Immobilier d’entreprise : le moment de faire de bonnes affaires ?

Surabondance de bureaux neufs, atonie de la demande... le moment est propice aux bonnes affaires en ce qui concerne l'immobilier d'entreprise, d'autant que cela risque de ne pas durer. Location, achat, ou encore crédit-bail, zoom sur les solutions qui s'offrent aux entreprises.

Surabondance de bureaux neufs, atonie de la demande sur fond de récession... Les panneaux « A vendre » ou « Bureaux à louer » fleurissent et aucune région n'est épargnée par la baisse de la demande. A Lyon et à Lille, le volume des transactions à mi-année n'a pas atteint le tiers des volumes traités sur un an, selon le bilan semestriel de BNP Paribas Real Estate publié en octobre. Nantes et Rennes accusent le coup avec une baisse des transactions de respectivement 42 % et de 39 %. Et la résilience légendaire de l’Ile-de-France a marqué le pas puisque les transactions y ont aussi baissé de 27 % lors du premier semestre 2009. Pas besoin d’être grand clerc pour deviner que le moment est propice aux bonnes affaires, surtout que le marché semble avoir atteint son point bas. Le conseil en immobilier d’entreprises, CB Richard Ellis, relève d’ores et déjà un frémissement du marché des investissements, confirmé cet été. « Depuis le trou d'air traversé en début d'année, le marché s'est quelque peu animé et le rythme de la décrue ralentit peu à peu : - 82 % sur un an au 1er trimestre, - 66 % au 1er semestre et - 60 % au 1er septembre » commente le conseil en immobilier. Par conséquent, il vaut mieux saisir la fenêtre de tir avant le retour à des conditions plus favorables aux propriétaires.

Location ou achat ? Les paramètres de l’arbitrage

Acheter ou louer est une décision qui engage l’entreprise pour plusieurs années et ne peut être dictée uniquement par les opportunités du marché. « Le choix ne dépend pas tant du métier ou du secteur d’activité de la société, que de ses objectifs économiques, humains et de développement, soutient Alexis Motte, président de Mobilitis, spécialisé dans le conseil et l’ingénierie immobilière. Les questions à se poser sont variées : perspectives de croissance, rationalisation des coûts, problématique de recrutement, logique géographique, constitution d’un patrimoine… »

Premier paramètre à prendre en ligne de compte : la santé financière de l’entreprise vous permet-elle d’envisager un investissement immobilier ? Car si les banques finançaient encore récemment des projets à hauteur de 80 % ou plus, elles ne consentent désormais à couvrir que 50 à 60 %. Vous devrez donc mobiliser une partie de vos fonds propres dans l’acquisition du bien immobilier. Autant de ressources en moins pour le développement de l’activité propre de l’entreprise. Ce qui réduirait vos marges de manœuvres et votre capacité d’endettement pour d’autres types d’investissements davantage liés à votre cœur de métier.

Si votre entreprise n’a pas de souci de liquidité, se pose alors la question de l’intérêt économique de l’achat. Pour vous décider, vous devrez réaliser des simulations pour comparer le coût annuel d’un loyer et l’ensemble des charges locatives additionnelles au coût d’une acquisition : fonds propres, financement, charges. « L’achat a du sens aujourd’hui si l’on acquiert un bien à 15 ou 20 % en dessous de la valeur locative présentée par le marché », estime Alexis Motte (Mobilitis). Ensuite, entre en ligne de compte le paramètre patrimonial. « Parmi ceux qui préfèrent acheter, on trouve généralement les PME/PMI, ainsi que les libéraux (experts comptables, médecins, avocats...), des structures à dimension familiale, qui voient dans l’acquisition de leurs locaux un moyen de se constituer un patrimoine » souligne Matthieu Garreaud, du cabinet de conseil immobilier DTZ. L’outil immobilier est peu souple, il induit des frais conséquents, et il vaut donc mieux avoir une certaine visibilité sur son business… sur au moins 6 ans pour l’acquisition.

Ceux qui envisagent de vendre leur société à court terme feraient mieux de s’abstenir d’investir dans les murs pour ne pas dissuader un éventuel repreneur. Le coût de l'immobilier représente en effet un frein pour un repreneur, sauf bien entendu dans le cas où l'activité repose sur cet immobilier, comme l'exploitation d'un hôtel ou d'une maison de retraite, par exemple.

