Comment estimer l'indemnité d'éviction au terme d'un bail commercial ?

Un bail commercial ne prend jamais fin automatiquement à son terme et, à défaut de congé du bailleur ou de demande de renouvellement du preneur, il se poursuit dans les mêmes conditions au-delà de son terme.

Ceci étant, le bailleur peut toujours mettre fin au bail et récupérer les locaux à son terme sans avoir à justifier d’aucun motif, mais à condition de payer au preneur une indemnité d’éviction.

Selon l’article L. 145-14 du Code de Commerce, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice « causé par le défaut de renouvellement ». « Cette indemnité comprend notamment la valeurs marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

En pratique, cette indemnité varie beaucoup en fonction du commerce exploité dans les lieux, de l’affectation de locaux, du chiffre d’affaire ou du bénéfice réalisés par le preneur dans les locaux, etc.

A défaut d’accord entre le bailleur et le preneur, elle sera fixée par le Tribunal, généralement après une expertise.

… modèle de congé du bailleur