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BNC : déduction des loyers d’un immeuble maintenu dans le patrimoine privé

L’égalité semble être rétablie entre les détenteurs de BIC et ceux de BNC concernant la déduction, dans le cadre de l'activité professionnelle, de loyers pour des locaux laissés dans le patrimoine privé.

La possibilité de déduire des loyers dits « virtuels » du résultat imposable de l’entreprise, lorsque l’immeuble dans lequel est exercée l’activité est maintenu dans le patrimoine privé de l’entrepreneur, était rendu possible depuis longtemps en matière de bénéfices industriels et commerciaux (« BIC ») par la jurisprudence (CE 13 juillet 1955, n° 17908 et CE 8 juillet 1998 n° 164657).

L’administration fiscale a toujours refusé d’admettre cette possibilité dans le cadre des bénéfices non commerciaux (« BNC ») en s’appuyant sur la lettre de l’article 93.1.1° du CGI qui indique que « lorsque le contribuable est propriétaire de locaux affectés à l’exercice de sa profession, aucune déduction n’est apportée, de ce chef, au bénéfice imposable ». L’administration précisait dans une doctrine du 15 septembre 2000, que « le fait de placer un élément dans un patrimoine privé distinct du patrimoine professionnel ne saurait avoir pour effet d’autoriser les contribuables à déduire des frais qu’ils se factureraient à eux-mêmes à raison de la jouissance qu’ils peuvent avoir du bien dans le cadre de leur activité professionnelle (loyer à soi-même par exemple). ». La jurisprudence des juges du fond, quant à elle, se ralliait à la position de l’administration. Cela a notamment été le cas dans un arrêt rendu par la Cour administrative d’appel de Paris le 28 juin 2000.

Néanmoins, depuis une décision du 11 avril 2008 (n° 287808) du juge de cassation compétent en la matière, le Conseil d’Etat, l’égalité semble être rétablie entre les détenteurs de BIC et ceux de BNC. Dans cette affaire, un avocat, qui exerçait son activité dans des locaux dont il était propriétaire et qu’il avait laissé dans son patrimoine privé, avait déduit de ses bénéfices non commerciaux des loyers correspondant à l’utilisation de cet immeuble à des fins professionnelles. L’administration fiscale a procédé à la réintégration de ces loyers sur la base de l’article 93.1.1° du CGI. Mais le Conseil d’Etat n’a pas suivi l’argumentation de l’administration.

La Haute juridiction a admis, sous certaines conditions, qu’un contribuable déclarant des BNC puisse déduire parmi ses charges les loyers versés au titre de l’utilisation de locaux, lui appartenant, pour l’exploitation de son activité professionnelle. Il émane de l’arrêt du 11 avril 2008 que le contribuable doit avoir laissé l’immeuble en cause dans son patrimoine privé. Il ne doit donc pas l’avoir inscrit au registre des immobilisations. Le contribuable doit également justifier que les loyers ont effectivement fait l’objet d’un paiement. Ainsi, les loyers pourront être déduits du résultat de l’activité entrant dans la catégorie des BNC, mais feront l’objet d’une déclaration dans la catégorie des revenus fonciers. La possibilité de déduire les loyers versés du bénéfice imposable dans la catégorie des BNC présente toutefois un avantage en matière de cotisations sociales. En effet, les loyers étant déduits du bénéfice imposable, le montant des cotisations sociales s’en trouve alors réduit.


Vincent Chaulin – Avocat au Barreau de Paris – Spécialiste en Droit Fiscal
Sanissa Hamali – Juriste – Master 2 de Droit Fiscal

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