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Vous êtes dirigeant d'une SCI

Cette rubrique fait le point sur le gérant de SCI (Société Civile Immobilière) : nomination, pouvoirs, responsabilités, statut social et fiscal, … nos fiches conseil vous donnent une idée claire sur le rôle du dirigeant de SCI.

Rôle du dirigeant : autres thèmes pouvant vous intéresser

La gérance de la SCI de location

Les gérants

La désignation des gérants
Les gérants sont nommés soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par décisions des associés à la majorité. Dans ce dernier cas, la majorité nécessaire correspond aux associés détenant plus de la moitié des parts sociales. Toutefois, les statuts peuvent prévoir une majorité différente.
Ce sont les statuts qui règlent les modalités de désignation du ou des gérants.

Il appartient aux statuts ou aux associés de fixer la durée des fonctions du gérant. A défaut, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société.

Il est essentiel pour la SCI d’avoir à sa tête un gérant. En effet, une SCI dépourvue de de gérant depuis plus d’un an risque de faire l’objet d’une dissolution prononcée par voie judiciaire, à la demande de tout intéressé.
Il peut néanmoins arriver que la société se trouve privée de gérant. Il est alors possible pour tout associé de se tourner vers le Président du tribunal qui statue sur requête, en vue d’obtenir la désignation d’un mandataire. Celui-ci sera chargé de réunir les associés afin de nommer un ou plusieurs gérants.

La cessation des fonctions du gérant
Les fonctions du gérant cessent lorsque son mandat arrive à son terme ou encore s’il est placé sous un régime de tutelle.

Par ailleurs, il peut démissionner. Une telle démission est alors encadrée. En effet, elle ne doit pas être faite de manière intempestive ou encore porter préjudice à la société. Si c’est le cas, la société peut se retourner contre le gérant en vue d’obtenir des dommages et intérêts.
Attention : la démission du gérant ne peut être rétractée, sauf si sa volonté n’a pas été libre et éclairée (Cass. Com., 7 avril 2009, no 07-14.626).

Autre cas de cessation des fonctions du gérant : si celui-ci fait l’objet d’une révocation par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Néanmoins, le gérant peut obtenir des dommages-intérêts si la révocation a été obtenue « sans juste motif ». Il faut entendre par juste motif, la faute caractérisée du gérant. C’est le cas, par exemple, lorsque le gérant n’a pas tenu une comptabilité sérieuse et a privé la société de diverses sommes au profit de tiers (CA Paris, 2ème chambre, sect. B, 9 avril 1993).
Il en est de même, en cas de mésentente entre le gérant et les associés lorsque cette mésentente, étant de nature à compromettre l’intérêt social, constitue un juste motif de révocation (Cass. Com., 25 septembre 2007, no 06-12.274).

Toutefois, il est possible d’écarter la révocation des gérants dans les statuts. Il est également possible de prévoir que la révocation puisse se faire sans que le motif de la révocation soit donné. Dans ce cas, le gérant n’a pas le droit à des dommages et intérêts (Cass. Civ.3ème, 6 janvier 1999, no 96-22.249).

Enfin, le gérant peut faire l’objet d’une révocation prononcée à titre judiciaire à la demande de tout associé. Cette faculté peut être intéressante pour les associés minoritaires lorsque le gérant s’avère être aussi un associé majoritaire. Toutefois, il appartient au demandeur d’apporter la preuve de l’existence d’une « cause légitime ». Cette dernière correspond, par exemple, à la faute caractérisée de l’associé ou encore à sa mise sous tutelle.

La publicité de la nomination et de la cessation des fonctions de gérants
La nomination et la cessation des fonctions des gérants, pour être opposables aux tiers, doivent faire l’objet des publications suivantes :

  • insertion dans un journal d’annonces légales ;
  • dépôt au greffe du tribunal de commerce ;
  • inscription modificative au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
  • insertion d’un avis au Boddac.

La rémunération des gérants
Les gérants ne sont pas obligatoirement rémunérés. Si c’est le cas, le montant de la rémunération est fixé par les statuts ou par un acte résultant de la décision des associés.

Les pouvoirs des gérants
Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société (article 1848 du Code civil).

Par ailleurs, les statuts peuvent librement organiser le mode d’administration de la société. Ainsi, les pouvoirs des dirigeants peuvent être limités.

