L'art de louer pour payer moins d'impôts

Dernière modification le 30 juin 2010.

Pendant longtemps, l’activité de location en meublé à titre professionnel a été considérée comme un paradis fiscal français. Mais, au regard du contexte économique, Bercy a considérablement limité cette possibilité. Explications.

Avant l’adoption de la loi de finance pour 2009 le 27décembre 2008 et la loi de finance rectificative pour 2009 le 20 avril 2009, le statut de loueur en meublé professionnel pouvait être adopté par tout particulier soucieux d’investir dans l’immobilier et de limiter sa pression fiscale. Pour se faire, il lui suffisait d’accomplir certaines démarches simples. Mais, depuis le 1er janvier 2009, cette faculté a été largement réduite. Parallèlement, le législateur a aménagé le régime du loueur en meublé non professionnel.

Obtenir la qualification de loueur en meublé professionnel

Conditions relatives aux contribuables

Avant le 1er janvier 2009, il suffisait qu’un membre du foyer fiscal soit inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, et que les recettes annuelles de cette activité excèdent 23.000 euros. Ce statut étant utilisé par un certain nombre de contribuables comme outil de gestion du patrimoine, le législateur a décidé de rendre l’octroi de cette qualification plus stricte.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2009, la qualification de loueur en meublé professionnel est réservée aux contribuables :

dont un membre au moins du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
pour lesquels les recettes annuelles de l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23.000 euros par année civile pour cette activité ;
dont les recettes de cette activité excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu, toutes catégories fiscales confondues.

Le caractère professionnel ou non de l’activité de location de logement meublé s’apprécie au niveau du foyer fiscal. Ces conditions s’appliquent à l’ensemble des biens loués par le foyer fiscal.

Toutefois, l’instruction fiscale du 28 juillet 2009 précise que la qualification de loueur en meublé professionnel peut être reconnue aux contribuables qui, remplissant les conditions de seuil, n’ont pas obtenu leur inscription au registre du commerce et des sociétés du fait du caractère commercial de l’activité. La preuve de ce refus doit être apportée par le contribuable lui-même.

Sont prises en compte pour le calcul du montant maximal des recettes, toutes les sommes engagées ou perçues ayant un lien direct avec l’activité de location. C’est le cas du total des loyers perçus charges et éventuelles indemnités d’assurance visant à garantir les loyers comprises. En revanche, les éventuelles subventions perçues pour l’achat du bien ne sont pas prises en compte.

Conditions relatives au logement

Afin de bénéficier des avantages fiscaux de la qualification de loueur en meublé professionnel, le contribuable doit être propriétaire de locaux disposant de tous les éléments mobiliers indispensables à l’occupation du locataire. Ainsi, le logement doit contenir un lit, des chaises, une table, des éléments de vaisselle, etc., mais également des appareils électroménagers comme un réfrigérateur ou des plaques de cuisson.

Attention toutefois : si le bailleur ou l’exploitant fournit des prestations de nature para-hôtelière, il ne peut bénéficier de la qualification fiscale de loueur professionnel en meublé. Ainsi, si le bailleur fournit ou propose directement ou indirectement au moins trois des prestations suivantes : petit-déjeuner, ménage régulier du local, accueil personnalisé des locataires, fourniture de linge, il ne peut bénéficier du régime fiscal du loueur de meublé à titre professionnel, sauf si ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergements.

Si le propriétaire loue à un exploitant qui exploite en totale autonomie les locaux, même dans le cas de fourniture de prestations de nature para-hôtelière, le propriétaire peut être soumis au régime fiscal du loueur en meublé professionnel, sous trois conditions :

la location porte sur des locaux à usage d’habitation et ne s’accompagne d’aucune prestation annexe ;
la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation ;
la location des parties communes est accessoire à la location meublé et ne donne lieu en elle-même à aucune rémunération.

Face à ces nouvelles dispositions, le législateur n’a pas oublié le contribuable soucieux d’organiser son patrimoine. Celui qui, en raison des nouveaux critères, ne peut pas bénéficier de la qualification de loueur en meublé professionnel est qualifié de loueur en meublé non professionnel.

Les avantages fiscaux de la qualification de loueur en meublé professionnel

1. Au titre de l’impôt sur le revenu et de l’imputation des charges

Le déficit d’exploitation éventuel est imputable sur l’ensemble du revenu global, sans limitation de montant.
Ce déficit est créé, notamment, par :

les frais d’acquisition des biens loués (honoraires, droit d’enregistrement, commissions, etc.) ;
les intérêts d’emprunts liés à ces acquisitions ;
l’amortissement des locaux, du mobilier et des améliorations à condition qu’il ne dépasse pas le montant total des loyers diminué des charges relatives au bien loué (l’entretien, les réparations, les frais d’assurance, etc.) ;
les charges de gestion (conseil juridique, expert-comptable, etc.) et d’assurance ;
l’impôt foncier, la taxe professionnelle ;
les dépenses d’entretien et de réparation ;
les charges de copropriété.