Renégociez vos loyers

« Les locataires disposent d’une fenêtre de tir afin de profiter de réductions de loyers avant la normalisation du contexte économique et le retour à des conditions qui seront plus favorables aux propriétaires » incite Ludovic Delaisse, directeur du département bureaux de Cushman & Wakefield France. La dernière étude de BNP Paribas Real Estate lui donne raison : les loyers sont en baisse de 5 à 10 % dans les métropoles, de 16 % dans le centre de Paris (où le loyer « prime » a fléchi de 830 à 700 euros le mètre carré). N’hésitez donc pas à entamer des négociations avec votre bailleur, qui devrait se montrer plutôt conciliant dans le contexte actuel. La renégociation peut se faire en s’appuyant sur l’indice Insee du coût de la construction, sur lequel sont indexés tous les loyers. Cet indice a augmenté de 37 % entre 2000 et 2008. Or, une disposition méconnue du code du commerce (article L145-39) vous permet de réclamer une révision de votre loyer si son montant augmente de plus de 25 % pendant la durée du bail. En plus du prix, vous pouvez aussi négocier le transfert de certaines prestations à la charge du propriétaire (participation aux travaux…).

Un compromis : le crédit-bail immobilier

Les locaux sont achetés par une société financière qui les loue pour une durée de 10 à 15 ans dans le cadre d’un contrat de crédit-bail. À son terme, l’entreprise a le choix : acquérir ses locaux pour une valeur définie au départ, les laisser ou en rester locataire. Par rapport à un crédit classique, cette solution vous fait bénéficier de la déductibilité des loyers du résultat imposable, autrement dit à l’équivalent d’un différé d’impôt pendant la durée du contrat.

Le crédit-bail immobilier se décline sous deux formes :

• Le crédit-bail classique qui finance à 100 % l’opération avec une faible valeur résiduelle à la fin du contrat. Avantage : l’entreprise devient propriétaire à l’issue du contrat ou de manière anticipée, en général à partir de la moitié de la durée du financement. Dans le cas d’une implantation dans les QCA (quartier central d’affaires) d’une grande agglomération, sa charge immobilière représentera entre 1,5 et 2 fois un loyer de location simple.
• Le crédit-bail déconsolidant, une formule plus souple qui permet de sortir du bilan l’opération. Avec une valeur résiduelle significative à la sortie du financement, l’entreprise règle au crédit-bailleur, pendant la durée du contrat, un loyer proche d’un loyer de location simple et peut choisir de rester locataire ou de devenir, en cours de contrat, propriétaire pour un prix fixé au départ. Pour le chef d’entreprise, c’est la possibilité de garder le choix, sur une durée longue, entre l’acquisition et la location.

Dans les deux cas, le crédit-bail présente un surcoût par rapport à une solution d’acquisition ou de location classiques. La souplesse a un coût ! A vous de déterminer si le jeu en vaut la chandelle.

La cession-bail : une opportunité fiscale

Céder ses murs pour les relouer ensuite… la formule peut paraître saugrenue. Elle connaît pourtant un certain succès ces derniers temps, dopée par un coup de pouce fiscal. Concrètement, une opération de cession-bail ou de sale and lease-back consiste à céder son immeuble à une société de crédit-bail, ce qui vous permet de disposer d’un apport de trésorerie, tout en conservant la jouissance de vos locaux. « Le premier intérêt de cette technique est de permettre la réalisation d’un actif, tout en continuant à l’utiliser.
En outre, du fait de la promesse de vente contenue dans le crédit-bail, l’entreprise peut racheter l’immeuble », plaide l'Association française des sociétés financières. Mais, revers de la médaille, l’imposition de la plus-value éventuelle (surtout si l’actif est complètement amorti) lors de la cession de l’immeuble réduisait considérablement l’intérêt de l’opération. Plus maintenant : la Loi de Finances rectificative du 20 avril 2009 rend l’opération intéressante, y compris pour les entreprises bénéficiaires. Au lieu de payer l’impôt au titre de la plus-value au moment de la cession-bail de l’immeuble, cette plus-value (et, de ce fait, l’impôt) peut être étalée, par parts égales, pendant la durée du contrat, dans la limite de quinze ans. Mais attention, cette aubaine fiscale est limitée dans le temps : seules les cessions-bail signées jusqu’au 31 décembre 2010 pourront bénéficier de l’étalement de la plus-value.

