’Ordre des Architectes leur conseille actuellement de ne percevoir de manière habituelle une commission qu’à la condition d’avoir au préalable obtenu une carte professionnelle « T » de la Préfecture.

Les avocats

L’activité d’entremise étant commerciale est incompatible avec le caractère libéral de la profession.

Il est interdit aux Avocats de recevoir une commission à l’occasion d’une transaction. Tout au plus peuvent-ils recevoir des honoraires correspondants non à une opération d’intermédiation mais à une assistance juridique ou judiciaire.

Le négociateur immobilier

L’agent immobilier titulaire de la carte transaction « T » peut évidemment employer des salariés, des négociateurs salariés à statut de VRP ou avoir des agents commerciaux qui travaillent pour son compte.

Le négociateur libre qui agit en qualité de travailleur indépendant ne peut en effet percevoir de commission sans être détenteur de la carte professionnelle. Par conséquent, le salarié d’un agent immobilier ne peut évidemment pas percevoir lui-même une commission. Ils sont en effet dans un lien de préposition avec leur employeur et ils doivent d’ailleurs être titulaires d’une attestation d’emploi qui est délivrée par la Préfecture.

A noter : l’agent commercial dispose d’un régime propre car il doit s’inscrire à un registre spécial auprès du Tribunal de Commerce. Il intervient pour son propre compte et n’est pas sous lien de dépendance avec l’agent immobilier avec lequel il travaille. Il cotise à des caisses spéciales pour ses cotisations sociales et l’assurance vieillesse.

S’il intervient pour son propre compte il doit être titulaire de la carte professionnelle « T ». Mais s’il travaille pour le compte d’un agent immobilier, il n’est pas obligé de détenir l’attestation d’emploi puisqu’il n’est pas le « préposé » de l’agent immobilier.

C’est souvent de cette manière que les agents immobiliers travaillent avec des négociateurs immobiliers car ils ne sont pas assujettis aux cotisations salariales qu’implique le statut de salarié.

C’est également de cette manière que travaillent souvent les constructeurs promoteurs aux fins de commercialiser leurs programmes immobiliers mais dans cette mesure ils ne doivent traiter avec un agent commercial que s’il est titulaire de la carte de transaction. C’est ce qu’a indiqué la Chambre Criminelle de la Cour de Cassation dans un Arrêt du 17 novembre 1993. 

Le conseil immobilier

Cette appellation est parfois trouvée sur certaines cartes de visite d’intermédiaires immobiliers. La Loi ne connaît pas cette terminologie, pas plus que celle de conseil foncier d’immeuble parfois employé. En général ces « titres » sont employés par des agents immobiliers titulaires de la carte « T ».

Mais il peut exister des professionnels qui sont chargés par les promoteurs constructeurs de certaines missions générales de conception en vue d’une commercialisation ultérieure.

Dans une affaire jugée par la Cour de Cassation le 1er décembre 1993 un promoteur avait confié à un « Conseil Immobilier » une mission générale de conception, d’assistance et de commercialisation concernant un programme immobilier consistant à mettre à la charge du professionnel la définition du produit, l’assistance du promoteur auprès des architectes, l’étude de la faisabilité du projet, la réalisation des études et des enquêtes nécessaires en vue de déterminer la gamme des prix.

La Cour de Cassation a jugé que ces fonctions ne rentraient pas dans celles d’un agent immobilier et que dès lors qu’il n’y avait aucune commission d’intermédiation ce Conseil Immobilier n’était pas assujetti à l’obligation de détenir une carte professionnelle « T ».

Les agences de voyage

De plus en plus, les agences de voyage vont au delà de leur mission traditionnelle et proposent au public des appartements en location.

Dans un Arrêt du 3 avril 2001, la Chambre Criminelle de la Cour de Cassation a jugé qu’une agence de voyage qui se livre habituellement à la location de meublés saisonniers hors forfait touristique (*) et à la vente d’immeubles doit être condamnée pour exercice illégal de la profession d’agent immobilier.

En effet, la licence d’agent de voyage n’autorise pas son détenteur à effectuer de telles opérations sauf à détenir également une carte « T ».

(*) Constitue un forfait touristique la prestation résultant de la combinaison préalable d’au moins deux opérations portant respectivement sur le transport, le logement ou d’autres services touristiques non accessoires au transport ou au logement et représentant une part significative dans le forfait (sic).

---

Les services de la Préfecture sont chargés de contrôler les opérations effectuées par les agents immobiliers de même que la police judiciaire qui peut être saisie en cas d’infraction à la Législation.

Les sanctions sont celles prévues par les articles 16 et 17 de la Loi du 2 janvier 1970 : amende de 4.573,47 € et en cas de récidive de 9.146,94 € et emprisonnement de 6 mois ou l’une de ces deux peines seulement.


Olivier J.BRANE, Avocat à PARIS Spécialiste en Droit Immobilier
Site internet : http://www.avocats-immobilier.com