Redressement ou liquidation judiciaire du locataire commerçant

Dernière modification le 10 août 2011.

Malheureusement, les bailleurs se trouvent de plus en plus souvent face à un locataire commerçant en procédure judiciaire. Le mandataire au redressement peut envisager un plan de continuation du locataire en vue de sauver le bail ou au contraire y renoncer. Selon l'issue de la procédure, quelle est l'attitude à adopter vis à vis des créanciers inscrits sur le fonds de commerce ?

Renonciation à la poursuite du bail par le mandataire judiciaire l’administrateur judiciaire

Le Code de commerce pose le principe selon lequel aucune résiliation d’un contrat en cours ne peut intervenir en cas d’ouverture, envers le débiteur, d’une procédure collective (article L622-13);

Par contrat en cours, le législateur entend tous les contrats dont ils restent des effets à produire.

Seul l’administrateur judiciaire est habilité à décider de la continuation ou de l’arrêt pur et simple des contrats en cours. L’administrateur doit disposer des moyens financiers nécessaires à la poursuite du contrat.

Le contrat continué se fait dans les mêmes conditions qui ont présidé sa conclusion.

Certains contrats en cours relèvent toutefois d’un régime spécial, L’article L622-14 du même Code prescrit ainsi un régime particulier concernant la résiliation des baux d’immeubles affectés à l’activité de l’entreprise.

Là encore, c’est l’administrateur qui décide de continuer ou non ledit bail : le bailleur ne peut donc décider à lui seul, de résilier ledit contrat du seul fait de la procédure collective.

Si le preneur opte pour l’arrêt du bail, celui-ci est résilié de plein droit à compter du jour où le bailleur est informé de la décision du preneur. Le bailleur peut demander des dommages et intérêts pour cette résiliation, mais il ne peut pas s’y opposer.

Le bailleur peut demander la résiliation du bail après l’ouverture de la procédure à trois conditions : il faut que la résiliation soit demandée suite à un défaut de paiement des loyers et charges pour une occupation postérieure au jugement d’ouverture.

La demande de résiliation ne peut intervenir qu’au-delà d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture. La demande de résiliation devient sans objet si le paiement demandé intervient dans l’expiration de ce délai.

Faut-il le notifier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce ?

La procédure de résiliation du bail commercial doit être dénoncée aux créanciers nantis sur le fonds de commerce. La Cour de Cassation a rendu un arrêt en la matière le 4 mars 1998 sur la manière de faire cette dénonciation.

Malheureusement, les bailleurs se trouvent de plus en plus souvent face à un locataire commerçant en redressement judiciaire, que ce soit en régime « simplifié » auquel cas il n'existe pas d’administrateur judiciaire, soit en face d'un administrateur au redressement qui peut envisager un plan de continuation du locataire en vue de sauver le bail :
- les loyers continueront d'être payés, ou
- il n'existera aucune perspective de redressement et la liquidation judiciaire sera prononcée.

1- Dans tous les cas de figure, le bailleur a intérêt à obliger l’administrateur judiciaire (ou le débiteur locataire en régime simplifié) à prendre parti sur la poursuite du bail en adressant une lettre RAR - dite de l'article 37 de la Loi du 25 janvier 1985 - c'est-à-dire en exigeant que se poursuive le bail ou qu'il y soit renoncé. Faute de réponse par l’administrateur judiciaire dans le mois de l'envoi de cette lettre RAR, le bail sera considéré comme résilié et il sera possible de faire prononcer l'expulsion.

2- Le bailleur et l’administrateur judiciaire (ou le débiteur locataire en régime simplifié) peuvent néanmoins se mettre d'accord tous deux pour résilier le bail à l’amiable, de façon à ce que les locaux soient restitués : le protocole doit-il être dénoncé aux créanciers inscrits ?

3- L’administrateur judiciaire (ou le débiteur locataire en régime simplifié) peut également choisir de résilier lui-même le bail en estimant qu'il ne pourra plus payer les loyers et qu'il ne pourra pas vendre le fonds de commerce : doit-il notifier son choix de résiliation du bail aux créanciers nantis ?

