Les baux d’immeuble

Que l’on investisse dans l’immobilier d’habitation, dans l’immobilier d’entreprise, dans la location meublée, des lois régissent systématiquement les rapports locataires – propriétaires souvent d’ailleurs au profit des premiers, au détriment des seconds. Alors avant de s’engager, un conseil : connaître ces règles dans les moindres détails !

Depuis une cinquantaine d'années, le législateur s'est déchaîné « tous azimuts » pour assurer la protection des locataires, qu'il s'agisse des baux d'habitation – non meublés ou meublés – des baux professionnels, des baux mixtes ou commerciaux.

Avant cette frénésie de nouvelles lois et décrets, les baux d'immeuble étaient en effet tout simplement régis par le vieux Code Napoléon (1804), autrement dit le Code Civil (articles 1709 et suivants) qui continue d'ailleurs de réglementer les principes de base de tous les baux de quelque nature que ce soit : c'est ce qu'on appelle le « droit commun des baux ». On y trouve la réglementation concernant les obligations de base respectives des locataires et propriétaires : le paiement du loyer, les répartitions de charges et de travaux, les responsabilités en matière d'incendie, de délivrance de la chose louée, des troubles de jouissance, etc.

Le législateur a ensuite introduit une série de lois et décrets spécifiques à chaque secteur.

Finalement, il ne reste plus grand chose qui ne soit pas réglementé ! Le pur libéralisme n'existe plus que pour les locations de chambres d'hôtes, de pensions de famille, les foyers hôtel, les résidences pour étudiants ou jeunes travailleurs, les hôtels classés ou non, les maisons familiales de vacances, les maisons de retraite et, bien sûr, les garages !

Tout le reste est soigneusement encadré par des législations d'ordre public, c'est-à-dire que même si les parties le veulent, elles ne peuvent y déroger avec parfois des sanctions pénales à la clé si elles ne respectent pas la loi ! Point par point, voici ce qu'il faut retenir de ces différentes législations.

I. Les baux d'habitation

Il peut exister des baux pour des locations non meublées ou meublées. Comme on le verra, les locaux meublés sont beaucoup moins réglementés puisque la durée en est libre de même que le montant du loyer et que les expulsions sont plus rapides en cas de non paiement du loyer.

Mais attention aux fraudes déjouées par les tribunaux pour les « faux meublés ». Pour sortir du carcan de la réglementation du bail non meublé, il faut véritablement que le bailleur loue un local avec suffisamment de meubles pour la vie courante. A défaut, les tribunaux requalifieront les conventions faussement qualifiées de meublé. Pour éviter cet écueil, il est nécessaire de réaliser un inventaire du mobilier qui soit en nombre suffisant et qui sera annexé à la convention de location.

Deux régimes continuent de coexister selon que l'immeuble est ou non ancien, c'est-à-dire construit avant le 1 er septembre 1948 et situé dans une commune frappée par un décret qui va l'y assujettir.

A. Locaux soumis à la loi de 1948

Il s'agit de locaux dans des immeubles construits avant le 1er septembre 1948. Les occupants de ces logements y restent assujettis jusqu'à ce que le local devienne vacant. Auquel cas, il passe dans le régime de la loi du 6 juillet 1989, laquelle a organisé une méthode « douce » de sortie du système.

Ce régime institue le droit au maintien dans les lieux, c'est-à-dire un bail à durée limitée et une taxation des locaux suivant une méthode complexe dite de « surface corrigée » : chaque année, en général au mois de juillet, un décret pris par le gouvernement fixe autoritairement le prix au mètre carré de ces logements et il s'agit de loyers souvent dérisoires. Au surplus, la loi organise un système complexe de transmission de droit au maintien dans les lieux aux héritiers sauf si une certaine catégorie de congés a été donnée à l'occupant avant son décès.

Il faudra donc tolérer ce type de bail jusqu'à ce que le local devienne vacant. Il sera alors possible de le relouer. Mais attention à la relocation ! Les locataires peuvent exiger non plus un maintien dans les lieux et un système de loyer taxé comme cela était possible autrefois mais ils peuvent demander une mise en conformité à des normes de confort fixées par un décret du 6 mars 1987, à condition d'en faire la demande dans un délai d'un an à compter du nouveau bail.

