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Nul n’est censé ignorer la loi… Hoguet !

La loi Hoguet règlemente depuis plusieurs décennies les activités des professionnels de l'immobilier. Si les contexte économique et les méthodes de travail ont changé, justifiant plusieurs réformes de ce texte phare, son objectif reste le même : protéger le public en instaurant garanties, contrôles et en renforçant la technicité des professionnels.
Administrateur NetPME , mise à jour le

La réglementation Hoguet, texte d’ordre public, fait régulièrement l’objet de débats  avec les organisations professionnelles. Les agents immobiliers soumis à une concurrence accrue et à la multiplication des intervenants sur le web, sont en effet nombreux à adhérer à ces fédérations et à travailler en réseaux pour renforcer leur poids économique.

Loi Hoguet : ce qu’il faut retenir

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application réglementent les activités suivantes :

-          agents immobiliers et mandataires en vente de fonds de commerce ;

-          marchands de listes ;

-          chasseurs d’appartements, courtiers en immobilier ou apporteurs d’affaires ;

-          administrateurs de biens ;

-          syndics de copropriété.

Elle oblige notamment ces professionnels à :

-          avoir une assurance de responsabilité civile professionnelle ;

-          être titulaire d’une carte  délivrée par les préfectures puis par les chambres de commerce et d’industrie territoriales (http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises) ;

-          remplir des conditions d’aptitude ;

-          détenir un mandat écrit ;

-          tenir un registre-répertoire (pour les versements ou remises) et un registre des mandats ;

-          délivrer un reçu pour les sommes versées ;

-          respecter les obligations administratives relatives à la tenue de l’agence, des succursales et au personnel.

Les opérations visées par la loi

Dès qu’un individu ou une société fait une opération d’intermédiation sur les biens d’autrui, la loi s’applique. Elle vise notamment les opérations suivantes :

-          achat, vente, location d’immeuble ou de fonds de commerce ;

-          gestion immobilière ;

-          vente de listes ;

-          exercice des fonctions de syndic.

La loi ne réglemente que l’exercice habituel de ces activités. Une opération isolée de transaction  n’entre pas dans son cadre. Cette exception mise à part, l’intermédiaire qui exercerait son activité sans respecter la loi Hoguet (ex : exercice sans carte) s’exposerait à des peines d’emprisonnement et d’amende.

Mandat et intervention déterminante, sésames des tribunaux

Le préalable incontournable en matière de droit à rémunération ou à indemnisation de l’agent immobilier transactionnaire est la détention d’un mandat en bonne et due forme.  La difficulté consiste, ensuite, pour les juges à examiner si sa mission a bien été remplie : son intervention a-t-elle été déterminante ?

Le simple fait d’avoir trouvé l’acquéreur, sans le présenter au propriétaire ni engager les négociations, ne suffit pas ; proposer l’acquisition du bien au locataire, alors qu’il est titulaire d’un droit de préemption non plus.

Le professionnel doit avoir recherché et trouvé un acquéreur, l’avoir mis en relation avec le vendeur et avoir engagé puis mené à bien les négociations. Surtout, il n’a droit à aucune commission si l’engagement du propriétaire et de l’acquéreur ne s’est pas matérialisé dans un acte unique et écrit (par exemple en concluant la vente chez le notaire).

Les opérations de gestion concernées

L’administrateur de biens ou gérant assure la gestion des immeubles pour le compte de leurs propriétaires (ex : entretien et réparations, recouvrement des loyers et charges, etc.).

Il doit, pour pouvoir exercer son activité, être titulaire d’une carte et disposer d’un mandat écrit. Ce dernier doit contenir impérativement certaines clauses, sous peine d’être frappé de nullité (ex : clause déterminant les conditions de sa rémunération). A l’inverse, certaines clauses ne doivent  pas figurer dans le mandat car elles sont considérées comme abusives (ex : clause conférant au gérant le droit de mettre fin, à son bon vouloir, à son mandat, sans reconnaître le même droit au propriétaire).

L’exercice des fonctions de syndic de copropriété

Les syndics professionnels doivent respecter la loi Hoguet et donc détenir une carte. Ces règles ne s’appliquent pas aux syndics non professionnels, appelés « syndics bénévoles ». Ces derniers doivent être propriétaires d’au moins un lot (ou fraction de lot) dans la copropriété qu’ils gèrent. Peu importe  que ce lot soit un logement, une cave ou un garage.

Une loi toujours d’actualité

Lors du dépôt de sa proposition de loi, le député Hoguet soulignait qu’il s’agissait : « d’instituer une réglementation suffisante, tenant compte de l’expérience et de l’intérêt du public dans un domaine dont l’importance économique et sociale n’est plus à démontrer ».

Ces propos restent d’actualité.

La réglementation s’est étoffée au fil du temps mais elle n’est pas exclusivement coercitive ; la technicité (le renouvellement de carte est subordonné à la formation continue) est aussi à l’honneur. Sa finalité est de protéger le consommateur et de renforcer l’image et la stabilité des professionnels respectueux de la règle du jeu.

Rédaction NetPME
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Vos commentaires

  • David Geismar dit :
    Le 17/11/2014 à 18:49

    Bonjour,

    vous écrivez qu’ »une opération isolée de transaction » n’entre pas dans le cadre de la loi Hoguet.
    Un apporteur d’affaire occasionel est donc dispensé de toutes les réglementations mises en place par la loi hoguet (carte, assurance…). Quel est alors le statut de l’apporteur d’affaire ? peut il simplement s’enregistrer comme euto entrepreneur ? Le montant de la commission qu’il peut toucher est il limité par la loi ?
    Bonne soirée