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LMP : l'art de louer pour payer moins d'impôts 
La Chasse aux sorcières a déjà commencé ! En effet depuis quelques mois la chasse aux niches fiscales est devenue le sport favori de l’administration de Bercy. Heureusement pour nous, les méandres du droit fiscal et de la technique juridique nous permettent encore d’accéder à des stratégies permettant en l’occurrence, d’encaisser les fruits d’une activité de location tout en défiscalisant son investissement de manière optimale.
Le sésame d’accès à ce petit paradis fiscal bel et bien français, réside dans l’exercice d’une activité de location en meublé à titre professionnel. Loin d’être inaccessible, ce régime est possible pour tout particulier ou société simplement désireux d’investir intelligemment ses économies en gagnant de l’argent et en payant moins d’impôts.
LMP : Location en meublé professionnelle
La location en meublé est une activité simple, il suffit pour cela de louer un logement d’habitation avec la fourniture d’un mobilier suffisant pour permettre la vie courante. Outre les meubles indispensables (comme le lit, les chaises, la table, quelques assiettes etc...), le logement doit être correctement équipé en appareils électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson...).
Afin d’être complet sur tous les avantages du régime, voyons d’abord comment l’on entre dans la « caverne » avant de voir quel en est le « trésor ». Deux conditions préalables sont indispensables :
- Premièrement le loueur doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé.
- Enfin, il faut impérativement que les recettes annuelles dégagées par cette activité de location meublée dépassent 23.000 € ou bien représentent plus de la moitié du revenu global du foyer fiscal. La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale, ce qui signifie que les profits engendrés par l’exercice de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). C’est de la nature de ce revenu que l’on tire avantage au plan fiscal.
Les avantages fiscaux de la LMP
Voyons à présent les avantages qui découlent de ces quelques contraintes :
Au titre de l’impôt sur le revenu et de l’imputation des Charges
Le déficit d’exploitation éventuel est imputable sur l’ensemble du revenu global et non pas uniquement sur les revenus issus de la location (comme c’est le cas dans la location de droit commun), ceci s’explique du fait de la nature du revenu encaissé qui constitue des BIC Professionnels et non des BIC non professionnels. Ce déficit est créé, notamment, par :
- les intérêts d’emprunts liés à ces acquisitions ;
- l’amortissement des locaux, du mobilier et des améliorations : il ne peut pas dépasser le montant total des loyers diminué des charges relatives au bien loué (l’entretien, les réparations, les frais d’assurance etc) ;
- les charges de gestion (conseil juridique, expert-comptable, etc) et d’assurance ;
- l’impôt foncier, la taxe professionnelle ;
- les dépenses d’entretien et de réparation ;
- les charges de copropriété… Toutefois, pour pouvoir imputer le déficit sur le revenu global, le Loueur Meublé Professionnel doit nécessairement opter pour l’un des deux régimes réels d’imposition (le régime simplifié, ou le régime du réel normal). En effet, celui de la micro-entreprise exclut la possibilité de constater un déficit du fait d’une défalcation forfaitaire de charges sur le montant des loyers encaissés.
Au titre des plus values
Le Loueur Meublé Professionnel est soumis au régime des plus values professionnelles, ce qui signifie tout simplement qu’il est exonéré de plus value de cession au titre de l’exonération des plus values des petites entreprises, dans le cas où il exerce son activité depuis plus de 5 ans et qu’il réalise des recettes inférieures à 250 000 € H.T. par an.
Au titre de L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)
Les locaux loués n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’ISF (rappelons que l’ISF est dû dès lors qu’un contribuable possède un patrimoine global de plus de 760 000 € au premier janvier de l’année d’imposition), dans le cas où le loueur en meublé professionnel est :
- inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;
- réalise plus de 23 000 euros de recettes annuelles ;
- et en plus retire de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Cet avantage fiscal important prend tout son sens aujourd’hui avec l’inflation incontrôlable du prix de l’immobilier.
L’avantage maximal lié à la TVA
En principe, la location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est exonérée de TVA sans possibilité d’option, ce qui est évidemment un problème pour un investisseur qui ne peut déduire la TVA ayant grevé le prix de la construction ou de l’acquisition des locaux à louer.
Toutefois, l’article 261 D-4° du Code général des impôts prévoit six catégories d’opérations imposables, qui permettent de soumettre les loyers à la TVA. Parmi elles, figurent notamment la location par un loueur d’un local offrant en plus de l’hébergement (et dans le même immeuble) au moins trois des quatre prestations suivantes :
- le petit déjeuner ;
- le nettoyage quotidien des locaux ;
- la fourniture du linge ;
- la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Ce petit tour de malice, qui semble certes fastidieux à mettre en place peut très facilement s’organiser quant on sait que ce petit désagrément permet une économie de près de 19,6% sur le prix du logement.
Nicolas RIQUELME
DJCE Montpellier CES en Droit Fiscal, Elève Avocat au sein du Bureau Francis Lefebvre PARIS.
Article publié sur le site Cdroit.com
Contrat de location d'un local meublé à usage d'habitation : la location meublée n’est pas soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Les modalités juridiques de la location meublée sont rappelées dans la notice accompagnant le modèle de bail.