Le défaut de mise aux normes, c'est-à-dire de travaux exigés par ce décret, peut entraîner une réduction du loyer fixé par le système des références selon les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, sous contrôle du tribunal d'instance local. Et si l'on ne peut pas faire les travaux car la configuration des lieux l'interdit, le tribunal peut accorder des dommages et intérêts équivalents à une réduction de loyer.

Sortie de la loi lorsque le local n'est pas vacant : plusieurs solutions sont possibles.

• Proposer un bail de 8 ans tel que le permet l'article 28 de la loi du 23 septembre 1986, à condition que les ressources du locataire cumulées avec celles des occupants du logement soient inférieures à un seuil fixé par décret. Le bail sera de 8 ans, le loyer sera fixé par référence à ce qui se fait dans le quartier et l'étalement de la majoration s'appliquera par huitième au cours des 8 années du contrat.
• Exercer une reprise pour habiter : pour soi-même, son conjoint, ses ascendants ou ceux de son conjoint, à condition de fournir un local correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, ou bien, une reprise au profit du propriétaire s'il démontre qu'il est mal logé et qu'il est de meilleure utilisation familiale qu'il reprenne le logement loué ou encore si le bailleur a perdu son logement involontairement.
• Reprise pour construire : tout dépend de l'ampleur des travaux. Si la restructuration du bâtiment est telle que l'éviction temporaire du locataire est inévitable, son relogement ou sa réintégration sont préservés par la loi. Si les travaux n'entraînent qu'une privation partielle et temporaire de jouissance, dès l'achèvement des travaux, le propriétaire est tenu de restituer les lieux dont le locataire a été privé, le tout sous contrôle du tribunal d'instance aux termes d'une législation précise et complexe nécessitant de toute façon une autorisation administrative de travaux. C'est une affaire à manier avec délicatesse : plus d'un bailleur succombant pour une question de prescription ou de procédure si le dossier n'est pas convenablement monté.
• Insuffisance d'occupation des locaux : si le bailleur s'aperçoit que les locaux sont insuffisamment occupés, il peut donner un congé qui fait perdre le maintien dans les lieux. Sont considérés comme insuffisamment occupés, les locaux comportant un nombre de pièces habitables (non compris les cuisines) supérieures de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.
• Proposer au locataire une indemnité d'éviction. Attention, le bailleur ne doit jamais la proposer par écrit car à défaut, il serait passible de sanctions pénales. En revanche, si c'est le locataire qui la demande expressément, les parties peuvent en convenir. Impossible de donner un tarif qui variera suivant les villes ou communes. A Paris, on considérait à la grande époque des marchands de biens que les négociations pouvaient se faire entre 100 et 300 euros le mètre carré selon l'emplacement.

Anciens « baux de 6 ans »
On ne peut traiter convenablement de la loi du 1 er septembre 1948 sans parler de ces baux qui ont fait couler beaucoup d'encre et pour lesquels la jurisprudence est innombrable. Il faut simplement se souvenir que dans les années 1960, il était possible, pour les locaux anciens qui étaient devenus vacants, de signer des baux de 6 ans, à condition qu'un constat d'huissier fait à l'entrée dans les lieux du nouveau locataire prouve qu'il respectait certaines conditions de confort édictées par décrets. Ces baux peuvent encore exister et ils ont pour qualification : baux de l'article 3 quinquies, de l'article 3 septies et même de l'article 3 octies ! Impossible d'examiner ici ces régimes dérogatoires et ce qu'ils sont devenus. Seule une appréciation au cas par cas et l'historique de ces locations peuvent permettre un examen précis de leur possibilité de sortir actuellement du régime de la loi…

Il faut simplement signaler aux investisseurs qui achètent des « locaux loi de 1948 » qu'ils doivent finement analyser les baux en cours qui ont pu se renouveler de six années en six années, car ils sortent du régime instauré dans les années 1960 et peuvent, s'ils ont été renouvelés par tacite reconduction, sortir du régime pénalisant pour les propriétaires de la loi de 1948. Il existe à cet égard une jurisprudence diverse et variée sur ce que l'on appelle la « renonciation tacite mais non équivoque » à invoquer le régime du droit au maintien dans les lieux et de la taxation des loyers si plusieurs baux successifs ont été renouvelés sans protestation du locataire.
Cependant il faut noter que le champ d’application de la loi du 1 septembre 1948 se restreint progressivement. D’une part, de nombreux bailleurs ont conclu des baux transitifs, qui mixe des dispositions de loi ancienne avec d’autres de la loi nouvelle. D’autre part, de multiples communes sont sorties du champ d’application de cette loi par l’expression de la volonté réglementaire. La direction départementale de l’équipement, la préfecture, ou la mairie peuvent vous renseigner sur ce point.

