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Les particularités d'une SCI de location

La société civile immobilière de location peut s’avérer intéressante pour le chef d'entreprise qui souhaite séparer son activité des locaux abritant celle-ci. Sa mise en place nécessite néanmoins de respecter un certain nombre d'étapes et de contraintes. Le point ici.

Les particularités d'une SCI de location

Les caractéristiques de la SCI

La société civile immobilière (SCI), comme toutes les autres sociétés, résulte de la volonté de personnes souhaitant mettre en commun des biens ou leur industrie, en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie pouvant en résulter (article 1832 du Code civil).

La société civile immobilière (SCI) a, par nature, un objet civil, par opposition à certaines sociétés commerciales, comme la SA ou la SARL.
Toutefois, la SCI peut effectuer des actes commerciaux. En revanche, ces opérations doivent être accessoires à l’objet social. Autrement dit, il s’agit d’opérations attachées à l’opération principale de gestion d’un ou plusieurs biens.

Les SCI ont pour objet de faire construire ou d’acquérir un immeuble en vue de le louer ou de le mettre à disposition gratuite de leurs associés.
Elles sont créées pour des opérations de construction, de commercialisation ou de gestion d’immeuble.

La SCI de location

La société civile immobilière de location est une société civile immobilière créée à l’initiative de particuliers ou d’entrepreneurs. Dotée d’une personnalité morale, elle peut s’avérer utile à l’entrepreneur qui souhaite séparer son activité et les locaux abritant celle-ci.
En outre, en cas de décès d’un des associés, ce n’est pas l’immeuble qui est transmis mais les parts de la société. Dès lors, il est plus facile de maintenir la location des locaux par l’entreprise.

La SCI de location a plus particulièrement pour objet la gestion et la location d’immeubles, bâtis ou non.

La constitution de la SCI de location

Les statuts de la SCI
Les statuts doivent être établis par écrit. Ils doivent contenir un certain nombre de mentions obligatoires (article 1835 du Code civil) :

  • les apports de chaque associé,
  • la forme de la société,
  • son objet,
  • sa dénomination sociale,
  • son siège social,
  • son capital social,
  • sa durée,
  • les modalités de son fonctionnement.

Par ailleurs, s’ils sont établis par acte sous seing privé, une copie certifiée conforme doit être remise à chaque associé.

Enfin, le recours à un notaire est obligatoire en cas d’apport d’un immeuble ou d’un bail supérieur à 12 ans.

Les associés
Le nombre minimal d’associés requis est de deux. Toutefois, la société ne fait pas automatiquement l’objet d’une dissolution s’il s’avère qu’en cours de vie toutes les parts sociales ne sont réunies que dans une seule main (article 1844-5 du Code civil). Par ailleurs, il n’y a pas de limite maximale du nombre d’associés.

Les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment des dettes sociales, proportionnellement aux parts détenues. C’est la raison pour laquelle ils attachent une grande importance à leurs co-associés et notamment en ce qui concerne leur solvabilité. Ceci explique le fait que ces parts ne soient pas négociables, autrement dit, que la cession des parts des associés est encadrée (lire le paragraphe ci-dessous : le transfert des parts sociales).

Les apports
L’apport est obligatoire. Ces apports sont importants puisqu’ils définissent les droits de chaque associé dans le capital social. Leurs droits sont proportionnels à leurs apports.
L’apport peut se faire en numéraire, en nature et en industrie. Les apports en numéraire et en nature constituent le capital social de la SCI. En revanche, l’apport en industrie n’entre pas dans le capital social. Toutefois, il donne lieu à l’attribution de parts ouvrant droit au partage des bénéfices et de l’actif net, à condition de contribuer aux pertes (article 1843-2 du Code civil).
L’apport en numéraire est un apport en argent. Aucun minimum n’est requis.

L’apport en nature se fait par l’octroi d’un bien à la société, aussi bien en propriété qu’en jouissance. Toutefois, il faut être prudent au moment de la rédaction des statuts et préciser dans ceux-ci si la jouissance est apportée pour la durée statutaire de la société ou seulement pour la durée effective. En effet, si la jouissance du bien a été apportée pour la durée statutaire, en cas de dissolution de la SCI, ce droit demeure alors dans la masse à liquider et à partager.

Par ailleurs, il faut également être vigilant en ce qui concerne l’apport d’un bien en nue-propriété lorsque ce bien est l’unique apport au patrimoine de la société. En effet, la Cour de cassation a pu considérer qu’une société constituée de ce seul type d’apport doit être qualifiée de société fictive dès lors qu’elle ne disposait d’aucun moyen financier pour assurer la gestion de son patrimoine (Cass. Com., 13 janvier 2009).

Attention, dans le cadre de l’apport d’un bien, il faut noter que :

  • le transfert de propriété se réalise le jour où la SCI acquiert sa personnalité juridique, soit le jour de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;
  • il est nécessaire d’effectuer une publication de cet apport à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble.

Les formalités de publicité de la SCI de location
Une fois signés par les associés, les statuts doivent être insérés dans un journal d’annonces légales du département dans lequel se situe le siège social.

Il faut ensuite déposer un dossier de constitution au Centre de formalités des entreprises (CFE) avec les documents suivants :

  • attestation de parution dans le journal d’annonces légales ;
  • pièces d’identité des associés, personnes physiques, ou extrait d’immatriculation pour les associés personnes morales ;
  • deux originaux des statuts et de deux copies des actes de nomination des gérants ;
  • déclaration de non condamnation et d’interdiction de diriger du gérant ;
  • si le gérant a déjà été immatriculé au RCS, un extrait de son immatriculation ;
  • les justificatifs du siège social ;
  • la nomination du commissaire aux comptes, le cas échéant.

