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Comment augmenter les loyers commerciaux ? 
Optimiser son patrimoine immobilier composé de locaux commerciaux peut constituer une véritable obsession pour le propriétaire qui sait que le principe légal est celui du « plafonnement », c'est-à-dire de l'augmentation suivant l'indice INSEE du coût de la construction.
Or, qui dit augmentation du loyer dit augmentation de la valeur vénale du bien immobilier. Ne dit-on pas que cette valeur est de 7 à 10 fois le loyer annuel, encore qu'il faille corriger cette méthode simpliste par beaucoup d'autres critères relatifs notamment à l'emplacement et justement la potentialité des locaux à générer une hausse de loyer à terme.
L'audit juridique du patrimoine est donc fondamental. Voici deux ou trois pistes pour se reconnaître dans le maquis institué en l'espèce par le Décret du 30 septembre 1953 ayant institué en France un régime très protecteur des locataires commerçants à tel point qu'on a pu l'appeler « la propriété commerciale ».
Principe de base : augmentation des indices
Le bail commercial est communément appelé « 3,6,9 » ce qui signifie :
- Le propriétaire garantit au preneur au moins 9 ans de bail, mais à son issue celui-ci est renouvelé automatiquement pour une durée indéterminée en vertu du droit au renouvellement institué par le Décret du 30 septembre 1953.
- Tous les trois ans, le bailleur peut augmenter le loyer par le mécanisme de la « révision » en principe plafonné aux indices INSEE du coût de la construction, sauf à invoquer des « motifs » de déplafonnement pour amener le loyer à la «valeur locative» c'est-à-dire les loyers qui sont pratiqués dans le quartier considéré.
- Tous les trois ans, le propriétaire peut signer congé avec offre d'indemnité d'éviction pour démolir, reconstruire ou surélever l'immeuble (article 3-1 du Décret).
- Au bout des 9 ans, le loyer sera également plafonné sauf démonstration d'un motif de déplafonnement.
- Le bail d'origine peut être conclu pour plus de 12 ans, auquel cas il sera automatiquement déplafonné à son expiration.
- Au cas où le bail dispose d'une faculté de révision annuelle et non triennale du loyer, le propriétaire pourra à tout moment sortir du plafonnement aux indices en prouvant une augmentation de plus de 25% de la «valeur locative» (article 28 du Décret).
Pour sortir du « plafonnement », c'est à dire fixer le loyer à la valeur du marché, celle de l'offre et de la demande, il faudra que se produise un EVENEMENT qui va enfin permettre de fixer le loyer normalement, hors ces indices INSEE du coût de la construction ...
Fixer le loyer à la valeur du marché, c’est-à-dire le déplafonner
Il existe 3 « évènements» qui vont permettre de fixer le loyer à la valeur du marché local :
1. Modifications des facteurs locaux de commercialité
- Si l'on dispose d'un bail 3, 6, 9 avec des révisions triennales, on pourra la prouver tous les trois ans à condition que les facteurs locaux de commercialité aient évolué à la hausse de plus de 10%
- Si l'on dispose d'un bail avec révisions annuelles, on pourra la prouver à tout moment mais à la condition que le loyer moyen du quartier ait augmenté de plus de 25%.
- Au moment du renouvellement, c'est-à-dire au bout des 9 ans du bail, on pourra également la prouver sans d'ailleurs que le Décret du 30 septembre 1953 fasse mention de la notion de « plus 10% ».
Comment diable peut-on prouver que cet événement se réalise?
Seuls les spécialistes le savent, experts immobiliers, conseils en gestion de patrimoine, avocats spécialistes, autant d'acteurs qui disposent des informations locales essentiellement judiciaires répertoriées dans diverses revues juridiques qui compilent les Jugements du Juge des Loyers Commerciaux ou de la Cour d'Appel qui peuvent estimer que tel quartier ou telle rue sont « déplafonnables ». Pour quelles raisons ? En voici quelques unes mais la liste n'est pas exhaustive :
- Augmentation de la clientèle du commerce par construction d'immeubles avoisinants.
- Rénovation du quartier
- Création d'un nouvel arrêt d'autobus, de trains ou de métros
- Création d'un quartier piétonnier
- Ouverture d'une galerie marchande
- Augmentation des possibilités de stationnement ou de circulation.
- Arrivée de «grandes enseignes» générant un nouveau flux de consommateurs potentiels.