B. Baux de logements « neufs »

On appelle logement « neuf » un local dans un immeuble qui a été construit après le 1er septembre 1948. Ils ont commencé à être réglementés sévèrement depuis la fameuse loi Quillot du 22 juin 1982, depuis lors modifiée ou amendée par les lois du 23 décembre 1986, puis du 6 juillet 1989, complétée par celle du 21 juillet 1994…

Conclusion du bail
Le contrat de bail d’habitation est, soumis au principe du consensualisme, c’est –à-dire que la législation française ne subordonne pas la validité du contrat au respect par les parties de condition de forme, dès lors le contrat est parfait dès l’échange des consentements. Ainsi nous pouvons parfaitement imaginer un bail verbal. Des problèmes pourront néanmoins survenir en termes de preuve. Cependant, depuis quelques années, le législateur s’est employé à imposer au propriétaire la production de diagnostiques techniques au locataire. Dès lors, pour tous les logements loués neufs ou anciens à usage d’habitation ou mixte, meublés ou non, le propriétaire doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique. Ce dernier comprend :

• L’état des risques naturels et technologiques si le logement est situé dans une commune listée par arrêté préfectoral, en vertu de l’article L125-5 du code de l’environnement. Ce diagnostic doit dater de moins de six mois avant la signature du bail. Il doit être fourni à chaque renouvellement de bail et à la conclusion d’un nouveau bail. L’absence de ce document peut conduire à la résolution du contrat et à une réduction de loyer ;
• Le diagnostic de performance énergétique en vertu de l’article L134-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce document a vocation à permettre au locataire d’évaluer ses futures dépenses énergétiques. Il doit dater de moins de dix ans à la date de signature du bail. Ce diagnostic n’a qu’une valeur informative, son absence n’est donc pas sanctionnée ;
• Le constat des risques d’exposition au plomb doit être fourni lors de la conclusion ou le renouvellement d’un contrat de location portant sur un immeuble construit avant le 1er janvier 1949. Il est valable pendant un an si le diagnostic constate la présence de plomb. Dans le cas contraire, sa validité est illimitée. L’absence de ce constat ou le refus du propriétaire d’effectuer des travaux de mise en conformité engage sa responsabilité pénale pour manquement à son obligation de prudence et de sécurité.

De plus, les bailleurs exigent de façon habituelle le versement d’un dépôt de garantie. Cette somme vise à les prémunir de l’éventuel non respect par le preneur de ses obligations. Cette disposition doit être prévue de façon expresse dans le contrat. A défaut, aucune prescription légale ne prévoit son versement. Cependant, si la loi ne prévoit pas ce versement, elle l’encadre. Ainsi, depuis la loi du 9 février 2008, le législateur limite la somme perçue par le propriétaire à ce titre à un mois de loyer. De plus, cette loi institue des organismes pouvant verser le dépôt de garantie directement au propriétaire, cette mesure devant privilégier l’accès au logement aux Français les plus pauvres.
Le renouvellement du bail n’ouvre pas droit pour le propriétaire à la perception d’un nouveau dépôt de garantie. Ce dernier ne peut pas non plus être réévalué. Enfin, la loi enferme la restitution du dépôt de garantie dans un délai de deux mois à compter de la restitution des clefs. Cette restitution peut être intégrale si le locataire a satisfait à toutes ses obligations. A défaut et sous présentation de justificatif le bailleur est fondé à effectuer des retenues.

