Flash Immo Juin 2007

Comment choisir un crédit immobilier ?
Les taux fixes sont déterminés sur la base de l’OAT (Obligations assimilables au trésor) 10 ans et les taux variables sont indexés sur l’Euribor 1 an (taux interbancaire offert en euro). Nous constatons ces derniers mois une hausse plus sensible de l’Euribor que de l’OAT 10 ans.
En fonction de l’établissement financier et de la qualité du dossier, l’emprunteur peut obtenir un taux fixe entre 3,80 % et 4,10 % sur 15 ans et sur 20 ans entre 3,95 % et 4,40 %. Le différentiel entre le taux fixe et le taux variable est faible. Cette différence se situe entre 0,3 et 0,5 point. Cet écart si minime joue en ce printemps 2007 en faveur du taux fixe. Beaucoup d’emprunteurs se posent la question « Pourquoi prendre des risques avec un taux variable alors que les taux fixes sont à la fois compétitifs et sécurisants » sur 20 ans. En effet, avec un taux fixe vous connaissez la mensualité du crédit jusqu’à son terme. Dans ces conditions, il est aisé de calculer le coût contrairement à un crédit à un taux variable. Comment connaître le montant des intérêts que l’on va payer si le taux évolue régulièrement à la hausse et/ou à la baisse ? On peut faire des projections pessimistes pour constater l’impact de la hausse des taux sur les mensualités, la durée et le coût du crédit.
Dans le contexte actuel, nous préconisons les prêts à taux fixe plutôt qu’un crédit à taux variable pour des durées d’emprunts supérieures à 10 ans.

Comment le crédit relais fonctionne-t-il ?
Le principe de base est simple. Vous avez besoin dans l’immédiat de liquidité pour acheter un nouvel appartement ou une nouvelle maison. Le prêteur va donc vous avancer une partie de cette épargne immobilisée afin d'équilibrer votre plan de financement. Il le fait sous la forme d’un crédit relais, c’est-à-dire d’un crédit dont vous ne remboursez que les intérêts (vous n’amortissez pas le capital). Ce crédit est destiné à être soldé lors de la vente de votre bien actuel. Selon les établissements et les diverses formules, le montant de cette avance s’établira entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre. En réalité, les banques n’avancent pas exactement ce pourcentage du montant du logement que vous vendez ; elles diminuent de ce montant l’encours du crédit immobilier restant à rembourser. Par exemple, pour un actif immobilier de 500 000 €, qu’elles acceptent de financer à hauteur de 80 % (soit 400 000 €) et sur lequel 90 000 € restent à rembourser, elles ne créditeront en réalité que 310 000 €. Si le nouveau logement vaut 600 000 €, vous devrez transformer votre crédit relais par un crédit long terme de 290 000 € (600 000 - 310 000).
Ce sont les établissements spécialisés dans le financement immobilier qui proposent des formules innovantes dans les crédits relais puisque ces crédits sont devenus un de leurs produits phares pour attirer une clientèle gourmande en prêt sur mesure.
Les crédits relais sont dans de nombreux cas des crédits personnalisés qui prennent en compte les caractéristiques spéciales de chaque opération (frais de location pendant une certaine période, décalage de revenus, frais complémentaires…). Par exemple, il pourra, en cas de besoin, vous être accordé un crédit complémentaire traditionnel (amortissable) pour compléter le budget nécessaire à votre acquisition. Le crédit relais est un crédit onéreux en principe car il n’est pas amortissable.
Vous payez les intérêts sur l’intégralité du capital emprunté pendant toute la durée du crédit au lieu de les rembourser sur le capital restant dû.

