Cession de bail commercial et garantie du cédant : des précautions à prendre

Des précisions ont été apportées pour l'exécution des clauses et conditions du bail, et notamment du paiement des loyers, dans le cadre d'une cession d'un bail commercial ou d'un fonds de commerce.

Dans le cadre d’une cession d’un bail commercial ou d’un fonds de commerce, le cédant doit rester garant solidaire du cessionnaire pour l’exécution des clauses et conditions du bail et notamment du paiement des loyers.

Les Tribunaux estimaient que cette garantie du cédant cessait à l’expiration du bail en cours.

Il n’en est plus rien depuis un Arrêt rendu par la Cour de Cassation le 5 juin 2002 (Pourvoi n° 179 FS/PB. Massenhove/SA Greff).

En effet, par cet Arrêt, la Cour Suprême juge que la clause de garantie du cédant envers le bailleur cesse « lorsque le bail se termine ». Mais il faut entendre la fin du bail comme étant non pas sa date d’expiration mais la date d’effet d’un congé avec offre de renouvellement ou refus de renouvellement par le bailleur ou une demande de renouvellement par le locataire.

Autrement dit, si le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée sans que le bailleur ou le locataire n’y mette fin par un acte d’Huissier, le cédant devra toujours sa garantie de loyer.

Toutefois la volonté de garantir les acheteurs successifs du fonds de commerce et non pas seulement le premier d'entre eux doit etre expressement stipulé. C'est ce qui ressort d'un arrêt rendu par la cour de Cassation le 19 Sept. 2007 (pourvoi n° 06-16-570 3e Chambre).
Attention donc aux libellés des clauses figurant dans l'acte de cession...

Jacqueline BERGEL, avocat à la cour
Olivier J.BRANE, avocat honoraire
www.avocats-immobilier.com

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Question d'internaute Peut-on céder un bail commercial sans céder le fonds de commerce ?

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