La carte T, laissez-passer indispensable ou gadget accessoire ?

Les professionnels de la vente immobilière doivent être détenteurs de la carte T, même s’ils exercent cette activité de manière accessoire. Autrement dit, les gestionnaires de patrimoine se doivent, eux-aussi, d’être en conformité avec la loi.

Et pourtant … il y a fort à parier que des milliers d’intermédiaires qui vendent des produits défiscalisés pour le compte de promoteurs ne détiennent pas la Carte T délivrée par la Préfecture de Police pour permettre l’activité d’agent immobilier. Si tel est le cas, ils risquent très sérieusement le renvoi devant le tribunal correctionnel pour exercice illégal de la profession d’agent immobilier.

Ce peut être le cas de nombreux conseils en gestion de patrimoine qui sont amenés, à côté de leur activité traditionnelle de conseil, à vendre des produits immobiliers de placement en se faisant régler une commission qu’elle soit d’ailleurs versée par le promoteur ou le client.

Qui est concerné par la Loi Hoguet ?

L’article 1 de la Loi Hoguet du 2 Janvier 1970 vise « les personnes qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’immobilier. »

Les sanctions

L’article 16 de la loi sanctionne d’une peine correctionnelle la personne qui, sans carte professionnelle et d’une manière habituelle, se livre ou prête son concours même à titre accessoire à ces opérations. La lecture de ces textes est ainsi claire : si le conseil en gestion de patrimoine vend des produits immobiliers quels qu’ils soient (pierre réelle ou pierre papier, produits immobiliers défiscalisés), il tombe sous le coup de la loi s’il ne détient pas la carte préfectorale.

Les conditions d’obtention

Celle-ci n’est délivrée qu’aux titulaires de diplômes visés par la loi, ou qui justifient d’une expérience professionnelle dans l’immobilier telle qu’elle est précisée par la loi et qui n’ont pas fait l’objet de condamnation pénale à certains délits tels qu’également précisés par la loi.

Pénal et civil, pourquoi les points de vue sont différents ?

On entend souvent dire par certains intermédiaires financiers vendant des produits immobiliers qu’ils peuvent profiter d’une divergence de vue entre la chambre criminelle de la Cour de Cassation et la chambre civile. Toutes deux ont en effet des opinions qui diffèrent à propos de l’obligation de détention d’une carte préfectorale T. Il est vrai que ce désaccord existe et qu’il est fâcheux car il n’assure pas la sécurité juridique suffisante à une aussi importante question. Mais l’on comprendra qu’il est nécessaire de donner la primauté à une jurisprudence pénale plus qu’à une jurisprudence civile. En effet, les conséquences ne sont pas les mêmes.

Devant le juge civil, le gestionnaire de patrimoine, s’il n’est pas détenteur de carte T et s’il use habilement des jurisprudences civiles, pourra prétendre néanmoins à ses émoluments, à savoir une commission. Mais s’il est poursuivi devant la juridiction pénale, non seulement il n’aura pas droit au versement de sa commission, mais en plus, il sera condamné à une peine pénale inscrite à son casier judiciaire !

Comment, dans ces conditions, ne pas recommander aux conseils en gestion de patrimoine ou intermédiaires financiers de détenir la fameuse carte T pour éviter de tels risques ?

La jurisprudence pénale

Il est définitivement admis par les juridictions pénales que l’entremise, sous quelque forme que ce soit, pour la commercialisation de programmes immobiliers entre dans le champ d’application de la loi Hoguet du 2 Janvier 1970 (arrêt du 17 Novembre 1993). Cet arrêt est donc particulièrement net et n’a jamais été démenti par la chambre criminelle de la Cour de Cassation.

La jurisprudence civile

La chambre civile de la Cour de Cassation a beaucoup nuancé sa position à tel point qu’elle est parfois difficilement compréhensible !