Investir dans un parking
Depuis de nombreuses années, les emplacements de parking sont particulièrement recherchés comme investissement immobilier. La location exclusive d’un garage ou d’un emplacement de parking ne rentre pas dans la catégorie de la loi du 6 juillet 1989. Les parties ont la faculté de fixer d’un commun accord la durée du bail, le montant du loyer, les conditions de paiement et de révisions. Pour les bailleurs, il sera préférable d’indexer le loyer sur l’indice Insee du coût de la construction. Selon l’article 1719 et 1720 du Code civil, c’est le locataire qui honore les réparations locatives tandis que le propriétaire est responsable des réparations importantes. Le bailleur a toutefois la liberté de faire inscrire dans le bail que toutes les réparations locatives ainsi que la taxe foncière seront à la charge du locataire. Cette possibilité n’est pas permise dans le cadre d’un parking dépendant d’un logement loué selon le régime de la loi du 6 juillet 1989. Généralement, les bailleurs proposent un bail de trois mois reconductible par tacite reconduction. Au moment se signer le contrat de location, il ne faut jamais négliger l’état des lieux du parking loué ; celui-ci doit être le plus détaillé et clair possible. Pour augmenter la valeur locative de l’emplacement, rien ne vous empêche de transformer en un box fermé. Cette faculté doit avoir clairement été prévue dans le règlement de copropriété. Avant de procéder à cette réalisation, reportez-vous au règlement de copropriété afin de vous assurer que cette clause prévoit cette faculté et selon quelles modalités. Si rien n’est mentionné vous devrez obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Par ailleurs, vous avez la possibilité de faire installer un dispositif d’ancrage devant l’emplacement de votre parking pour éviter que d’autres voitures puissent venir y stationner. Cette installation n’exige aucune demande auprès de l’assemblée générale. Les prix moyens d’un emplacement varient de 17 000 € à 50 000 € à Paris et de 10 000 € à 27 000 € en banlieue parisienne. Le niveau des loyers varie en fonction des problèmes de stationnement rencontrés dans les centres des grandes villes. Investir dans un parking permet d’obtenir une rentabilité variant de 5 à 9 %. Cette rentabilité varie selon la présence ou non de place de parkings publics disponibles.

Borloo ancien
En tant que propriétaire, vous vous engagez à louer logement nu à titre de résidence principale du locataire pendant une durée minimum de 6 ans. Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond. Les loyers doivent être inférieurs aux loyers de marché. En contrepartie, en tant que bailleur vous bénéficiez d’une déduction de vos revenus fonciers de 30 % contre 26 % dans le « Besson ancien ». Vous ne pouvez ni louer à un membre rattaché à votre foyer fiscal, ni à un descendant ou descendant. La rentabilité locative du bien peut descendre en dessous des 5 % si le loyer plafond est très inférieur au loyer de marché. Autre particularité, vous devez passer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Cet organisme s’assure de la décence du logement et peut attribuer des subventions aux logements ayant besoin d’amélioration (isolation, mise aux normes de l’électricité).
Ces aides ne sont pas négligeables puisqu’elles sont comprises entre 15 % et 50 % du coût total des travaux. Selon la nature des travaux et le montant de vos ressources, la durée minimale du bail peut passer de 6 à 9 ans.
Cette convention avec l’Anah doit se poursuivre en cas de vente du logement même si c’est la conséquence de votre décès. Contrairement au régime du microfoncier, le « Borloo ancien » permet de déduire les frais de gestion, les travaux, les intérêts d’emprunt, de vos revenus fonciers en plus de la déduction des 30 %. Vous devez éviter les centres-villes ou les loyers de marché sont chers et une demande locative faible. On ne s’intéressera donc pas à Paris ni aux communes de l’Ouest parisien. Les grandes villes comme Montpellier, Bordeaux, Toulouse sont exclues du dispositif. Dans ces grandes villes dynamiques de province, la demande locative est très forte, et les loyers de marché sont incompatibles avec les plafonds « Borloo ». Attention également aux nombreux programmes neufs des villes moyennes ou l’offre locative est supérieure à l’offre. Vous pouvez conventionner l’appartement que vous venez d’hériter ; vous n’aurez pas dans ce cas à effectuer une acquisition pour bénéficier du « Borloo ancien ». On privilégiera le « Borloo ancien » pour le long terme et bénéficiera de l’effet de levier du crédit pour le financer. Quel que soit le lieu envisagé, n’oubliez pas que la demande locative doit être importante avec peu d’offres et que les loyers de marché sont compatibles avec les plafonds du « Borloo ancien ».

