Garanties du promoteur envers le maître de l’ouvrage

Au cours de la construction, le promoteur est débiteur de différentes garanties actionnées par le maître de l’ouvrage, qui sont difficiles à assumer pour une entreprise de promotion tant au niveau financier qu’au niveau de sa notoriété. Les contentieux relatifs à divers désordres de construction se multiplient.

Au cours de la construction, le promoteur est débiteur de différentes garanties actionnées par le maître de l’ouvrage, qui sont difficiles à assumer pour une entreprise de promotion tant au niveau financier qu’au niveau de sa notoriété. Les contentieux relatifs à divers désordres de construction se multiplient et l’avocat reste le pilier indispensable pour le promoteur.

Dans le cadre d’un CCMI (contrat de construction de maison individuelle), le promoteur est un constructeur et par conséquent, il est le réalisateur matériel de l’ouvrage. Il est donc tenu par des garanties afférentes à la construction et doit faire face aux contentieux relatifs aux malfaçons.

La garantie décennale (dix ans à compter de la réception de l’ouvrage) est citée par les articles suivants :

1792s du Code civil : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ».

1792-2 du Code civil : « la présomption de responsabilité établie par 1792 s’étend aussi aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. »

Les éléments pouvant mettre en œuvre la responsabilité décennale sont l’existence d’un ouvrage, l’existence d’un dommage à la solidité ou à la destination de l’ouvrage non apparent à la réception, ou bien à l’affection de la solidité d’un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage.

La garantie biennale (deux ans à compter de la réception) concernent les vices relatifs aux éléments d’équipement.

La garantie de parfait achèvement assure quant à elle, la réparation en nature des désordres de construction qui sont réservés dans le PV de réception des travaux et ceux qui sont dénoncés dans l’année de la réception. Le débiteur de cette garantie est le constructeur voire le promoteur s’il prend en charge la partie construction en sa qualité d’entrepreneur.

A défaut de reprise des travaux par l’entrepreneur, le maître de l’ouvrage peut confier les travaux à un autre entrepreneur aux frais du débiteur de la GPA. Toutefois, avec l’intervention d’un avocat, le référé provision permet de demander au juge l’allocation d’une somme d’argent à titre de provision laquelle servira à payer le contrat de remplacement.

De même, le promoteur doit souscrire une assurance de dommage-ouvrage permettant au maître de l’ouvrage d’agir envers l’assureur pour que ce dernier actionne la garantie décennale dont le promoteur est débiteur, ce qui fait l’objet de nombreux contentieux auxquels les avocats font face.
En revanche lorsque les travaux ne font pas l’objet de réception,

Dans le cadre d’un CPI (contrat de promotion immobilière), le promoteur n’est qu’un mandataire, par conséquent, il n’est pas débiteur de la GPA mais des autres garanties : responsabilité des constructeurs (GD, GB), responsabilité contractuelle de droit commun, responsabilité délictuelles et pour vices d’isolation phonique.

Le promoteur est par ailleurs, débiteur de la responsabilité contractuelle pour la bonne exécution du contrat.

Par son statut de mandataire fixé par le contrat de promotion immobilière, le promoteur est en quelque sorte garant du fait d’autrui. En effet, même si le promoteur ne construit rien il reste néanmoins tenu par ces garanties, décennale et de la bonne exécution des travaux.

Par ailleurs, à travers l’article 1831-1 du Code civil le promoteur est garant du principe de « prix convenu » :
« Le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite "promoteur immobilier" s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Si le promoteur s'engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d'un locateur d'ouvrage ».

Il s’agit d’une garantie de dépassement du prix. En effet, s’il y a un dépassement du prix convenu entre les parties, ce dépassement sera à la charge du promoteur.

De plus, lorsque le contrat de promotion immobilière s’applique dans le secteur protégé (construction de locaux à usage d’habitation), cette garantie de dépassement de prix doit faire l’objet d’une garantie extrinsèque de remboursement en cas de résolution du contrat pour défaut d’achèvement (garantie financière sous forme d’une caution ou d’une ouverture de crédit qui permet la restitution des sommes par la banque) ou d’achèvement (garantie financière permettant l’achèvement de la construction).

Cependant, il est fréquent que le contrat de promotion immobilière contienne une clause de dépassement du prix pour « poste pour imprévus » dont la somme est fixée dans le contrat (5 % du prix convenu entre les parties) et qui sera prise en charge par le maître de l’ouvrage si la dépense supplémentaire entre dans la limite des 5 %.

Une condition demeure : la dépense doit être réellement « imprévue » et la Cour de cassation contrôle que le poste pour imprévu ne détourne pas la garantie de dépassent du prix.

Il faut savoir que la garantie extrinsèque est avantageuse car dans le contrat de promotion immobilière, cette garantie couvre le dépassement de prix si le promoteur ne peut pas payer. La garantie extrinsèque de dépassement du prix prend fin à l’achèvement de la mission du promoteur (livraison et reddition des comptes). Toutefois, R222-9 définit la livraison comme dans la VEFA de l’article R261-1 c’est-à-dire quand « les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble sont installés ».

Par conséquent, la garantie extrinsèque est libérée plus tard dans le contrat de promotion immobilière que dans la VEFA. Enfin, s’il reste de l’argent sur le poste, les économies seront restituées au maître de l’ouvrage sauf clause contraire c’est-à-dire lorsque le promoteur prévoit de s’octroyer un pourcentage sur les économies.

Ces garanties sont les principales sources de contentieux auxquelles les promoteurs sont confrontés. L'avocat est donc indispensable pour résoudre ces problématiques et par conséquent, soulager la lourde tâche des promoteurs qu'est d'affronter les entreprises de construction pour la réparation des malfaçons, et les maîtres de l'ouvrage pour la mise en œuvre de ces garanties. Etant compétents dans ces domaines, nous pouvons donc vous défendre lors d'actions intentées par les maîtres de l'ouvrage ou lors de conflits avec les entreprises de construction.
 

Maître Gérard PICOVSCHI - Avocat au Barreau de Paris
90, avenue Niel 75017 Paris
Tel : +33 1 56.79.11.00
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