La rénovation immobilière en loi Malraux

La loi Malraux fait partie des régimes défiscalisants présentant un potentiel de réduction de l’impôt très important.

Il consiste à acquérir un bien immobilier, classé dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAU) ou dans un secteur sauvegardé ayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique, à le rénover puis à le louer pendant 6 ans.

La phase de rénovation : baisse importante de l’impôt sur le revenu
Contrairement au régime classique des revenus fonciers il devient possible de déduire de nombreux travaux (démolition, …) sans limite (contre un déficit foncier maximal de 10 700 € en principe). Cette première partie est le véritable attrait de l’opération.

Exemple : pour un investissement de 100 000 € dont 70 000 € de travaux déductibles payés la première année, l’investisseur pourra soustraire de son revenu imposable 70 000 €, d’où une base imposable notablement voir totalement réduite.

La phase de location : limitation de la fiscalité sur les loyers supplémentaires
Dans les 12 mois suivants l’achèvement des travaux il est nécessaire de donner le bien en location (résidence principale) pendant au moins 6 ans. Pendant cette période les loyers bénéficieront des charges de droit commun et souvent des intérêts d’emprunt.

Points à surveiller
Dans la mesure où le gain fiscal est très important l’administration vérifiera l’exacte conformité entre les travaux prescrits et leur réalisation. Toute différence peut donner lieu à reprise de l’avantage octroyé.

De plus la phase de location nous conduit à envisager des conditions classiques d’un projet immobilier (rendement / plus value).

Dans un contexte de marché immobilier haut avec une difficulté à trouver de bons emplacements, l’investissement en loi Malraux va permettre d’accéder à un bien en centre ville (bien souvent) en ne payant qu’une partie de foncier. De part sa nature relativement complexe et son attrait fiscal important ce type d’investissement est à réservé aux contribuables payant un impôt sur le revenu élevé.


Guillaume Rebillon
Fininfor & Associés