L’agent commercial immobilier : tout ce qu’il faut savoir

L’agent commercial immobilier est un mandataire indépendant, professionnel de l’immobilier :

• en tant que mandataire, il représente un agent immobilier, il agit au nom et pour le compte de celui-ci,
• en tant qu’indépendant, il ne doit pas être lié à son mandant par un contrat de travail ni par un contrat de louage de services,

Remarque : son contrat d’agent commercial est un mandat d’intérêt commun conclu avec l’agent immobilier. Il peut effectuer des opérations pour son propre compte et recruter librement des sous-agents commerciaux. N’étant pas salarié, son contrat d’agent commercial ne saurait lui imposer des horaires de travail et il ne doit y avoir aucun lien de subordination vis-à-vis de l’agent immobilier.

• en tant que professionnel, il doit agir à titre permanent, et pas occasionnellement ou ponctuellement. Celui qui serait chargé d’une opération immobilière isolée n’aurait pas la qualité d’agent commercial.

Les missions pouvant être confiées à un agent commercial immobilier consistent à mettre en place des actions de recherche de biens à vendre (ou à louer), trouver et rencontrer des prospects, étudier leurs besoins et leur projet, estimer la valeur de marché des biens, assurer les visites, mettre en relation vendeurs et acquéreurs (ou bailleurs et candidats locataires), négocier l’opération visée avec eux, effectuer la prise de mandats de vente ou de recherche (ou de location).

Dans le secteur de l’immobilier, la législation impose des restrictions à l’agent commercial :

• il ne peut pas exercer en société, il doit être une personne physique ;
• il n’est pas autorisé à établir lui-même les promesses et compromis de vente (ni les baux) ;
• il n’a pas le droit de percevoir des règlements des clients ;
• il ne peut pas donner de consultations juridiques ou rédiger d’actes sous seing privé, il peut seulement faire signer des mandats.

L’agent commercial n’est donc pas un agent immobilier. Seul ce dernier :

• est titulaire de la carte professionnelle T (transaction immobilière) ;
• justifie obligatoirement de certains diplômes et d’une garantie financière ;
• est habilité à établir les avant-contrats de vente et à percevoir les règlements de la clientèle.

L’agent commercial a des droits et des obligations spécifiques lorsqu’il exerce dans l’immobilier. Pour en savoir plus, nous vous invitons à découvrir notre broché spécial (inclus tableaux, modèles et contrats).

En tant qu’indépendant, l’agent commercial n’a pas de patron et ne reçoit aucun salaire. S’il arrête son activité, il ne bénéficie d’aucune indemnité de chômage. À l’inverse, il organise son emploi du temps comme il l’entend. Ses revenus sont générés par sa performance, et si la conjoncture économique le permet, il peut gagner beaucoup d’argent.

Un commissionnement sur les ventes réalisées

Le revenu d’un agent commercial n’est pas plafonné. Les taux de commissionnement pratiqués sont en moyenne de 50 % à 60 % des honoraires de l’agence immobilière (25-30 % sur la rentrée de mandat et 25-30 % pour la négociation menée à bonne fin). Aucune avance n’est possible.

Le paiement de chaque commission doit impérativement intervenir au plus tard le dernier jour du mois qui suit le trimestre où elle a été acquise. Pour éviter tout litige, il est préférable que le contrat de l’agent commercial détaille selon quelles modalités le règlement calendaire s’effectuera.

Concrètement, l’agent commercial doit adresser ses factures uniquement à son mandant, jamais à la clientèle qui ne connaît que les factures que lui présente l’agent immobilier. Ainsi, en cas de remise par l’agent commercial sur les commissions qui lui sont propres, la facture de l’agent immobilier aux clients devra bien être établie en considération du barème affiché par l’agence.

La remise sera faite sur la part à laquelle le mandataire accepte de renoncer. Il ne peut s’agir d’un barème bis. L’agence indiquera donc sur la facture la remise faite par l’agent commercial.

Des charges à régler seul

L’agent commercial paye ses propres charges et peut les déduire de sa comptabilité. Il bénéficie d’un numéro de TVA intracommunautaire en fonction de son chiffre d’affaires.

Les cotisations sociales sont donc exclusivement à sa charge. Elles sont calculées provisoirement les deux premières années d’activité puis par rapport à l’activité réelle. Le statut de micro-entrepreneur (dénommé auto-entrepreneur avant 2016) est le régime le plus plébiscité par ceux qui débutent. En effet, ce statut présente plusieurs avantages en plus des démarches de création simples et rapides.

