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Créer une société civile immobilière (SCI)

En cette période d’incertitude économique, avoir tout son patrimoine bloqué dans une entreprise dont dépendent tous vos revenus et peut-être même ceux de membres de votre famille peut avoir un côté anxiogène. La SCI vous permet d’atténuer quelque peu vos angoisse en « abritant » l’immobilier de votre entreprise dans une société à part. Vous dissocierez ainsi vos actifs immobiliers professionnels de l’activité même de l’entreprise puisqu’après tout, la possession des vos murs n’est pas un élément important de l’exercice de votre activité (vous auriez pu aussi les louer) mais plutôt une manière de vous constituer un patrimoine. C’est aussi une manière judicieuse d’anticiper les problématiques de succession familiale après votre disparition. La constitution d'une SCI permet d'attribuer l'affaire à celui ou ceux des enfants de l'exploitant qui sont les plus aptes à la gérer, et de transférer aux autres les parts de la SCI, par le biais d'une donation-partage ou d'un testament. Les risques d'indivision entre les héritiers au décès du chef d'entreprise, qui entraînent bien souvent la mise en vente de l'entreprise, sont ainsi évités. Idem en cas de cession de votre entreprise à un tiers : si vous voulez maximiser la valeur de votre société, mieux vaut en dissocier le patrimoine immobilier qui risque d’alourdir la facture pour l’acquéreur alors qu’il aurait peut-être préféré louer les murs auprès de votre SCI (accessoirement, cela vous donne un revenu locatif même après la cession de votre société). Tous ces avantages ne vont pas sans certaines contraintes dont un formalisme qui peut paraître un peu lourd et coûteux. Dans cette rubrique, nous baliserons les étapes de la création de votre SCI en décryptant la procédure à suivre et les écueils fréquents.

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Pourquoi créer une SCI ?

Le succès de la Société civile immobilière (SCI) s’explique par les avantages conférés par cette forme sociale et par le peu de contraintes imposées au moment de sa création.

Pourquoi créer une SCI ?

Il ne faut jamais perdre de vue que la création d’une Société Civile Immobilière de location, s’inscrit dans une logique de gestion du patrimoine à long terme. A ce titre, elle présente l’avantage d’une gestion simplifiée du patrimoine, qu’il soit à vocation personnelle ou professionnelle.

En effet, ce type de structure permet, dans un premier temps, d’éviter les situations d’indivision. En effet, les droits de propriété de chacun des associés portent sur les parts sociales de la société et non sur l’immeuble directement. Ce qui permet d’optimiser toute la gestion de l’immeuble et d’éviter les situations de blocage qui résultent d’une indivision. Ainsi, dans la société, chacun exprime son point de vue sur l’immeuble dont il est question et la décision est prise à la majorité en fonction du nombre de parts détenues par chacun des co-associés.

De la même manière, dans le cas où la société accueille un local destiné à une activité commerciale ou artisanale par exemple, elle permet d’isoler la valeur de l’immeuble à construire des risques liés à l’activité de la société qui occupe les locaux. Ainsi, séparer l’activité d’exploitation de l’élément immobilier permet une meilleure évaluation de l’exploitation en elle-même. Cela permet d’éviter, de ce fait, une dévaluation de la valeur du bien immobilier. Si l’immeuble n’est pas un élément indispensable de la production, l’acquéreur de l’exploitation ne sera pas tenu de l’acquérir. La valeur du bien immobilier n’est alors pas remise en cause.

Il peut être judicieux pour un entrepreneur de séparer le local dans lequel est exercé l’activité de son entreprise et sa société proprement dite. En effet, en cas de difficultés rencontrées par la société, la SCI est protégée des assauts des créanciers de la société. Toutefois, il peut s’avérer que la SCI soit fictive, autrement dit indépendamment de son existence sous forme de société, elle est de fait gérer comme une partie intégrante de la société d’exploitation. Dans ce cas, l’écran que constitue la SCI devant les créanciers n’a plus d’effet.

A long terme, la détention d’un immeuble à travers une telle structure permet également d’éviter le démembrement du patrimoine foncier, lorsque la personne qui l’a constitué vient à décéder en laissant plusieurs héritiers. Ces derniers ne peuvent pas, en effet, demander le partage en nature des immeubles, puisque leurs droits dans la succession portent sur des parts sociales et non pas sur les immeubles directement, ce qui permet de conserver l’actif immobilier intact.