Pourquoi créer une SCI ?

Très en vogue chez les entrepreneurs, la Société Civile Immobilière (SCI) s’impose comme l’outil patrimonial par excellence pour mettre ses locaux professionnels en lieu sûr. Le principe consiste à faire acheter un local professionnel par une SCI qui le louera à votre entreprise. Or, le loyer versé est une charge déductible du compte de résultat de la société d'exploitation et peut couvrir, au moins partiellement, un emprunt de la SCI pour financer l'acquisition.

Pour votre société, la formule est doublement intéressante. D'abord, parce qu'elle connaît son bailleur et qu'elle ne risque pas de se faire expulser à la fin du bail commercial, mais aussi parce qu'elle n'ampute pas inutilement sa capacité d'emprunt. « La SCI facilite aussi la future cession de l'entreprise, en délestant le prix de la vente de la valeur de l'immobilier», ajoute Maître Pierre Appremont, associé du cabinet d'avocats Lefèvre Pelletier & associés. Enfin et surtout, la SCI vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier préservé des aléas de la vie de l’entreprise. « En cas d'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la société d'exploitation, les immeubles professionnels acquis par la SCI peuvent être préservés », renchérit l'avocat.

Cette « assurance anti-faillite » doit toutefois être assortie de quelques règles de prudence. « La protection ne sera effective que si vous jouez le jeu d'un formalisme irréprochable et que vous distinguez scrupuleusement les comptes des deux sociétés », prévient Jean-Yves Bryon, conseiller en stratégie patrimoniale et fondateur du cabinet Essor Patrimoine. Les tribunaux peuvent notamment étendre la procédure collective à la SCI s'ils estiment que cette dernière est fictive ou qu'il y a une confusion de patrimoine entre les deux sociétés. Gare aux transferts d'actifs entre les deux entités sans contrepartie : loyers surévalués, enrichissement de la SCI au détriment de la structure d'exploitation, aménagements des locaux financés par la société d'exploitation restant acquis à la SCI sans indemnités, etc. Une fois ces précautions prises, la SCI est une excellente formule pour isoler votre patrimoine immobilier de votre activité professionnelle, surtout si vous souhaitez transmettre de manière dissociée le patrimoine d'exploitation à des associés ou des collaborateurs, et le patrimoine immobilier à votre famille.

Profitez des aides à l’investissement immobilier

La réglementation de 1982 sur la décentralisation a autorisé les aides publiques de collectivités territoriales à l’immobilier d’entreprise. Un décret du 28 août 2007 "re-codifie" toute la réglementation applicable aux collectivités ou à leurs groupements, et ce, pour le type d'aides dont le but est de favoriser l'implantation et le développement d'activités en facilitant l'accès à l'immobilier d'entreprise. Les collectivités disposent pour cela de plusieurs options : rabais sur le prix de vente, subventions publiques, location ou location-vente de terrains nus ou aménagés ou de bâtiments neufs ou rénovés.

En pratique, le montant de l'aide est fixé par le service des domaines de la collectivité ou un expert, précise le décret, à partir de plafonds qui diffèrent selon la nature et la taille de l'entreprise et en fonction de la nouvelle carte AFR (Aides à Finalité Régionale). L'objectif est de correspondre avec le seuil de tolérance accordé par Bruxelles en matière de subventions, le régime général étant celui de la libre-concurrence. Dans les zones d'aides à l'investissement des PME (tout le territoire national en dehors de l'Ile-de-France et hors zonage AFR), le montant ne peut excéder 20 % pour les moyennes entreprises et 30 % pour les petites entreprises, dans la limite de 200.000 euros sur trois ans, conséquence des nouvelles règles "de minima" qui dispensent de notification à Bruxelles. Au-delà de ce seuil, les taux sont de 7,5 % pour les moyennes entreprises et de 15 % pour les petites.

Dossier réalisé par Houda Senhaji
Avec Le Journal des Entreprises