Précisions relatives au calcul de la surface de vente en matière d’aménagement commercial

Sandy ALLEBE

il y a 4 mois

Précisions relatives au calcul de la surface de vente en matière d’aménagement commercial

En matière d’aménagement commercial, la surface de vente déclenche, au-delà d’une certaine superficie, la procédure d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) régie par l’article L. 752-1 du Code de commerce. En matière fiscale, la surface de vente détermine si l’entreprise est redevable de la taxe sur les surfaces commerciales (Tascom). Cette taxe est en effet due par toute entreprise exploitant un commerce de détail dont la surface de vente est supérieure à 400 m² et dont le chiffre d’affaires annuel HT est au moins égal à 460 000 €. Le calcul de la surface de vente est le même en matière d’aménagement commercial et de fiscalité.

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Une circulaire du 17 novembre 2023 explique comment cette surface doit être calculée compte tenu des dernières précisions jurisprudentielle issue de l’arrêt rendu le 16 novembre 2022 du Conseil d’État (n° 462720) qui a intégré le sas d’entrée d’un magasin et les zones arrière-caisses dans la surface de vente retenue pour le calcul de la Tascom.

Définition de la surface de vente

En application de l’article 3 de la loi n° 72-657 du 13 juillet 1972, la surface de vente s’entend de la superficie des espaces, couverts ou non, affectés :

à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats ;
à l’exposition des marchandises proposées à la vente ;
au paiement des marchandises ;
à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente.

Jusqu’à l’arrêt du Conseil d’État du 16 novembre 2022, le sas d’entrée d’un magasin était exclu de la surface de vente au motif qu’il n’était pas utilisé pour proposer des produits à la vente.

Par cet arrêt, le Conseil d’État est revenu sur sa jurisprudence, considérant que le sas d’entrée dans un magasin, affecté à la circulation de la clientèle et lui permettant d’accéder aux prestations commerciales, doit être pris en compte dans le calcul de la surface de vente bien qu’il n’accueille aucune marchandise. La surface de vente doit donc désormais inclure les lignes d’arrières-caisses et les sas d’entrée, que des marchandises y soient exposées ou non, même de façon temporaire.

Selon le Conseil d’État, les espaces affectés à la circulation de la clientèle n’ont pas d’autre vocation que de permettre aux clients entrant dans le magasin considéré de bénéficier des prestations liées à l’activité commerciale de celui-ci.

La circulaire du 17 novembre 2023 précise que cette solution ne s’applique que lorsque la configuration des lieux dessert un seul et unique commerce au sein d’un même bâtiment.

Espaces inclus dans les surfaces de vente

La jurisprudence du Conseil d’État du 3 juillet 2019 n° 414009 qui exclut du calcul de la surface de vente des centres commerciaux les mails de circulation et les allées desservant plusieurs boutiques au sein d’un même bâtiment n’est pas remise en cause. Dans une telle situation, les sas d’entrée, les mails de circulation (qui se caractérisent par une allée ou un hall desservant un ensemble de boutiques) et les arrières-caisses ne sont en effet pas inclus dans le calcul de la surface de vente.

Ont ainsi vocation à intégrer la surface de vente des magasins de commerce de détail les espaces (clos ou en extérieur) affectés :

à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats : sas d’entrée et arrières-caisses d’un seul et unique magasin au sein d’un même bâtiment, allées de circulation entre les rayons, les escalators et ascenseurs reliant directement le parc de stationnement au magasin, etc. ;
à l’exposition de marchandises (emprise occupée par les rayonnages, les gondoles, les stands, etc. que ces derniers soient temporaires ou permanents) ;
au paiement des marchandises (caisses physiques et/ou automatiques, bornes de paiement, appareils permettant de scanner directement les achats en rayon, etc.) :
à la circulation du personnel pour présenter les marchandises (comptoirs de présentation, etc.).

Espaces exclus des surfaces de vente

Ne sont, en revanche, pas considérés comme des espaces relevant de la surface de vente :

les réserves, locaux sociaux, les chambres froides, les laboratoires, les locaux techniques, les espaces de circulation affectés aux issues de secours ayant vocation à ne pas être accessibles au public durant les heures d’ouverture de l’équipement commercial ;
l’intégralité des espaces relevant du parc de stationnement (que ce dernier soit aérien, en silo ou en infrastructure) ainsi que les espaces affectés aux abris vélos, motocycles et les aires de livraisons non accessibles au public.

La circulaire précise qu’elle s’applique aux commerces indépendants d’un même bâtiment : l’indépendance se caractérisant par une séparation physique entre les différentes entités commerciales considérées, sans communication entre eux.

Distinction entre activité de mise à disposition d’espaces de vente et activité de vente au détail

Concernant les groupements d’intérêt économique (GIE) et conformément à la jurisprudence du Conseil d’État du 12 avril 2019 n° 411500, lorsque des enseignes proposent à des tiers des emplacements de vente, ces emplacements doivent être inclus dans l’assiette de la surface de vente de la société qui exploite le magasin si cette société peut être regardée comme « exploitant une surface de vente […] pour y réaliser une activité de vente au détail et non comme exerçant une activité de prestation de service de mise à disposition d’espaces de ventes au détail ».

Exemple d’hypothèses retenues par le Conseil d’État pour caractériser l’indépendance d’activité de vente au détail :

la conclusion d’un contrat entre la société exploitant le magasin et les fournisseurs révèlent davantage la volonté de développer la commercialisation de produits que de régir l’utilisation d’un espace de vente ;
les ventes sont réalisées au nom de la société exploitant le magasin (les paiements par chèque ou les cartes accréditives sont libellés à son nom), auprès de sa propre clientèle, pendant la totalité des jours et heures d’ouverture du magasin ;
la société exploitant le magasin supporte les charges générales d’exploitation, détermine conjointement avec les fournisseurs les installations et décorations des emplacements, dispose d’un droit de regard sur l’amortissement des marchandises exposées à la vente ainsi que sur les projets de campagne publicitaire des fournisseurs ;
la société exploitant le magasin est rémunérée sous la forme d’une commission perçue sur le montant des ventes reversé aux fournisseurs ;
la société exploitant le magasin se réserve, moyennant un délai de préavis, la faculté de modifier ou de déplacer à tout moment l’emplacement de vente pour tenir compte des impératifs de sa propre politique commerciale.

Ainsi, dès lors qu’un pétitionnaire envisage de vendre en son nom propre et pour son compte la marchandise d’autres enseignes à travers des corners, les voies de circulations entre les différentes enseignes doivent être prises en compte dans le calcul de la surface de vente.

Si la société qui exploite ne relève pas du champ des 5 hypothèses précitées, elle exerce alors uniquement une activité de mise à disposition d’espaces de vente. Les voies de circulation entre les enseignes ne relèvent alors pas de sa surface de vente mais des surfaces de chacune des enseignes qui la compose.

Entrée en vigueur

La circulaire précise que sont concernées par les nouvelles modalités de calcul de la surface de vente issues de l’arrêt du Conseil d’Etat, les demandes d’autorisation d’exploitation commerciale sollicitées à compter de la publication de la décision, soit depuis le 16 novembre 2022, ainsi que les régularisations demandées à la suite d’une mise en demeure du préfet.

L’équipe NetPME