Comment déterminer les facteurs locaux de commercialité ?

Les facteurs locaux de commercialité constituent l’un des critères qui permettent de déplafonner un bail commercial, c’est-à-dire fixer le loyer à la valeur du marché local (hors indices).

L’administrateur de biens qui doit renseigner son client sur la modification des facteurs locaux de commercialité dans le quartier où sont situés les locaux commerciaux de son client doit se poser les questions suivantes :

• Y a-t-il des constructions nouvelles de bureaux ou d’habitations à proximité ?
• Ces nouvelles constructions ont-elles une influence directe sur le commercer considéré compte tenu de la concurrence des commerces dans le quartier ?
• L’accroissement éventuel de clientèle est-il suffisamment important pour affecter durablement la commercialité des locaux ?
• Y a t-il explosion ou au contraire baisse des prix en matière de location ?
• Y a t-il tassement ou explosion du marché pour les cessions de fonds de commerce et de droits aux baux ?
• Sommes-nous en situation de croissance économique ou de déprime économique dont les effets sont de mettre ou non sur le marché un grand nombre de locaux commerciaux dans le secteur ?
• La branche d’activité du locataire commerçant connaît-elle un malaise conjoncturel ou au contraire une extension ?

Olivier J.BRANE – Avocat honoraire
http://www.brane-avocats.com