Baux commerciaux, bien choisir sa durée !
Bail commercial, bail dérogatoire ou de courte durée : attention de bien choisir entre un contrat de durée longue assorti de certaines protections juridiques pour le locataire et un contrat de courte durée sans possibilité de renouvellement.
Le statut général des baux commerciaux relève, certains ont eu tendance parfois à l’oublier, des dispositions générales du Code Civil. Une législation particulière a été prévue ensuite par le célèbre décret 53.960 du 30 septembre 1953, codifié récemment aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce
Son objet principal étant de permettre au locataire commercial de bénéficier d’une certaine stabilité dans l’exercice de son exploitation, il en résulte notamment que la durée du bail commercial, contrat initial ou renouvelé, ne peut être inférieure à 9 ans sans que bailleur ou locataire ne puissent y déroger. Une durée plus longue peut donc être convenue.
Au terme du bail, contrairement aux principes généraux du Code Civil, le bail se poursuit en l’absence de congé formel aux mêmes clauses et conditions. A tout moment ensuite, les parties pourront donner congé (acte d’Huissier de Justice) sans oublier de respecter le délai de préavis fixé à 6 mois et le terme d’usage.
Si le preneur donne congé, il devra impérativement, soit offrir le renouvellement auquel a droit son locataire, soit le refuser mais évoquer le paiement ou non d’une indemnité d’éviction.
En revanche, ce même décret prévoit une possibilité de déroger à son application par la convention, entre les parties, d’un « bail dérogatoire » communément appelé « bail de courte durée » ou « bail précaire ». La durée sera alors, au plus, égale à deux ans. Il faudra, en outre, que ce bail de courte durée ne corresponde pas à un éventuel renouvellement, ni d’ailleurs qu’il succède lui-même à un autre bail de courte durée. Au terme de ce bail de courte durée, si le preneur est laissé dans les lieux, il s’opère alors un nouveau bail qui ne sera pas dérogatoire.
Tout ici encore, sera affaire de risque : soit, lorsqu’on est locataire, on s’engage pour une durée longue et on bénéficie de certaines protections juridiques (droit au renouvellement notamment), soit la durée sera très courte (indépendamment d’un bail saisonnier), mais aucun droit particulier ne nous est attribué de par la Loi.
Denis MERCADAL - Huissier de Justice
daniel.mercadal@wanadoo.fr