De plus, sur un plan purement financier, pour une personne ou un groupement de personnes exerçant une activité libérale, la création de ce type de structure est un moyen de faire échapper une partie des honoraires à bon nombre de cotisations sociales ou professionnelles. En effet, ces cotisations sont assises sur le montant de revenus déclarés au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Or, les loyers versés à la SCI pour la location du local constituent une charge déductible, ce qui permet de réduire le montant des BNC et donc des cotisations sociales. Et même si les loyers encaissés par la SCI restent imposables au nom des associés au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, cela permet une économie atteignant parfois quarante pour cent.

Modèle de statuts de SCI
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Modèle de statuts de SCI

Les inconvénients de la SCI

A l’égard des tiers, les associés de la SCI répondent indéfiniment des dettes sociales proportionnellement à leur part dans le capital social. Même si le risque est limité quand on connaît la valeur des patrimoines immobiliers aujourd’hui et leur rentabilité, il convient tout de même de le prendre en considération.

Par ailleurs, d’autres inconvénients liés à la création d’une SCI peuvent être soulevés. Tel peut être le cas du coût engendré lors de la création d’une SCI, notamment en cas d’apport d’un immeuble.

De plus, il faut noter que la SCI est une véritable société. Ce statut implique la réalisation de formalités diverses comme la tenue d’une assemblée générale annuelle, la souscription d’un compte propre à la société auprès d’une banque… A défaut, l’administration fiscale peut requalifier la société et la soumettre à un redressement fiscal.

Enfin, dans l’hypothèse où l’associé est marié sous le régime de la communauté de biens et qu’il souhaite apporter un bien commun dans la SCI, il doit prendre certaines précautions. En effet, il doit informer son conjoint de cet apport. S’il ne le fait pas, le conjoint dispose de deux années, à compter du jour où il en a eu connaissance, afin de demander la nullité de l’apport. Toutefois, cette action ne peut plus être intentée plus de deux ans après la dissolution de la communauté.

Comment créer une SCI ?

La loi ne fixe aucun capital minimal.pour la création de la société proprement dite. Ce capital est constitué par les apports des associés, en numéraire ou en nature (par exemple, un immeuble ou un terrain). Le capital peut être libéré ultérieurement. En revanche, la SCI exige un minimum de deux associés.
Attention : dès lors qu’il y a un apport d’un immeuble à la SCI, il doit être publié au service chargé de la publicité foncière puisqu’il y a transfert de propriété d’un patrimoine à un autre. La rédaction d’un acte authentique par un notaire est obligatoire pour procéder à cette publication. Ce sont les baux de plus de 12 ans qui sont soumis obligatoirement à publication.

Les statuts doivent être formulés par écrit, avec l’indication obligatoire de :

  • La forme sociale ;
  • l’objet social, attention il doit être purement civil et doit porter sur l’acquisition et la gestion d’immeuble ;
  • la dénomination ;
  • le siège social ;
  • le capital social,
  • la durée ;
  • les apports de chaque associé ;
  • les modalités de fonctionnement.

Après la signature des statuts, il convient d’effectuer les formalités suivantes :

  • enregistrement des statuts auprès du centre des impôts en quatre exemplaires ;
  • publication des statuts au bureau des hypothèques ;
  • insertion dans un journal d’annonces légales
  • dépôt au greffe du Tribunal de Commerce compétent,
  • immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés
  • insertion dans le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.
  • Dépôt des pièces  au Centre de formalités des entreprises (CFE) du greffe du tribunal de commerce (lequel procède à l’immatriculation au RCS) :

– un exemplaire des statuts (une copie authentique des statuts s’ils  sont notariés ou un original enregistré s’ils sont sous seing privé;
– l’acte de désignation du ou des gérants (hors cas où désignation dans les statuts) ;
– une fiche d’état-civil et d’une déclaration de non-condamnation pour le ou les gérants ;
– la lettre de demande de publication dans un journal d’annonces légales ;
– un justificatif du siège de la SCI (quittance EDF par exemple) ;
– des frais d’immatriculation.

Modèle de statuts de SCI
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