Les avantages du plan d'épargne logement
En cas de baisse des taux d’intérêt, le taux est garanti pour votre épargne comme pour votre crédit issu du PEL. Si les taux de rémunération des autres placements devaient diminuer, votre PEL conserverait dans tous les cas le taux mentionné dans le contrat que vous aviez signé. Cet avantage ne pourra jamais être remis en cause si vous avez respecté les termes du contrat.
Le taux du prêt épargne logement est indépendant de la durée de remboursement tandis que pour un crédit immobilier, le taux augmente toujours avec la durée. Le taux d’un prêt bancaire ne sera jamais le même selon que vous emprunteriez sur 10, 20 ou 30 ans pas le taux du prêt épargne logement !
Un plan d’épargne logement vous permet de bénéficier d’un prêt à taux fixe sans concurrence et connu d’avance et de vous constituer une épargne nette d’impôt. Cette épargne permet d’augmenter ou de constituer votre apport personnel.
Vous ne paierez aucun frais sur les versements effectués, ni sur la gestion et ni sur la récupération de votre épargne. La coutume veut que l'épargne logement soit prise en compte comme apport personnel par les établissements prêteurs : Vous pouvez ainsi obtenir un prêt complémentaire dans les meilleures conditions ! Cet effort d’épargne est toujours apprécié des emprunteurs ! Le coût de l’assurance décès-invalidité est similaire au sein d’un même établissement pour les prêts PEL et les autres crédits immobiliers.
La majorité des banques vous offriront le meilleur taux du prêt complémentaire (en général de 0,10 à 0,25 point) si vous disposez d’un plan ou d’un compte d’épargne logement. C’est loin d’être négligeable surtout si vous devez rembourser votre prêt bancaire sur 20 ans ou davantage.
Le prêt est accordé sans frais de dossier, ce qui vous permet de réaliser une économie comprise entre 450 et 800 € et les frais d’hypothèque sont moins élevés que pour un crédit immobilier classique.
Le PEL bénéficie d'une exemption de taxe de publicité foncière, soit une économie de 0,60 % du montant emprunté (552 € d'économie pour un prêt PEL de 92 000 €). Vous pouvez également obtenir un cautionnement (formule plus souple qu’une hypothèque) d’un organisme spécialisé pour votre PEL.
Vous n’avez aucune obligation dans la souscription d’un prêt au bout des quatre ans du plan. A l’issu du plan, vous serez libre d’emprunter, de le clôturer, ou de le proroger … Vous ne subirez aucune pénalité si vous n’empruntez pas. Le PEL garde sa place dans une stratégie patrimoniale cohérente pour les jeunes qui souhaitent se constituer une épargne garantie. Celle-ci servira d’apport personnel pour leur première acquisition immobilière.

Les inconvénients du plan d'épargne logement
Vous devez être patient puisque votre épargne sera bloquée pendant 4 ans minimum. Obtenir un prêt du 92 000 € sur 15 ans (le maximum) exige en réalité une épargne trop importante à mobiliser : une durée de remboursement courte et donc des mensualités très élevées. L'optimisation d’un plan exige une surface financière importante. Un dépôt initial de 1500 € et des versements de 100 € par mois ne vous permettront jamais d'acquérir l’appartement que vous convoitez tant avec un simple PEL ! La cession des droits à prêt provenant d’un plan d’épargne logement au titulaire d’un compte d’épargne logement est interdite, mais l’inverse est autorisée. C’est l’un des inconvénients du PEL. Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté, vous ne pouvez pas financer simultanément votre résidence principale et votre résidence secondaire. Contrairement à l’épargne bloquée sur un contrat d’assurance vie, l’épargne de votre PEL est saisissable à tout moment par un créancier qui serait autorisé à le faire. Si vous n’utilisez pas tous les intérêts qui vous sont acquis ou qui vous ont été cédés, vous ne pourrez pas les reporter pour un prêt ultérieur. Vous les perdrez définitivement.

Le droit de préemption urbain
Le droit de préemption de la mairie est également appelé « droit de préemption urbain ». Il ne peut être mis en place que dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé. Si la commune se trouve dans cette situation, il est possible de demander au maire s’il existe un droit de préemption dans sa commune et les secteurs dans lesquels s’exerce ce droit.
Si vous apprenez que le bien immobilier que vous souhaitez céder est soumis au droit de préemption urbain, vous pouvez le proposer à la mairie avant d’avoir trouvé un acheteur au préalable. Cette démarche est appelée « droit de délaissement ». En informant le maire de votre attention, cette déclaration vaut offre de vente au profit de la commune. Le notaire peut la notifier à la commune avant toute recherche d’un acquéreur.
Si la mairie souhaite préempter et vous offre un prix inférieur à celui que vous avez proposé, vous n’êtes pas obligé de lui vendre le bien.
En tant que vendeur, vous avez trois facultés :
-premièrement, d’accepter le nouveau prix,
-deuxièmement, de renoncer à la vente,
-troisièmement, de maintenir le prix initial et demander au juge de l’expropriation de déterminer le prix.
Lorsqu'elle exerce son droit de préemption, la mairie doit utiliser ou vendre le bien acquis en vue de la réalisation d’un projet urbain d’intérêt général, notamment de construire des équipements collectifs (école, crèche, équipement sportif, …) de lutter contre l’insalubrité ; d’aménager des jardins familiaux. Il doit y avoir un intérêt économique et social. La décision de préempter doit être motivée.


Nicolas Tarnaud
Fininfor & Associés