Avant de répondre à ces trois types de comportement, il convient de rappeler succinctement les règles en la matière au cas où le locataire n'est pas en état de faillite (redressement ou liquidation judiciaire).

La notification aux créanciers inscrits de la procédure de résiliation de bail

Cette notification est obligatoire que l'on soit en matière de résiliation classique de bail devant le Tribunal de Grande Instance jugeant au fond ou en matière de « référé acquisition de clause résolutoire ».

Selon l'article 14 de la Loi du 17 mars 1909 :
« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, aux domiciles élus par eux dans leurs inscriptions. Le Jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. »

En exécution de ces dispositions légales, il est nécessaire de faire signifier l'assignation aux créanciers nantis en faisant fixer une date d'audience plus d'un mois après ladite signification : dans le délai d'un mois, les créanciers nantis peuvent se substituer au locataire défaillant pour payer les arriérés de loyers et sauver ainsi le bail.

Le bailleur qui ne l'aurait pas encore fait dispose encore d'une faculté de « rattrapage » qu'a accordée aux bailleurs la Cour de Cassation dans un arrêt du 4 mars 1998 : la Cour Suprême permet au bailleur de signifier l'ordonnance de référé (ou le jugement du tribunal) aux créanciers nantis qui disposeront donc d'un mois après la signification de cette ordonnance pour se substituer au locataire défaillant.

Que faut-il faire en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du locataire commerçant ?

Le bailleur doit mettre l’administrateur judiciaire (ou le débiteur locataire en cas de régime simplifié) en demeure de prendre parti sur la continuation ou la renonciation au bail.

Dans ce cas de figure, le bailleur adresse une lettre RAR dite de l'article 37 de la Loi du 25 janvier 1985 en invitant l’administrateur judiciaire (ou le débiteur locataire en régime simplifié) soit à poursuivre le bail soit à y renoncer. Nous ne pouvons que conseiller de dénoncer cette lettre aux créanciers nantis également par lettre RAR.

A vrai dire, la jurisprudence n'est pas totalement fixée sur la question.

Dans un arrêt du 11 décembre 1990, la chambre commerciale de la Cour de Cassation a jugé qu'il n'était pas nécessaire de dénoncer cette lettre aux créanciers inscrits, solution réaffirmée par la Cour d'appel de Paris dans un arrêt du 28 juin 1991.

Si en suite de la mise en demeure RAR du bailleur, aucune réponse n'est faite dans le délai d'un mois, la résiliation du bail est automatique.

En revanche, il faut entamer une procédure pour récupérer les locaux c'est-à-dire :
- déposer une requête au juge commissaire pour lui faire rendre une ordonnance de constatation de renonciation au bail ;
- assigner en référé aux fins d'obtention d'un titre judiciaire d'expulsion.

Là encore et par prudence, il paraît nécessaire de notifier aux créanciers inscrits la requête ainsi déposée auprès du juge commissaire. Et il faut naturellement dénoncer aux créanciers nantis l'assignation en référé aux fins d'obtenir le titre d'expulsion.

C'est ce qu'a jugé la Cour de Douai dans un arrêt du 3 octobre 1991. La Cour de Cassation a réaffirmé ce principe dans un arrêt du 13 octobre 1998.

Que faire en cas de résiliation amiable du bail ?

Dans ce cas de figure, il faut faire application de l'article 14 alinéa 2 de la loi du 17 mars 1909 : « La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

Dans ces conditions et en application de ce texte, la convention de résiliation amiable ne devient définitive qu'après expiration du délai d'un mois à compter de la signification de la convention de résiliation aux créanciers nantis.

Que peuvent alors faire les créanciers nantis ? Sans doute se substituer au mandataire judiciaire en continuant à payer les loyers pour tenter de sauver le bail qui constitue leur gage. Ce qui sera probablement rare car on imagine que si le mandataire judiciaire a refusé de continuer le bail, c’est que celui-ci a peu de valeur.

Il est donc fort à parier que les créanciers nantis qui auront fait leur déclaration de créance par lettre RAR entre les mains du représentant des créanciers attendront en espérant que leurs rangs privilégiés leur permettront d'être réglés. Ce qui ne pourra se faire qu’à la condition que leurs créances ne soient pas dépassées par des super privilèges (par exemple ceux du Trésor Public, de l'Urssaf ou des frais et honoraires du mandataire judiciaire...).