Les intermédiaires financiers ont cru qu’un arrêt rendu par la première chambre civile du 1er Décembre 1993 les dispensait de la carte T pour vendre un programme immobilier qu’un promoteur leur donnait en commercialisation. Cet arrêt a cependant été mal analysé. Si la Cour a en effet jugé de la sorte dans cette affaire, c’est que le promoteur avait en l’espèce confié non seulement une mission de commercialisation mais également une mission de conception à un professionnel. Cette solution a été fortement critiquée par la doctrine qui lui reprochait de faire la part belle à une mission d’assistance ou de conception par rapport à une mission de commercialisation qui, elle, entre directement dans le champ d’application de la loi Hoguet. Les partisans de la non-détention d’une carte T ont ultérieurement crié victoire encore plus fort, lors de l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Toulouse le 12 Juin 2002.

Une société intermédiaire avait assigné le promoteur qui ne lui avait pas réglé les commissions car celui-ci faisait remarquer qu’elle ne disposait pas de la carte T ni même d’un mandat. La Cour d’Appel de Toulouse a trouvé qu’il exagérait et l’a condamné à payer la commission pour des motifs totalement contradictoires avec la jurisprudence citée ci-dessus de la chambre criminelle et de la Cour de Cassation. Si les toulousains peuvent se réjouir, qu’ils n’oublient pas cependant qu’une hirondelle ne fait pas le printemps. En effet, il n’est pas sûr que cette solution soit étendue à toute la France par la Cour de Cassation.

Qui faut-il protéger : clients ou promoteurs ?

Certes, certains commentateurs ont bien tenté d’expliquer que la Cour de Toulouse restait dans la logique de la Cour de Cassation qui avait rendu un arrêt assez semblable le 14 Mars 2001 en jugeant : « Le contrat par lequel une SCI confie la vente des logements par elle construits à une société agissant exclusivement comme son représentant mandataire est un contrat d’agent commercial, auquel le mandant ne peut opposer les dispositions de la loi du 2 Janvier 1970. »

Mais l’ensemble des spécialistes en droit immobilier reste dubitatif face à ces solutions qui, encore une fois, prennent le contre-pied de la chambre criminelle de la Cour de Cassation. Ils ont fait remarquer qu’il fallait se méfier de l’interprétation à donner à ces jurisprudences qui étaient fondées beaucoup plus sur l’équité que sur le droit. Sans doute, la Cour de Toulouse et la Cour de Cassation ont-elles estimé qu’il n’était pas moral qu’un promoteur qui avait fait travailler un commercialisateur ne lui paie pas sa commission au motif qu’il n’avait pas la carte T. Certains commentateurs juristes ont pu considérer que la jurisprudence avait alors ainsi considéré que la loi n’était d’ordre public que pour le client de base mais non pour le promoteur.

Autrement dit, le client de l’intermédiaire immobilier qui achète le produit défiscalisé ou non pourrait invoquer le défaut de carte T pour ne pas payer des honoraires, mais le promoteur qui confie la commercialisation à cet intermédiaire ne le pourrait pas. C’est l’application de la règle « nul ne peut invoquer sa propre turpitude ».

Beaucoup d’auteurs disent que ces tergiversations sont insupportables et que la loi Hoguet est d’ordre public, c’est-à-dire qu’elle a une logique interne qui vise aussi bien la protection des clients qui achètent que les promoteurs qui font vendre.

Faut-il risquer le tribunal correctionnel ?

Le moins que l’on puisse dire est qu’il n’existe aucune logique cartésienne dans tout cela. Les partisans de la carte T étendue à tous les intermédiaires financiers qui vendent des produits immobiliers se battent avec les milliers d’entre eux qui n’en ont pas au motif que ceux-ci ne vendent qu’accessoirement ces produits au côté des conseils financiers qu’ils donnent.

Ce n’est pas une bonne argumentation car elle est refusée par la chambre criminelle de la Cour de Cassation même si elle a pu être admise par la jurisprudence civile. Or, risquer le tribunal correctionnel ne paraît pas une bonne solution pour qui veut paisiblement vivre sa vie de conseil en gestion de patrimoine.


(Septembre 2004)
Olivier J. BRANE & Jacqueline BERGEL
Avocats à la Cour spécialisés en Droit immobilier
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Avec l’autorisation de la revue Investissement Conseils
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