Flash Immo Février 2007

La passion pour la pierre …
Détenir un actif immobilier (résidence principale, secondaire, investissement locatif) a toujours été un objectif pour chaque Français depuis le début des années 50. Le désir d’augmenter son patrimoine immobilier n’a jamais été aussi grand face aux fluctuations des marchés boursiers et aux retraites incertaines. Une personne qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale aura tout intérêt à le devenir, pour anticiper par exemple une baisse de ses revenus lors de la retraite.
Les Français sont tellement passionnés par la pierre qu’ils pourraient parfois en perdre la raison. La résidence principale conserve son attrait, mais elle s’intègre dans une gestion plus complexe du couple et de la famille. Sur le long terme, l’immobilier demeure toujours un placement performant. Entre 1985 et 2005 selon l’IEIF (1), les actions françaises ont progressés de 12 % par an et un appartement à paris de 10,5 % avec une inflation annuelle moyenne de 2,1 %

(1) Institut épargne immobilière et foncière

Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier ?
Protéger son capital de l’inflation
Réaliser une plus-value sur le long terme
La résidence locative pourra devenir la résidence principale au moment de la retraite
La résidence principale pourra être louée au moment de la retraite afin de percevoir des revenus complémentaires
Ne plus être dans une situation précaire. Etre locataire c’est être vulnérable : à la fin du bail de 3 ans, le propriétaire peut reprendre le logement pour l’occuper ou le vendre. En n’étant plus locataire, vous n’êtes plus à la merci des bailleurs qui sont de plus en plus exigeants. La caution bancaire se généralise de plus en plus à Paris, en Ile-de-France comme dans certaines grandes villes.

Les prix des actifs immobiliers peuvent-ils baisser ?
Nous ne constatons pas de baisse actuellement même si le marché immobilier est devenu élevé dans toutes les grandes villes en France. Acquérir un bien s’inscrit toujours dans une stratégie patrimoniale et non spéculative pour la majorité des acheteurs. Bien que nous observons depuis l’automne 2006 une stabilisation des prix, la diminution du prix de vente de certains biens ne concernent que ceux de mauvaises qualités, mal localisés et présentant de nombreux défauts.
-La demande de logement reste soutenue tant pour l’habitat collectif que la maison individuelle.
-L’augmentation de nombre de familles décomposées et recomposées renforce le nombre de personnes cherchant à se loger.
-Les taux d’intérêts sur 20 ans se stabilisent autour de 4 %
-L’augmentation des lignes aériennes avec les capitales européennes (nouvelles compagnies low cost), la demande des étrangers ne cessent d’augmenter et font augmenter les prix aussi bien dans le limousin que dans les grandes villes comme Marseille.

Des acquéreurs de plus en plus sélectifs …
On n’achète plus n’importe quoi à n’importe quel prix ! Cette devise s’applique aussi bien pour l’achat d’une résidence principale, secondaire, ou locative. Les acquéreurs deviennent exigeants sur l’adéquation des prestations offertes par rapport au prix de vente. Les acquéreurs craignent un arrêt de la hausse et ne veulent plus surpayer un bien immobilier. Au contraire, ils recherchent le logement sans défaut qu’ils ne trouvent jamais !
Internet permet une comparaison virtuelle des biens disponibles dans un même quartier. Les acquéreurs prennent leurs temps et n’hésitent plus à négocier lorsque les vendeurs sont trop gourmands. Beaucoup de propriétaires croient que les prix augmentent au même rythme que les dernières années.
Aujourd’hui, les acquéreurs n’hésitent plus à prendre leur temps (les acheteurs visitent plusieurs fois le logement) pour comparer, analyser avant de s’engager fermement.

Les prêts immobiliers sont-ils toujours aussi attractifs ?
Après quinze ans de baisse, les taux de crédits remontent légèrement au milieu de l’année 2006. Néanmoins, Il n’est jamais trop tard pour bien emprunter. Un bon dossier se voit proposer un taux fixe de 4 % ou un taux révisable de 3,70 % sur 20 ans. Avec des taux fixes à 4 % sur 20 ans, les taux révisables ont perdu leur intérêt pour le moment. Si vous avez moins de 40 ans, n’oubliez de comparer les formules et les coûts des assurances décès. Si vous êtes en bonne santé et que vous rentrez dans cette catégorie d’âge pourquoi ne pas souscrire une assurance décès individuelle qu’une assurance groupe. Vous pourrez économiser entre 5 000 € et 11 000 € sur le coût global de votre prêt immobilier selon votre âge et le montant emprunté. L’indemnité de remboursement anticipé représente généralement 3 % du capital restant dû. N’oubliez pas de la négocier en la faisant supprimer même si vous optez pour un prêt à taux fixe. (PS : les prêts à taux révisables ne prévoient cette pénalité en cas de remboursement anticipé).
Dans cet univers extrêmement concurrentiel, les bons clients se voient proposer d’excellentes conditions. Pour une banque de réseau, le crédit est le meilleur moyen pour obtenir de nouveaux clients.