Durée du bail
La durée de ces baux est de trois ans si le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière constituée entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ou de six ans s'il s'agit d'une personne morale. Ces durées sont automatiquement reconductibles.
Toutefois, les deux parties peuvent mettre fin au contrat avant son terme, en respectant des conditions de formes. Le preneur doit respecter un délai de préavis de trois mois avant de mettre fin au contrat de bail. Cependant la loi prévoit que le délai peut être réduit à un mois sous certaines conditions.( en cas de perte d’emploi, de mutation professionnelle, pour les bénéficiaire du RMI)
De son côté, le bailleur peut donner congé avant la fin du bail à son preneur dans un certain nombre de cas prévus par la loi : en cas de reprise personnelle ou pour sa proche famille, pour un motif légitime et sérieux, (reconstruction de l’immeuble, par exemple), en cas de vente du logement. Dans ces hypothèses, le bailleur doit avertir le locataire six mois avant la fin du bail. Le congé émanant du preneur ou du bailleur doit être donné par lettre recommandée ou par exploit d’huissier.

Fixation du loyer
Le loyer est librement fixé entre les parties, mais le contrat peut prévoir une clause indexation du loyer. Dans ce cas, à la date prévue au contrat ou, à défaut, à la date anniversaire de ce dernier, le loyer sera soumis à une augmentation selon l’indice IRL publié par l’Insee. Cet indice est constitué d’une moyenne sur les douze derniers mois de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et loyers.
A la fin du bail, si l'on démontre que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, le bailleur peut signifier, par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, sa volonté de renégocier le loyer pour la période de reconduction du bail. Le bailleur doit alors signifier son intention au moins six mois avant l’expiration du bail.
En cas de désaccord, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation. Cet organe, composé de façon paritaire de propriétaires et de locataires, essaie de favoriser une solution entre les parties. A défaut, celles-ci sont libres de saisir le juge du tribunal d’instance avant l’expiration du délai. Si aucun accord n’est trouvé avant cette expiration, le contrat perdure dans les conditions initialement prévues. Il faut noter que cette réévaluation du loyer n’exclut pas son indexation selon l’indice IRL de l’Insee.

Cependant, il faut prouver que le loyer est manifestement insuffisant par rapport au voisinage, ce qui implique une expertise serrée avec des références d'immeubles ou d'appartements les plus voisins et les plus comparables possibles. En effet, la loi impose au propriétaire d’asseoir sa demande sur au moins trois références de logements comparables en superficie et équipement de confort et six pour les agglomérations de plus d’un million d’habitants.

La loi du 6 juillet 1989 qui réglemente ces baux est stricte quant aux clauses qui doivent y figurer dont certaines peuvent être nulles. Il faut donc soigneusement suivre les obligations précisées par la loi à cet égard, car les tribunaux peuvent annuler des clauses qui non conformes à la loi d'ordre public. Sachant que ces baux sont réglementés non seulement par la loi du 6 juillet 1989, mais également par le Code Civil concernant les obligations de base de chacun (cf. les références aux articles 605 et 606 du Code Civil sur la répartition de la charge des travaux). Ainsi, mettre à la charge du locataire le « 606 » consiste à basculer sur le locataire, s'il l'accepte, tous les gros travaux.
Un modèle de bail d'habitation, assujetti à la Loi du 6 juillet 1989 réglementant les locaux vacants non meublés, est disponible ici.

C. Logements de fonction et locations saisonnières

Concernant les logements de fonction, il importe de préciser que, si l'emploi cesse pour quelque cause que ce soit, le locataire n'est pas protégé et doit quitter le logement. Il importe donc, comme l'exige la jurisprudence, qu'il y ait un lien étroit entre le logement et l'emploi occupé par le preneur.

En revanche, n'est pas considéré comme un logement de fonction et permet au locataire de rester dans les lieux, le logement fourni et non spécifié dans le contrat de travail.

Autre cas spécifique : les locations saisonnières. Celles-ci sont exclues de toutes protections. Qu'elles soient consenties à la semaine, à la quinzaine, au mois, ou éventuellement à la saison (pouvant aller selon les circonstances de 6 mois à 10 mois dans le cas d'une saison universitaire par exemple).
Ces deux types de location sont soumis à la production du dossier de diagnostics techniques.
Un modèle de contrat de location saisonnière est disponible ici.

2- Les baux professionnels et mixtes

Le bail professionnel est défini comme la location d'un local pour l'exercice d'une profession ou d'une fonction qui ne relève pas d'un autre statut particulier comme le statut des baux commerciaux ou des baux ruraux.