Comme l'a fort bien dit la Cour d'Appel de PARIS dans un Arrêt du 23 novembre 1993, il s'agit pour le propriétaire de prouver « l'amélioration de l'aptitude d'un secteur de générer du chiffre d'affaires pour le commerce considéré ».
Les Juges sont parfois bienveillants puisqu'ils se rendent compte que le système instauré en France est extrêmement protecteur par rapport à ce qui se passe chez nos voisins européens, même si le Ministre a récemment dit qu'il n'était pas question de modifier la Législation.
2. La modification des conditions de bail
Le principe veut que l'on ne peut modifier les termes d'un bail commercial pendant le cours de celui-ci ou même de son renouvellement sauf accord des deux parties.
Si le locataire demande une extension en cours de bail, il est naturellement tout à fait possible de convenir avec celui-ci que le loyer sera fixé à la valeur locative mais encore une fois ceci suppose l'accord des deux parties qui sera consacré dans un avenant de bail.
Il en serait de même si une autorisation de sous-location était consentie, bref s'il existe une modification notable des conditions du bail.
Il faut ici citer un Arrêt quelque peu révolutionnaire rendu par la Cour de Cassation le 13 juillet 1999 qui a jugé que le triplement au cours du bail de l'impôt foncier pesant sur le bailleur permet un déplafonnement du prix du loyer.
Quand on disait que les Juges sont parfois bienveillants ...
Il faut encore citer deux cas dans lesquels le propriétaire doit pouvoir déplafonner :
- Si le propriétaire a demandé un «pas de porte» au début du bail au lieu de choisir un loyer fort pendant toute la durée du bail (loyer dit «à l'américaine»), le propriétaire pourra demander lors du renouvellement la fixation d'un loyer déplafonné mais à la condition de prouver qu'il s'agissait véritablement d'un supplément de loyer donné une fois pour toute à l'entrée dans les lieux du locataire, appréciation délicate à examiner au cas par cas.
- Si l'on prouve qu'en raison des liens familiaux ou d'amitié ayant existé entre le bailleur et son locataire le loyer d'origine a été minoré : c'est souvent le cas d'un bail conclu entre deux époux qui divorcent ultérieurement ou d'une SCI qui loue à une société commerciale d'exploitation qui ont les mêmes animateurs puis se fâchent au cours du bail.
3. La modification de la consistance des locaux
Si le propriétaire prouve, qu'au cours du bail, la surface des locaux a augmenté dans des proportions «notables», le propriétaire pourra prétendre au déplafonnement.
Il peut en être de même si les travaux d'amélioration de l'immeuble ou des locaux loués ont été effectués. Pas de problème s'ils ont été financés par le propriétaire, même par le biais d'une franchise de loyer. Par contre, si c'est le locataire qui a entrepris ces travaux, tout dépend des clauses du bail. C’est lui qui peut dire que les travaux faits par le locataire deviennent la propriété du bailleur, auquel cas la Jurisprudence précise que le déplafonnement ne peut intervenir qu'à l'issue du second renouvellement : la Cour de Cassation le juge constamment aux termes de plusieurs arrêts dont le premier remonte au 27 novembre 1990.
Il faudra simplement prouver qu'il ne s'agissait pas de travaux d'aménagement mais véritablement d'amélioration: il est donc très important au moment de l'acquisition d'un local commercial de connaître l'historique des travaux qui ont pu être réalisés par les uns ou par les autres et qui vont permettre de faire jouer le déplafonnement s'ils ont été réalisés une vingtaine d'années plus tôt !
Le statut des baux commerciaux est finalement peut être plus avantageux pour le propriétaire que le statut des baux d'habitation puisque dans ce dernier il est difficile d'augmenter les loyers. Le système du «déplafonnement» étant encadré dans des strictes limites à la fin du bail, les opérateurs immobiliers estiment qu'investir dans des locaux commerciaux est plus avantageux que dans des locaux d'habitation mis à part les effets fiscaux notamment de la Loi BESSON.
Mais le grand intérêt d'un investissement dans un bail d'habitation consiste en la possibilité pour le propriétaire de donner congé pour vente (ou pour reprise personnelle) à l'issue du bail sans avoir à verser l'indemnité d'éviction !
En attendant une hypothétique disparition du statut des baux commerciaux, l'investissement dans les boutiques, bureaux ou entrepôts dispose encore de beaux jours devant lui. ..
(Novembre 2005)
Olivier J.BRANE, Avocat Spécialiste en Droit Immobilier
Contact : www.avocats-immobilier.com