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La SCI de location

Il peut être intéressant pour un entrepreneur de créer avec d’autres personnes une SCI de location afin de mettre ses locaux à disposition de sa propre entreprise. Encore faut-il savoir dans quelle mesure il est possible de s’associer au sein d’une telle SCI...

La SCI de location

Capacité et pouvoir des futurs associés

Toute personne physique ou morale peut devenir associée d’une SCI de location. Toutefois, il existe certaines règles particulières en ce qui concerne les mineurs ou encore les personnes mariées.

La capacité des associés de la SCI
Les mineurs peuvent être associés au sein d’une SCI. Toutefois, s’agissant des mineurs non émancipés, les statuts doivent être signés en leur nom par leurs représentants légaux.
De leur côté, les majeurs sous sauvegarde de justice peuvent décider seuls de s’associer en SCI à condition qu’aucune décision de justice n’ait désigné un mandataire en vue d’effectuer un tel acte.
Quant au majeur sous curatelle, il peut devenir associé d’une SCI mais avec l’assistance de son curateur, alors que le majeur sous tutelle a besoin de l’autorisation de son tuteur.

Le couple dans la SCI
En ce qui concerne les personnes mariées souhaitant participer à une SCI, il faut distinguer deux situations :

  • les époux mariés sous le régime de la séparation de biens et ceux mariés sous le régime des apports aux acquêts : dans ce cas, chacun des époux reste propriétaire de ses propres biens et peut donc en disposer comme il le veut ;
  • les époux sous le régime de la communauté de biens :
    • en ce qui concerne les biens propres à chaque époux : liberté d’en disposer librement ;
    • en ce qui concerne les biens communs : un époux peut effectuer un apport au sein d’une SCI avec un bien commun aux deux époux. Toutefois, si l’apport est effectué en fraude des droits du conjoint, cet apport ne lui est pas opposable.

L’emploi des biens communs pour faire un apport à une société ou acquérir des parts sociales non négociables nécessite l’information du conjoint et la mention de cette information dans l’acte.

Par ailleurs, la qualité d’associé est également reconnue au conjoint, pour la moitié des parts souscrites ou acquises, si celui-ci a notifié à la société son intention d’être personnellement associé (article 1832-2 du Code civil).

La prise de décision des associés

Les décisions sont prises par l’ensemble des associés soit lors d’assemblées, soit par consultations écrites, si ce mode de prise de décision est prévu dans les statuts, soit par un acte écrit signé par tous les associés.
Les associés sont convoqués aux assemblées par les gérants.
Les décisions sont prises à la majorité des associés telle qu’il est défini dans les statuts. A défaut, elles sont prises à l’unanimité.

Par ailleurs, le gérant est tenu annuellement de rendre compte de la gérance de la SCI. C’est la raison pour laquelle un rapport écrit de l’activité doit être adressé à chaque associé au moins quinze jours avant la date de l’assemblée.

Enfin, un associé peut demander la convocation d’une assemblée.

Les droits des associés

Droit aux bénéfices
La détention de parts sociales permet aux associés de percevoir des bénéfices. La part de chaque associé dans les bénéfices se détermine à proportion de sa part dans le capital social et la part de l’associé qui n’a apporté que son industrie est égale à celle de l’associé qui a le moins apporté.
Toutefois, les statuts peuvent prévoir d’autres règles de répartition de ces bénéfices.

Par ailleurs, les associés peuvent décider de ne pas distribuer les bénéfices réalisés en vue de constituer une réserve pour la société. Toutefois, une telle décision ne doit pas être systématique. En effet, la Cour de cassation a annulé des décisions systématiques de mise en réserve des bénéfices, prises au détriment des associés minoritaires, pendant plus de six ans (Cass. 3e civ., 7 février 2012, no 10-17.812).

Droit de vote et droit d’information
Les associés disposent du droit de participer et de voter dans les assemblées. En vue de pouvoir exercer ce droit, ils peuvent se faire communiquer les livres et documents sociaux et poser des questions écrites sur la gestion sociale au moins une fois par an. Ils peuvent également se rendre au siège de la société afin de les consulter et en prendre copie.

Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues (article 1856 du Code civil).

Droit d’exiger une délibération
Il est possible pour un associé de demander au gérant de provoquer une délibération des associés sur une question précise.

En outre, si le gérant ne met pas en œuvre cette délibération, l’associé peut, à l’expiration du délai d’un mois à dater de sa demande, solliciter du président du tribunal de grande instance la désignation d’un mandataire chargé de provoquer la délibération des associés.

Droit de retrait
L’associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société et ainsi obtenir le remboursement de la valeur de ses droits sociaux. Toutefois, il doit respecter les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, avoir obtenu l’autorisation unanime des autres associés.

Par ailleurs, un associé peut également se retirer de la société s’il obtenu une autorisation de la part de la justice pour justes motifs (article 1869 du Code civil). A titre d’exemple, le juge a permis à un associé de se retirer de la société en raison du divorce pour faute de deux associés (Cass. 3e civ., 17 décembre 2008, no 07-14.601). Ce fut encore le cas lors de la mise à l’écart d’un associé de l’activité de la société (CA Nancy, 1re ch. civ., 30 janvier 1991, no192/91).

La responsabilité des associés

Les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales, en proportion des parts détenues.
L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital est la plus faible.

Toutefois, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale (article 1858 du Code civil).

La fiscalité des associés

Les associés personnes physiques relève de l’impôt sur le revenu (IR), et doivent déclarer les bénéfices résultant de la SCI dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Les associés personnes morales relèvent quant à eux de l’impôt sur les sociétés (IS).

Chrystelle Hoarau
Rédaction de NetPME

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