Le statut des baux d’habitation ne s’applique pas, sauf lorsque l’usage est mixte, c’est-à-dire qu’un même local est utilisé à usage d’habitation et pour l’usage d’une profession. Dans ce dernier cas, le statut des baux d’habitation s’applique. Cependant, dans cette hypothèse, il convient d’être attentif aux clauses d’habitation bourgeoise qui peuvent interdire l’exercice d’une profession dans la copropriété. Ainsi qu’aux clauses du bail, qui peuvent imposer au preneur un usage exclusivement d’habitation.

Si le bail est exclusivement professionnel, il peut être soumis aux dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 toujours en vigueur, à savoir :

• il est obligatoirement écrit pour une durée de six ans ;
• à son expiration, il est reconduit tacitement pour la même durée, sauf préavis de non renouvellement donné six mois à l'avance ;
•  le locataire peut quitter à tout moment, moyennant un préavis de six mois.
•  le non renouvellement du bail ne donne pas droit pour le preneur à une indemnité d’éviction.

Désormais, la loi du 4 août 2008 dite loi de modernisation de l’économie, prévoit que les parties peuvent également choisir de soumettre leur contrat au régime des baux commerciaux. Il est nécessaire que cette application du droit du bail commercial soit expressément prévue dans le contrat.
Avant cette réforme, le contrat de bail professionnel pouvait contenir des dispositions relatives au deux statuts, des litiges complexes mêlant les règles relatives aux deux statuts pouvant alors naitre. A présent, la faculté pour les parties de composer un bail professionnel avec des règles issues du bail professionnel et d’autres issues du bail commercial a disparu. L’adoption du statut légal des baux professionnels ou des baux commerciaux est donc totale et indivisible, elle a pour effet d’exclure totalement les dispositions de l’un des statuts.
Un modèle de bail professionnel, soumis aux dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986, est disponible ici.

3- Les baux commerciaux

Le bail commercial a été profondément modifié par la loi LME, le législateur s’inscrivant toujours dans un impératif de proportionnalité entre les droits du preneur et ceux du bailleur. Ces baux sont en général consentis pour neuf années, ce qui signifie que le locataire ne peut en sortir qu'à chaque période triennale. Néanmoins, le preneur peut renoncer à cette faculté par une clause du contrat. De même, les conditions d’exercices de ce retrait peuvent être aménagées. Quant au propriétaire, il ne peut résilier le bail en offrant une indemnité d'éviction qu’a son expiration. A titre exceptionnel, la loi prévoit que le bailleur dispose de la même faculté pour construire, surélever l’immeuble ou encore pour exécuter des travaux dans le cadre d’une restauration immobilière (cf. article L 145-4 du Code du commerce).

Les clauses des baux commerciaux sont librement débattues entre les parties au moment du nouveau bail : il est notamment possible de basculer sur le locataire toutes les charges et impôts fonciers, si celui-ci y consent. En revanche, en cas de renouvellement de bail, il est interdit de modifier les clauses, sauf accord entre les parties.
Un modèle de bail commercial, soumis aux articles L.145-1 et suivants du Code de Commerce et Décret du 30 septembre 1953, est disponible ici.

La révision du loyer
La révision du loyer étant triennale, il faut adresser une lettre RAR de révision tous les trois ans. Elle est calculée en fonction de la valeur locative du local. Néanmoins, cette augmentation ne peut excéder la variation de l’indice Insee choisi par les cocontractants : soit l’indice du coût de la construction, soit l’indice trimestriel des loyers commerciaux. La loi de modernisation de l’économie a instauré un nouvel indice applicable en cas de révision annuelle du loyer. Désormais, l’indice à prendre en compte est celui des loyers commerciaux, se décomposant ainsi : pour 50 % de l’indice des prix à la consommation, pour 25 % de l’indice du coût de la construction et pour 25 % l’indice du chiffe d’affaires du commerce de détail en valeur. Ce nouvel indice est applicable à tous les baux signés depuis le 1 janvier 2009, date d’entrée en vigueur de la loi, et aux révisions triennales des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi. Il est mentionné à l’article L122-2 du Code Monétaire et Financier. Le contrat de bail doit faire une référence explicite au nouvel indice pour y soumettre l’augmentation.
Lors du renouvellement du bail, si le fonds de commerce a connu des modifications notables, en vertu de l’article L145-34 le loyer peut être déplafonné. L’augmentation du loyer n’est alors plus soumise au variation des indices de l’Insee.