Des crédits immobiliers de plus en plus longs …
Selon l’Insee, entre 1998 et 2006, les prix des logements anciens en France ont augmenté de 128 % alors que les salaires bruts du secteur privé et semi-public ne progressaient que de 21 %.
Les Français ont recours à des crédits immobiliers sur des durées de plus en plus longues (jusqu’à 50 ans) pour que les mensualités restent supportables. Pour un prêt de 200 000 € sur 15 ans à 3,90 %, vous devez rembourser 1 469 € par mois ( ce qui suppose des revenus nets de 4 451 € par mois ) le même montant sur 50 ans à 4,90 % vous ne remboursez plus que 894 € (les revenus nets exigés par l’établissement prêteur tombent à 2 709 € par mois).

L’avantage des prêts de longues durées …
Emprunter une somme plus importante pour acheter un bien plus confortable, et/ou plus grand et/ou mieux localisé. Les prêts de longues durées permettent également à de nombreux ménages de devenir propriétaire alors qu’ils ne pourraient pas le devenir avec un prêt de 20 ans. L’allongement de la durée du prêt permet d’emprunter davantage avec des mensualités plus faibles. Certaine formule permette de lisser des mensualités afin d’inclure dans un même emprunt (même mensualité) tous les crédits ( prêt principal, prêt à taux zéro, prêts aidés, …).

L’inconvénient des prêts de longues durées …
Son principal inconvénient réside dans son coût. Avec des mensualités de 894 € à 4,90 % sur 50 ans pour 200 000 € empruntés, vous aurez remboursé 336 530 € d’intérêts contre 64 420 € d’intérêts pour le même montant sur 15 ans à 3,90 %. Néanmoins, on ne doit pas considérer le coût total du crédit puisque la durée de détention moyenne des logements est aujourd’hui de 8 ans.
Par ailleurs, les ménages aux revenus modestes ne doivent pas s’engager à la légère face à de telle formule. En cas d’accident de la vie, divorce, décès, ces familles se retrouvent dans des situations délicates.

Les villes les plus attractives pour l’investissement locatif …
En réalisant un investissement locatif dans une ville moyenne, vous obtiendrez une meilleure rentabilité locative que dans les grandes villes ou les communes rurales. Quel que soit type d’investissement locatif retenu, privilégiez une localisation à proximité de votre résidence principale. En vous occupant vous-même de la gestion de votre bien, vous améliorerez sa rentabilité. Ne choisissez pas un immeuble occupé que par des locataires. Les parties communes sont mal entretenues et se dégradent beaucoup plus rapidement que dans une copropriété. N’oubliez que les logements de 3 pièces et plus sont particulièrement recherchés par les familles. En effet, la rotation des locataires est moins élevée que pour les studios.
Pour obtenir de bonnes rentabilités locatives, on s’intéressera aux villes moyennes de province comme Angoulême, Avignon, Quimper, Rouen.

Et le prêt in fine pour un investissement locatif …
Si vous souhaitez diminuer légalement le montant de l’impôt lors d’un investissement locatif, la formule du crédit in fine peut être la solution. Vous remboursez tous les mois le montant des intérêts qui ne bougent pas tout au long de la durée de vie du crédit pour un prêt à taux fixe. Les intérêts sont déductibles de vos revenus locatifs sans limitation.
Votre apport personnel est placé sur un contrat d’assurance-vie. Au terme du prêt le montant de l’épargne issu du contrat d’assurance vie rembourse le capital emprunté. Si vous décédez en cours de route, vos héritiez recevront le bien immobilier et les capitaux d’assurance vie. Pour profiter du crédit in fine, vous devez pouvoir déduire l’intégralité de vos revenus fonciers créant un déficit reportable. Vous pouvez déduire le capital emprunté de votre patrimoine soumis à l’impôt sur la fortune.


Nicolas Tarnaud
Fininfor & Associés