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Règlement de copropriété, une mise en conformité s’impose 
La loi du 13 Décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite " Loi SRU ", oblige toutes les copropriétés à décider jusqu'au 13 Décembre 2005 de voter les adaptations des règlements de copropriété rendues nécessaires par les évolutions législatives.
En France, la copropriété est réglementée depuis le Code Napoléon de 1804, mais a été véritablement organisée par une loi du 28 juin 1938 qui fut elle-même abrogée par la loi du 10 juillet 1965 créant un véritable statut de la copropriété.
La loi SRU du 13 décembre 2000 est riche de 209 articles qui ont rénové la politique urbaine en modifiant le droit de l'urbanisme, de l'habitat et de la copropriété. Il est apparu que les copropriétaires pouvaient être induits en erreur par la lecture du règlement de copropriété censé être conforme aux lois successives.
Or, les règlements de copropriété avaient rarement été modifiés, si bien que les copropriétaires ne s'y retrouvaient pas car il existait des clauses obsolètes ou illégales, ce qui n'était plus conforme à ce qu'exprimaient les lois successives ! C'est pourquoi le législateur a ajouté un article 49 à la loi de 1965.
L'ajout d'un nouvel article
Le nouvel article 49 de la loi du 10 juillet 1965 impose la mise en conformité des règlements de copropriété avec les modifications législatives survenues depuis leur établissement. Ces modifications doivent intervenir avant le 14 décembre 2005.
Le nouvel article 49 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété dispose :
" Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis leur établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. "
Dans sa grande sagesse, le législateur a donc prévu que le coût fiscal de la modification du règlement de copropriété serait moins élevé qu'autrefois, ce qui dissuadait les copropriétés de faire les modifications nécessaires !
Le rôle des syndics de copropriété
Il faut faire délibérer les assemblées générales à la majorité simple prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 pour inclure au règlement de copropriété les nouvelles dispositions législatives et supprimer les clauses contraires à la loi. Il sera aussi possible de réaliser un toilettage du règlement de copropriété en procédant à la réécriture de certaines clauses obsolètes.
Il faut donc faire pratiquer un audit juridique de façon à proposer aux assemblées générales de copropriété un nouveau texte conforme à la loi, avant le 14 décembre 2005.
Un toilettage complet nécessaire
Certaines copropriétés pourront être tentées de profiter de l'occasion pour réécrire tout le règlement de copropriété de façon que les éventuelles modifications de l'immeuble ou des lots de copropriété soient intégrées.
Il est en effet possible que, depuis l'origine de l'immeuble, la consistance des appartements ait changé : ils peuvent avoir été subdivisés ou il est possible que des bouts de couloir, des paliers ou des WC communs aient été intégrés à des appartements avec autorisations d'anciennes assemblées générales ou par l'effet de la prescription trentenaire. Il doit en résulter une adaptation des charges de copropriété à ces nouvelles situations. Les copropriétés seront donc tentées d'opérer un toilettage des tantièmes de copropriété ou des tantièmes de charges ou de l'état descriptif de division de l'immeuble.
Il sera également possible de modifier les dispositions anciennes concernant la définition et l'usage des parties communes et privées ou la destination de l'immeuble. Le vote de ces résolutions sera soumis à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ou même à l'unanimité.
Un audit juridique devra donc être établi avec l'aide éventuelle d'un géomètre expert, le tout devant faire l'objet d'un devis préalable soumis aux assemblées générales en plus de la modification de base exigée par la loi SRU dans son article 49, avant le 13 décembre 2005.
Un audit juridique obligatoire
Les syndics devront consulter un professionnel du droit qui établira un devis de réalisation de l'adaptation du règlement de copropriété à la loi nouvelle avec, au besoin, un toilettage plus général s'il faut modifier la définition des lots ou des charges.
La copropriété votera en assemblée générale la modification de base à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et pourra envisager , pour un coût supplémentaire, la modification de l'état descriptif de division et des charges : un devis sera obligatoirement établi et voté pour cette réalisation et en fonction des modifications qui seront effectuées, les assemblées générales décideront à la majorité renforcée ou à l'unanimité.
A cette occasion, certaines copropriétés seront tentées de faire également établir des plans de tout l'immeuble et même des appartements, ce qui manque souvent aux immeubles, le tout pouvant être numérisé et distribué aux copropriétaires ainsi qu'aux gestionnaires sous forme de CD-ROM ou de disquettes informatiques ! Et pourquoi pas numériser également les plans des permis de construire, des circuits électriques ou des réseaux d'eau qui sont souvent très utiles à consulter lors des travaux d'entretien ou de réfection.
Les outils juridiques seront ainsi adaptés aux réalités modernes ! Il n'est pas impossible qu'à terme et par le biais des modifications aux règlements de copropriété auxquelles oblige la loi SRU, tous les documents de l'immeuble soient numérisés de façon que les copropriétaires ne les consultent plus que par l'écran de leur ordinateur sans avoir à feuilleter des pages et des pages …
Il peut en être de même pour les plans des parties communes ou des appartements de façon à pouvoir y faire travailler les architectes ou les entreprises en cas de réalisation de travaux !
(Avril 2004)
Olivier J. BRANE & Jacqueline BERGEL
Avocats à la Cour spécialisés en Droit immobilier
http://www.avocats-immobilier.com
Avec l'autorisation de la revue Investissement Conseils
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