Le renouvellement
Le bail commercial crée un droit au renouvellement du locataire commerçant sanctionné par le versement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. Ce droit semble avoir un caractère d’ordre public, c’est-à-dire que les parties ne peuvent y déroger. Cependant la loi subordonne l’application de ce droit à la satisfaction de condition de fond, de plus diverses situations peuvent être rencontrées.
D’une part, le candidat au renouvellement doit satisfaire certaines conditions. Ainsi, il doit être de nationalité française, ressortissant d’un Etat européen, ou bien originaire d’un Etat avec lequel la France est liée par une convention de réciprocité.
D’autre part, il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Depuis la loi LME, en cas de pluralité de locataire, cette obligation d’immatriculation ne s’applique qu’au titulaire exploitant personnellement de fonds.

La demande de renouvellement peut recouvrir diverses hypothèses :

1. Le locataire a reçu un congé accompagné d’une offre de renouvellement. Le silence du locataire dans cette hypothèse vaut acceptation. Le plus souvent, en pratique, le propriétaire propose un nouveau loyer et une négociation entre les partenaires contractuels s’engage. A défaut d’accord, les parties peuvent saisir la commission de conciliation des baux commerciaux ou le juge.
2.  Le locataire n’a pas reçu d’offre de renouvellement. Dès lors, il peut en faire la demande dans les six mois qui précèdent l’échéance du contrat ou à tout moment en cas de reconduction tacite, en vertu de l’article L145-10 du Code du commerce.
    

La loi du 4 août 2008 dite LME supprime toutes les références à l’usage en matière de congé. Désormais, le bailleur doit le délivrer, en vertu de l’article L145-9 alinéa 1, le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance.
De même, le locataire qui souhaite faire respecter son droit à la perception de l’indemnité d’éviction doit le faire dans les deux ans à compter de la date par laquelle le congé a été donné. Le législateur fait ici une application stricte de la loi sur la prescription civile.

Le bail commercial dérogatoire
La loi dite LME autorise les parties à conclure des baux de courte durée qui permettent d’échapper au statut du bail commercial. Les parties peuvent conclure, lors de l’entrée dans les lieux des baux de courte durée. Ces derniers peuvent se renouveler sans que la durée du bail initial ou des baux successifs n’excède deux ans. Auparavant, le bail dérogatoire au statut était « initial, unique, et d’une durée de deux ans au plus ». La loi LME instaure la faculté pour les parties de renouveler un bail de courte -voire de très courte - durée. Cette innovation permet d’éviter des fraudes sur la personne ou sur le local, couramment employées par le passé. Néanmoins, dans ce type de bail, le preneur n’a pas droit au renouvellement automatique du bail, ni à une indemnité d’éviction. Le bail étant a durée déterminée, la délivrance d’un congé n’est pas nécessaire.
Des modèles de lettres de congé et de renouvellement de bail commercial sont disponibles ici.

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En France, les locataires sont très protégés tant dans leur droit au maintien dans les lieux à l'expiration du bail auquel les bailleurs peuvent difficilement échapper, qu'en ce qui concerne l'encadrement du prix des loyers. On peut quand même constater que le législateur a bien voulu laisser quelques portes ouvertes aux investisseurs pour pouvoir augmenter tant les loyers d'habitation que commerciaux lorsqu'il est prouvé une manifeste distorsion avec le marché local. Pour les baux d'habitation, c'est le système de la redéfinition du loyer par rapport au loyer de marché pour des logements comparables. Pour les baux commerciaux, il s'agit de prétendre à l'augmentation de ceux-ci s'il existe des facteurs locaux de commercialité à la hausse.

Avant de se lancer dans l'investissement immobilier ou même en cours de bail, l'audit tant juridique que du marché local est donc indispensable pour permettre une optimisation du patrimoine immobilier.

Olivier J.BRANE, avocat honoraire
Jacqueline BERGEL, avocat à la cour
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Question d'internaute A-t-on intérêt à créer une SCI lors de l'achat d'un local d'entreprise ?