2. Au titre des plus values

Le loueur meublé professionnel est soumis au régime des plus values professionnelles. Cela signifie qu’il est exonéré de plus value de cession au titre de l’exonération des plus values des petites entreprises, dans le cas où il exerce son activité depuis plus de 5 ans et qu’il réalise des recettes inférieures à 90.000 € HT par an.
Il peut bénéficier d’une exonération partielle si le montant des recettes n’excède pas 126.000 euros.

3. Au titre de L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Les locaux loués n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’ISF, dans le cas où le loueur en meublé professionnel est :

inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;
réalise plus de 23.000 euros de recettes annuelles et retire de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

4. L’avantage maximal lié à la TVA

La location de logement en meublé est, quel que soit sa régularité (occasionnelle, permanente ou saisonnière), exonérée de TVA sans possibilité d’option. Ce principe peut être pénalisant pour un investisseur qui ne peut pas déduire la TVA ayant grevé le prix de la construction ou de l’acquisition des locaux à louer.

Toutefois, le législateur à prévu une exception à ce principe à l’article 261 D-4° du Code général des impôts. Ce texte prévoit six catégories d’opérations imposables, qui permettent de soumettre les loyers à la TVA. Parmi elles, figurent notamment la location par un loueur d’un local offrant en plus de l’hébergement (et dans le même immeuble) au moins trois des quatre prestations suivantes :

le petit déjeuner ;
le nettoyage quotidien des locaux ;
la fourniture du linge ;
la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

La qualification de loueur en meublé non professionnel

Le désengagement des capitaux privés du locatif est l’un des effets de la réforme du statut de loueur en meublé professionnel. Or, la pénurie de logements nécessite d’inciter les investisseurs privés à placer leur argent dans l’immobilier. Pour cette raison, le législateur octroie au loueur en meublé non professionnel un statut avantageux.
Ce dispositif s’applique aux contribuables domiciliés en France et qui ne peuvent être qualifiés de loueurs en meublé professionnel.

Condition d’application du dispositif

Les contribuables souhaitant bénéficier de ce dispositif doivent acquérir entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf achevé ou en état futur d’achèvement, ou un logement achevé depuis au moins quinze ans qui a subi ou supporte des travaux de réhabilitation.
Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes :

établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou handicapées ;
établissement délivrant des soins de longue durée pour des personnes n’ayant pas leur autonomie pour les actes du quotidien et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante ainsi que des traitements ;
résidence avec services destinée à l’accueil d’étudiants, de personnes âgées ou handicapées. Dans les deux derniers cas, la résidence doit avoir obtenu l’agrément « qualité » ;
résidence de tourisme classée ;
ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.

Le contribuable doit prendre l’engagement de louer le logement pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel il se situe. Pour se faire, il doit respecter un délai d’un mois à compter de l’achèvement ou de l’acquisition du logement.
De même que pour le loueur en meublé professionnel, le logement doit comprendre tous les éléments de mobilier nécessaires à la vie courante.

Avantages fiscaux

1. Au titre de l’impôt sur le revenu
Les revenus tirés de la location doivent être imposés, pendant toute la durée de l’engagement, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Ce statut s’applique aux contribuables personnes physiques, les personnes morales en sont exclues. Ainsi une SCI ou une SARL de famille ne peuvent bénéficier des mesures avantageuses vu antérieurement. Cette précision a été donnée par le ministre de l’Economie, de l’Industrie, et de l’Emploi en réponse à une question posée par un député, en date du 2 mars 2010 (JO du 25 mai 2010).

Au titre de l’impôt sur le revenu, une exonération s’applique, que le loueur soit qualifié de professionnel ou non, pour celui qui loue ou sous-loue une partie de son habitation principale. Le local loué doit être la résidence principale du locataire et le loyer doit respecter des limites raisonnables. Cette condition est satisfaite si le loyer annuel par mètre carré n’excède pas 171 euros en Ile de France, et 124 euros dans les autres régions.

Contrairement au loueur en meublé professionnel, le loueur en meublé non professionnel peut imputer le déficit subi sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

2. Imposition des plus-values
Le loueur en meublé non professionnel est astreint au régime des plus-values immobilières des particuliers.

3. ISF
La valeur des biens mis en location par le loueur en meublé non professionnel entre dans l’assiette de l’ISF. Le contribuable doit s’acquitter de cette taxe dès que la valeur de son patrimoine dépasse 790.000 euros au 1er janvier 2010.

4. Réduction spéciale
Le statut en loueur en meublé non professionnel est moins avantageux que le statut précédemment vu au regard des principaux impôts. C’est pourquoi le législateur a prévu une réduction d’impôt spéciale.

La réduction d’impôt sur le revenu est de 25 % du prix de revient du logement pour ceux acquis en 2009-2010, et de 20 % pour ceux acquis en 2011-2012. Les dépenses de travaux de réhabilitation et de rénovation peuvent majorer le prix de revient du logement. Cette réduction est plafonnée à 300.000 euros.

Anne-Charlotte Navarro
Rédaction de NetPME
redaction@netpme.fr

A télécharger : Contrat de location d'un local meublé à usage d'habitation : les modalités juridiques de la location meublée sont rappelées dans la notice accompagnant le modèle de bail.

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