L’investissement immobilier en loi Girardin

Afin de développer le logement et la construction dans les DOM TOM la loi Girardin permet de réaliser de substantielles économies d’impôt. Contre un engagement de location de 5 à 6 ans il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt (après calcul de l’impôt brut) de 40% à 50% de l’investissement (voir plus sous conditions).

Cette réduction d’impôt est fractionnée sur 5 ans.

Exemple : acquisition d’un bien de 100 000 € donnant droit à une réduction d’impôt de 50% (50 000 €). Le contribuable pourra inscrire sur sa déclaration de revenus une réduction de 10 000 € par an pendant 5 années.

Une réduction d’impôt plafonnée
Afin d’éviter les abus la loi prévoit un plafond maximal pour le prix de revient de 2125 € TTC par m² habitable. Le surplus éventuellement payé à l’achat ne donne droit à aucun avantage fiscal. Il s’agit d’un des critères à prendre en compte pour la sélection d’un programme.

Comme pour la plupart des régimes fiscaux plus l’avantage est important, plus la qualité du locataire (ressources), le secteur du bien (zone urbaine sensible) et le plafond du loyer sont décroissants.

La location en loyer libre (40% de réduction d’impôt)
Aucun plafond de loyer n’est exigé. La rentabilité intrinsèque du bien doit rester le principal critère d’investissement ou non. Pour un même loyer « modéré » on pourra préférer la location en secteur intermédiaire.

La location en secteur intermédiaire (50% de réduction d’impôt)
Le loyer ne doit pas excéder 140 € par an et par m². De plus le locataire est soumis à des conditions de ressources. On choisira ce type de régime pour les mêmes raisons que l’on choisi un Borloo par rapport à un Robien

Les deux investissements sont d’ailleurs très semblables puisqu’ils fonctionnent sur un avantage fiscal de l’ordre de 40 à 65% de l’investissement (le Girardin étant plus concentré sur les premières années).

En revanche les fondamentaux du marché immobilier sont clairement différents, ne serait ce que par la superficie et les fondamentaux économiques : le Robien/Borloo est métropolitain, le Girardin concerne les DOM TOM ayant chacun leurs propres caractéristiques.

Encore une fois la rentabilité globale de l’opération ne dépendra pas tant de l’économie d’impôt que de la rentabilité intrinsèque du bien et de la plus value finale.


Guillaume Rebillon
Fininfor & Associés