L’agent commercial assume aussi entièrement ses frais professionnels. Une refacturation des frais professionnels doit ainsi être effectuée par l’agent immobilier à son agent commercial s’il bénéficie d’avantages normalement attachés aux salariés (mise à disposition d’une ligne téléphonique, publicité, etc.).

Fiscalement, ses revenus se rattachent en principe, non à la catégorie des traitements et salaires, mais à celle des bénéfices non commerciaux (BNC), son mandat étant de nature civile puisqu’il n’accomplit pas d’acte de commerce en son nom.

Pour devenir agent commercial immobilier, il faut s’inscrire à un registre spécial et obtenir une attestation d’habilitation des services de la chambre de commerce et d’industrie (CCI).

Avoir le statut d’agent commercial

Préalablement au démarrage de son activité, le négociateur indépendant doit se faire inscrire au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) tenu au greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel il est domicilié (et non dans le ressort duquel est localisée l’agence immobilière qu’il va représenter si celui-ci est différent). Toutefois, pour trois départements de l’est de la France, relevant du « droit local » d’Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin et Moselle), cette démarche est à accomplir au greffe du tribunal judiciaire.

Remarque : les agents commerciaux qui sont domiciliés à l’étranger, ne disposant pas d’établissement en France et exerçant leur activité sur le territoire de façon temporaire, sont dispensés de l’immatriculation au RSAC.

Le négociateur doit simplement remplir et déposer une déclaration de demande d’immatriculation auprès du greffe, qu’il appuie en présentant divers documents.

L’inscription, qui est valable jusqu’à ce que l’agent commercial se radie (dans un délai de 2 mois suivant la cessation de son activité), lui permet de se voir attribuer un code APE par l’INSEE (46.19 B, Autres intermédiaires du commerce en produits divers).

Pouvoir exercer dans le domaine de l’immobilier

Pour accomplir ses missions dans le secteur de l’immobilier, il n’est pas encore exigé de compétence professionnelle initiale, le décret sur ce point restant à paraître. Mais l’agent commercial doit détenir une attestation l’habilitant à négocier au nom et pour le compte de son mandant agent immobilier. C’est à ce dernier, détenteur de la carte professionnelle, de faire la demande d’attestation d’habilitation pour son négociateur indépendant auprès des services de la chambre de commerce et d’industrie (CCI) compétente. Pour son obtention, il faut notamment que l’agent commercial justifie d’une attestation d’assurance couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle (RCP) pour l’année en cours, mentionnant les activités exercées.

L’attestation d’habilitation est visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale (ou de la chambre départementale d’Île-de-France) du lieu de l’agence immobilière. Elle n’a pas une durée illimitée : elle est délivrée pour une durée maximale de 3 ans et devra donc être renouvelée à son terme. Plus précisément, la durée de l’attestation est à définir par l’agent immobilier, sans pouvoir excéder la durée de sa carte professionnelle (soit 3 ans également). En effet, il existe une corrélation entre la date de fin de validité de la carte professionnelle du mandant et la date de validité des attestations d’habilitation qu’il procure à ses négociateurs. Ces dernières ne pourront jamais avoir de terme postérieur à celui de la carte professionnelle pour laquelle elles ont été délivrées.

Exemple : pour une carte professionnelle « Transaction » valable jusqu’au 10 juin 2021, les attestations délivrées ne pourront pas aller au-delà du 10 juin 2021. Ainsi, une délivrance d’attestation datée du 1^er mars 2021 aura une validité limitée d’à peine 3 mois et 10 jours et non pas de 3 ans !

Pour obtenir le renouvellement de son attestation d’habilitation, l’agent commercial immobilier, comme tous les professionnels régis par la loi Hoguet, doit justifier d’une durée de formation continue de 14 heures par an ou de 42 heures au cours des trois années consécutives d’exercice, auprès d’organismes de formation enregistrés.

Remarque : en contrepartie de la liberté qu’elle confère dans l’exercice de l’activité, la qualité d’agent commercial immobilier ne permet pas d’acquérir l’ancienneté nécessaire pour pouvoir ultérieurement, si le négociateur indépendant le souhaite, ouvrir sa propre agence immobilière.

Ainsi, hormis la rémunération, le grand avantage de l’agent commercial immobilier est la liberté. Comme il n’a pas de patron, il peut travailler comme il l’entend et s’organiser comme il le souhaite. La contrepartie est qu’il ne bénéficie pas des avantages sociaux des salariés des agences immobilières.