En cas de renonciation par l'administrateur judiciaire à la poursuite du bail

Sans être forcé par le bailleur qui chercherait à lui faire prendre parti par l'envoi de la lettre RAR de l'article 37 de la loi de 1985, le mandataire judiciaire peut renoncer de lui-même à la poursuite du bail s'il estime que celui-ci n'a aucune valeur et qu'il ne pourra pas le négocier tout en considérant également qu'il ne pourra plus continuer de payer les loyers.

Que deviennent alors les créanciers nantis ?

On ne se trouvera ni dans un cas de résiliation amiable du bail ni évidemment dans un cas de résiliation judiciaire. Aucun texte ne mentionne donc les modalités d'une notification de cette résiliation par l’administrateur judiciaire.

Dans ces conditions, et faute de texte légal, l’administrateur judiciaire n’a pas à prévenir par lettre RAR les créanciers nantis, encore que la prudence voudrait qu'il le fasse pour éviter de créer une jurisprudence qui lui serait défavorable !

Ce n'est que si l’administrateur ne rendait pas les locaux en suite de cette résiliation qu'il faudrait alors exercer à son encontre une action en référé tendant à l'expulsion et à la remise des clés. On se trouve alors dans une phase de résiliation judiciaire qui nécessite la dénonciation de la procédure aux créanciers nantis : soit c'est l'assignation qui est dénoncée aux créanciers nantis un mois avant l'audience du juge, soit, comme le posait la Cour de Cassation dans un arrêt du 4 mars 1998 ci-dessus cité, le bailleur utilise la faculté de « rattrapage » et fait signifier l'ordonnance de référé expulsion qu'il a obtenue aux créanciers nantis. Celle-ci ne devenant toutefois définitive qu'après expiration d'un délai d'un mois à compter de ladite signification.

Comment résumer la situation en fonction des cas de figure ?

1. Les situations normales dans lesquelles le locataire n'est pas en faillite (redressement ou liquidation judiciaire) obligent le bailleur à dénoncer l'assignation en référé expulsion aux créanciers nantis, le juge des référés ne pouvant rendre une ordonnance qu'après l'expiration du délai d'un mois entre l'assignation et l'audience. La Cour de Cassation paraît toutefois admettre un rattrapage possible si l'on a omis de dénoncer l'assignation aux créanciers nantis. Il convient alors de leur signifier l'ordonnance de référé qui ne deviendra définitive qu'un mois après ladite signification.

2. Si le locataire est en faillite (redressement ou liquidation judiciaire) :

- Le bailleur adresse au mandataire judiciaire (ou au débiteur locataire en cas de régime simplifié) la mise en demeure de l'article 37 de la Loi de 1985 d'avoir à continuer le bail ou à y renoncer : il est conseillé de notifier par lettre RAR cette mise en demeure aux créanciers nantis. Sachant que, de toute manière, la procédure judiciaire de récupération des locaux doit être nécessairement dénoncée auxdits créanciers nantis.

- La convention amiable de résiliation de bail passée entre le mandataire judiciaire et le bailleur doit être dénoncée aux créanciers nantis et ne devient définitive qu'un mois après ladite notification.
- La renonciation au bail par le mandataire judiciaire peut être dénoncée par lui-même aux créanciers nantis et ce n'est qu'en cas de procédure judiciaire de récupération des locaux face à la passivité du mandataire judiciaire qu'il faut dénoncer la procédure aux créanciers inscrits.

La loi du 17 mars 1999 de laquelle sont issues les jurisprudences est d'un âge canonique. Il serait peut-être temps de la toiletter en fonction de ce qu'en a dit ultérieurement la jurisprudence pour que le bailleur puisse s'y retrouver.
En tout cas, ces règles complexes justifient pleinement ce que l'on a dit du bailleur face à son locataire commerçant en faillite : un vrai parcours du combattant !

Olivier J.BRANE, avocat honoraire
Jacqueline BERGEL, avocat à la cour
Spécialisés en Droit Immobilier
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