En outre, s’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément les pouvoirs qui leur sont conférés, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue. Toutefois, si l’acte est conclu, il engage la société si l’acte entre dans son objet social et si les tiers ignoraient l’opposition. Par ailleurs, les co-gérants qui ont fait opposition, ne voient pas leur responsabilité engagée si cet acte engendre des conséquences préjudiciables à la société et aux associés.

Enfin, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. Si la SCI a à sa tête plusieurs gérants, chacun d’eux détient séparément ce pouvoir. Par ailleurs, il est possible de prévoir dans les statuts que les pouvoirs du gérant soient limités ou soumis à autorisation. Toutefois, les actes pris en violation de ces règles engagent la société. En effet, les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers (article 1849 du Code civil).

Cas de la vente d’immeuble par le gérant d’une SCI
La vente d’un immeuble appartenant à la SCI par son gérant ne peut se faire que si cet acte est prévu par les statuts. Les fondateurs de la SCI ou les associés procédant à la modification des statuts doivent s’assurer que la clause portant sur l’objet social, et plus particulièrement la partie portant sur la faculté du gérant de disposer des immeubles de la SCI, soit précise. A titre d’exemple, il a pu être jugé que la vente d’un immeuble n’entrait pas dans l’objet social défini par « la propriété, la gestion, l’exploitation par bail, location ou autrement d’immeubles ou d’étangs » (Cass. Civ.3ème, 31 mars 1999, no 97-12.921).

La responsabilité du gérant

La responsabilité civile
Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, des infractions aux lois et règlements, de la violation des statuts, ainsi que des fautes commises dans sa gestion.

Toutefois, les associés ne peuvent exercer une action à l’égard d’un gérant que s’ils ont personnellement subi un préjudice dissociable du préjudice subi par la SCI (Cass. Com., 19 avril 2005, no 02-10.256).

Par ailleurs, les tiers ne peuvent agir (Cass. Com., 17 mars 1999, n°19.293) que :

  • s’ils ont subi un préjudice ;
  • et si ce préjudice résulte d’une faute du gérant séparable de ces fonctions.
    La faute séparable des fonctions est une faute intentionnelle d’une gravité particulière, incompatible avec l’exercice normal de ses fonctions sociales (Cass. Com., 25 janvier 2005, no 01-11.377). C’est le cas, par exemple, d’une faute de gestion du gérant qui laisse délibérément s’aggraver le passif de la société.

Enfin, les associés peuvent poursuivre le gérant en vue de la réparation des préjudices subis par la société (article 1843-5 du Code civil).

La responsabilité pénale
Il n’y a pas de disposition législative prévoyant des cas où la responsabilité pénale du gérant de SCI puisse être spécifiquement retenue. Toutefois, les règles générales du droit pénal des affaires sont applicables. A titre d’exemple, la responsabilité pénale du gérant peut être retenue pour abus de confiance ou escroquerie.

Le statut social du gérant de SCI de location

Le statut social du gérant associé
Il relève du régime des travailleurs indépendants.

Le statut social du gérant non associé
Deux cas de figures se présentent :

  • si le gérant dispose d’un contrat de travail, il relève du régime général des salariés ;
  • si le gérant ne dispose pas d’un contrat de travail, il relève du régime des indépendants.

Le statut fiscal

Cas du gérant associé
Il faut différencier le cas où la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) de celle où elle est soumise à l’impôt sur les revenus (IR).
Dans ce dernier cas, la rémunération est elle aussi soumise à l’IR dans la catégorie « BNC ».
Si les associés ont opté pour la soumission de la société à l’impôt sur les sociétés, leur rémunération est imposable au titre de l’IR, dans la catégorie « rémunération de certains dirigeants de société ».

Le gérant non associé
Deux cas de figures se présentent :

  • soit un contrat de travail a été conclu, la rémunération du gérant est alors soumise à l’IR, dans la catégorie « traitements et salaire » ;
  • soit le gérant n’est pas lié à la SCI par un contrat de travail et perçoit une rémunération, celle-ci est alors imposée au titre de l’IR dans la catégorie « BIC ».

Chrystelle Hoarau
Rédaction de NetPME
redaction@netpme.fr