La fixation du loyer commercial selon la méthode dite du « loyer binaire »

Dans les baux commerciaux, faut-il recommander un loyer qui soit à la fois une partie fixe et une partie proportionnelle au chiffre d’affaires du locataire ?

La fixation initiale d’un loyer commercial composé d’un montant fixe annuel indexé suivant l’indice INSEE du coût de la construction et d’un complément variable constitué par un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé dans les lieux loués par le locataire se rencontre parfois dans les centres commerciaux.

Mais certains bailleurs estiment qu’il faut systématiquement pratiquer cette méthode qui permet de fixer un loyer supplémentaire au cas où le locataire réalise de bonnes affaires.

Il faut cependant savoir que cette méthode dite du « loyer binaire » parfois appelée « clause-recette » a ses limites juridiques.

En effet, que se passe t-il si les facteurs locaux de commercialité aux alentours du local commercial ont changé depuis l’origine du bail ?

L’on sait qu’en révision du loyer tous les 3 ans, le loyer peut être augmenté ou diminué si l’on constate dans le secteur « une modification matérielle des facteurs locaux commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative » ( article L145-38 du Code de Commerce ).

Lors du renouvellement du bail, là encore le loyer peut ne pas suivre la stricte application des indices INSEE du coût de la construction si l’on prouve une modification notable à la hausse ou à la baisse des facteurs locaux de commercialité aux alentours du local commercial ( article L145-34 du Code de Commerce ). Mais en présence d’un système de « loyer binaire », la Jurisprudence décide que le bailleur et le locataire se trouvent définitivement figés dans le système qu’ils ont mis sur pied et ce pour toute la vie du bail, même après son renouvellement.

La Cour de Cassation a en effet jugé que ces loyers binaires sont constitués de manière indivisible du loyer fixe et du pourcentage sur le chiffre d’affaires. Puisque le Juge ne peut modifier le pourcentage de chiffre d’affaires, il ne peut donc statuer sur l’autre composante du loyer qui ne peut plus être fixée à la valeur locative et qui restera indexé, le tout étant indivisible.

Dans un Arrêt du 7 mai 2001, la Cour de Cassation a en effet jugé que le loyer minimum garanti ne pouvait être fixé à la valeur locative à la demande du bailleur alors que, par les stipulations du bail, les parties avaient entendu déroger aux dispositions du Décret du 30 septembre 1953 régissant les baux commerciaux.

Il faut donc bien réfléchir à l’opportunité de fixer le premier loyer dans un nouveau bail qui comporterait une « clause-recettes » qui peut se révéler intéressante pour les deux parties pendant le cours du bail mais qui les lient définitivement sans possibilité de sortir du système, sauf un accord formel entre les parties auquel elles peuvent toujours recourir, mais sans y être obligées !

Olivier J.BRANE & Jacqueline BERGEL (29/04/2003)
Avocats à la cour
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