Les diagnostics techniques immobiliers

Dernière modification le 17 mars 2010.

Quelles sont les obligations des propriétaires lorsqu’ils vendent ou louent leurs biens immobiliers ? Voici un point sur les différents diagnostics techniques immobiliers existants.

L’ordonnance du 8 juin 2005 regroupe en un seul dossier appelé « dossier de diagnostic technique » l’ensemble des documents techniques exigés lorsque sont conclues des locations et des ventes de bien immobilier. Il s’agit des constats relatifs à l’amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques, à la performance énergétique, et aux installations intérieures de gaz et d’électricité. (Article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation).

Le diagnostic amiante

L’utilisation de l’amiante dans le domaine de la construction est interdite depuis le 1er janvier 1997. Cependant, des immeubles construits avant cette date peuvent receler ce produit. C’est pourquoi le Code de la Santé Publique exige que les immeubles construits avant cette date soient soumis à un diagnostic technique particulier.
Cette obligation frappe tous les propriétaires d’immeubles souhaitant vendre leur bien. Ce constat doit être annexé au compromis de vente : à défaut, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés résultant de la présence d’amiante.
Ce diagnostic est valable de façon illimitée à compter de la signature du compromis.

L’état parasitaire de termites

Depuis la loi du 8 juin 1999, le vendeur doit joindre à l’acte de vente un état parasitaire de termites de moins de six mois si l’immeuble est situé dans une zone contaminée par les termites. Il faut donc se renseigner auprès des Préfectures pour savoir si les biens immobiliers vendus se situent dans une zone contaminée. La durée de validité de ce constat a été prolongée par la loi du 23 décembre 2006.
A défaut le vendeur ne peut pas s’exorer de la garantie des vices cachés à raison des vices cachés constitués par la présence de termites.

Constat de risque d’exposition au plomb

Depuis le décret du 25 avril 2006, l’état des risques d’accessibilité au plomb est remplacée par le constat de risque d’exposition au plomb. Les « états des risque d’accessibilité au plomb » réalisé antérieurement au 27 avril 2006 demeurent valables pour une période d’un an à compter de leur établissement. Le décret étend également le champ d’application de ce constat puisque depuis le 27 avril 2006, l’ensemble du territoire français y est soumis.
La Loi du 9 août 2004 oblige d’annexer à toute vente immobilière à usage d’habitation un constat des risques d’accessibilité au plomb. Ce constat doit également être annexé lors de la mise en location de tous les immeubles bâtis avant le 1er janvier 1949, depuis la loi du 12 août 2008.
Il est valable pendant un an s’il constate la présence de plomb. Dans le cas contraire, sa validité n’est pas limitée.

Depuis le 12 août 2008, ce constat doit être réalisé dans les parties communes et les parties privatives.

Etat des risques naturels et technologiques

L’état des risques naturels et technologiques doit être annexé à tous contrats de vente ou de location d’un bien immobilier, si le logement est situé dans une commune listée par arrêté préfectoral, en vertu de l’article L125-5 du code de l’environnement. Il récence les risques d’inondation, d’avalanche, de glissement de terrain, de sécheresse, de séisme, de pollution biologique qui pourrait affecter le bien. Ce diagnostic doit dater de moins de six mois avant la signature du bail ou du compromis. Il doit être fourni à chaque renouvellement de bail et à la conclusion d’un nouveau bail. L’absence de ce document peut conduire à la résolution du contrat et à une réduction de loyer.
Il faut également remettre à l’acquéreur ou au preneur, selon les cas, une déclaration écrite sur les éventuels sinistres qu’aurait pu connaître le bien immobilier.

Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique a vocation à permettre au locataire ou à l’acquéreur d’un bien immobilier d’évaluer ses futures dépenses énergétiques. Toutefois, ces informations n’ont aucun caractère contractuel en raison du fait que les dépenses énergétiques dépendent de l’usage que l’on fait du bien.
Ce diagnostic présente deux étiquettes : une relative à la consommation d’énergie, l’autre permettant de connaitre l’impact de ces consommations sur l’effet de serre.

Ce diagnostic est entré en vigueur de façon échelonné. Il doit être annexé au contrat de vente depuis le 1er juillet 2006. Les locataires peuvent l’obtenir de leur bailleur depuis le 1er juillet 2007. Désormais le diagnostic de performance énergique doit être annexé à tous contrats de vente ou de location. Il doit dater de moins de dix ans à la date de signature du bail ou du contrat de vente. Toutefois, ce diagnostic n’ayant qu’une valeur informative, son absence n’est pas sanctionnée.
L’état de l’installation intérieur de gaz

Ce diagnostic, qui peut être réalisé par Gaz de France, a pour objectif de prévenir les risques éventuels pour la santé et la sécurité des occupants.
La loi du 3 janvier 2003, entrée en vigueur le 1er novembre 2007, impose au propriétaire souhaitant vendre un bien immobilier équipé d’une installation de gaz datant de plus de 15 ans, de fournir à son acquéreur un constat de l’état de cette installation. Cette disposition a été codifiée à l’article L134-6 du Code de la construction et de l’habitation.
L’absence de ce constat, alors que le bien y est éligible, est généralement sanctionnée par l’imputation des frais engendrés par les travaux de mise en conformité au vendeur.

L’état de l’installation intérieure de l’électricité

Ce constat permet d’améliorer l’information et la sécurité des futurs acquéreurs de biens immobiliers dont l’installation électrique a plus de quinze ans. Il présente l’état de l’installation électrique à un instant déterminé. Il doit dater de moins de trois ans à jour de la signature de la promesse de vente ou à défaut au jour de l’acte authentique.

Ce constat porte sur les parties privées et leurs dépendances, mais en aucun cas sur les parties communes. Il s’agit là d’une limite importante car les parties communes peuvent être le théâtre d’accidents qui peuvent se propager dans les parties privées.
Dans le cas où le diagnostic constate que l’installation est dangereuse, le vendeur n’est pas contraint à faire les travaux : le but de ce document est d’informer l’acquéreur sur le bien qu’il achète.

Le diagnostic assainissement de l’eau

Ce diagnostic ne sera exige qu’à compter du 1er janvier 2013, il devra être annexé au acte de vente d’un immeuble non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. (Article L133-11-1 du Code de la santé publique.

Indépendance et certification du diagnostiqueur

Il faut rappeler que le diagnostiqueur doit montrer toutes les garanties d’indépendances par rapport aux parties, au professionnel de l’immobilier, et au notaire. De plus le professionnel doit être certifié pour chacun des différents diagnostics. Le tarif de ces prestations n’étant pas réglementé, il peut donc varier d’un professionnel à l’autre. Il est donc dans l’intérêt du vendeur de comparer les prix avant de souscrire au contrat. Le comité français d’accréditation, COFRAC (www.cofrac.fr) met en ligne la liste des diagnostiqueurs accrédités.

Olivier J.Brane, avocat honoraire, spécialiste en Droit Immobilier

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