Par ailleurs, après son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, le greffier doit effectuer la publication de la constitution de la société par son insertion dans le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.

En outre, si un immeuble a été apporté en nature, l’apport doit faire l’objet d’une publication au bureau des conservations des hypothèques.

Enfin, en raison de son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés, les documents et actes émis par la SCI doivent mentionner leur dénomination sociale précédée ou suivie, des mots « société civile » si ce terme n’apparaît pas dans la dénomination sociale. En outre, ces documents doivent indiquer le montant du capital social ainsi que le numéro d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés.

La fiscalité de la SCI

Les SCI sont principalement soumises à l’impôt sur le revenu (IR) : les résultats sont déterminés au niveau de l’entreprise mais ce sont les associés qui sont imposés.

En revanche, certaines SCI peuvent choisir, sur option, d’être imposées selon les règles de l’impôt sur les sociétés (IS). Les bénéfices sont alors imposés au niveau de la société au taux applicable à l’IS.

Le transfert des parts sociales

Au cours de la vie d’une SCI, les parts peuvent être cédées entre vifs ou transmises à la suite d’un décès.

La cession entre vifs
La cession des parts sociales à un tiers nécessite le consentement de l’ensemble des associés, sauf disposition contraire prévue dans les statuts. Les parts cédées aux ascendants ou aux descendants du cédant ne font toutefois pas l’objet d’une telle procédure.

Attention, les statuts peuvent prévoir que cet agrément nécessite une majorité déterminée dans les statuts, ou qu’il soit accordé par les gérants. Ils peuvent également prévoir le non recours à l’agrément lorsque la cession est consentie à des associés ou au conjoint de l’un d’eux.

Ainsi, le projet de cession est notifié, avec demande d’agrément, à la société et à chacun des associés par acte d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si les statuts prévoient que l’agrément puisse être accordé par les gérants, il est possible de ne notifier le projet de cession qu’à la société.

En cas de refus d’agrément, le cédant peut obtenir le rachat, notamment par les autres associés, des parts dont la cession était envisagée (Cass. Com., 7 décembre 2010, n°09-17351).

Par ailleurs, si aucune offre d’achat n’est faite au cédant dans un délai de six mois à compter de la dernière notification, l’agrément à la cession est réputé acquis, à moins que les autres associés ne décident dans le même délai la dissolution anticipée de la société. Le cédant peut alors rendre caduque cette décision en renonçant dans le même délai à la cession dans le délai d’un mois à compter de ladite décision (article 1863 du Code civil).

En outre, la société peut aussi souhaiter acquérir les parts pour des raisons diverses, par exemple pour ne pas avoir à accueillir un nouvel associé jugé indésirable. Elle peut ainsi faire acquérir les parts par un tiers désigné à l’unanimité des autres associés ou suivant les modalités prévues par les statuts. La société peut également procéder au rachat des parts en vue de leur annulation.

Enfin, lorsque la cession se réalise, elle doit être constatée par un écrit sous seing privé, ou par un acte notarié. Elle n’est alors opposable que si les formalités de l’article 1690 du Code civil, c’est-à-dire une signification ou une acceptation dans un acte authentique, sont réalisées. La signification, effectuée par un huissier de justice, informe les tiers à la cession, la société par exemple, de l’existence de cette cession. Elle nécessite ensuite la publicité de la cession et le dépôt de celle-ci au greffe en annexe au Registre du commerce et des sociétés de deux copies authentiques de l’acte de cession, s’il est notarié, ou de deux originaux, s’il est sous seing privé.
La cession est également opposable aux tiers si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société conformément à l’article 1865 du Code civil.

La cession pour décès d’un associé
Les transmissions du fait du décès d’un associé s’effectuent de plein droit sauf si les statuts le prévoient autrement. Dans ce dernier cas, ils peuvent prévoir que la société est dissoute de plein droit au décès d’un de ses associés ou encore qu’elle perdure mais seulement avec les associés survivants. La société continue alors avec les héritiers de l’associé défunt.

Toutefois, sauf clause contraire des statuts, lorsque la succession est dévolue à une personne morale, celle-ci ne peut devenir associée qu’avec l’agrément des autres associés. Cet accord est donné selon les conditions statutaires ou, à défaut, par l’accord unanime des associés (article 1870 du Code civil).

Attention : les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés ont droit à la valeur des parts sociales qui leur est due, au jour du décès de leur auteur (Cass. Com. 29 septembre 2009, n°08-16368).

Les causes de dissolution de la SCI de location

Les causes de dissolution de la SCI sont les mêmes que pour toutes les sociétés :

  • expiration du temps pour lequel elle a été constituée, sauf prorogation ;
  • réalisation ou extinction de son objet ;
  • annulation des statuts ;
  • dissolution anticipée décidée par les associés ;
  • dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société ;
  • dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la suite de la réunion de toutes les parts dans les mains d’un unique associé depuis plus d’un an ;
  • effet d’un jugement ordonnant la liquidation judiciaire ;
  • cause prévue par les statuts (à la suite du décès d’un des associés, par exemple).

Chrystelle Hoarau
Rédaction de NetPME

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