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Bail commercial et loi Pinel : les 7 points à connaître

Promulguée en juin 2014, la loi Pinel relative à l'artisanat, aux commerces et aux très petites entreprises, réforme le statut des baux commerciaux. Elle a pour objectif de mieux réguler les rapports locatifs des commerçants et des artisans.

Bail commercial et loi Pinel : les 7 points à connaître
  1. Évolution du loyer

La loi Pinel a modifié l’indice de référence pour la révision triennale du loyer. L’indice utilisé n’est plus l’ICC, comme c’était le cas avant le 1er septembre 2014. Selon l’activité du locataire, il peut s’agir de l’ILC ou de l’ILAT. Lors d’une révision triennale, le loyer est plafonné à la plus faible des valeurs entre la valeur locative du bien ou le loyer révisé en fonction de l’ILC ou de l’ILAT. A noter que la loi limite à 10% du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au locataire dans les cas de déplafonnement du loyer.

  1. Durée du bail dérogatoire

Le locataire ou le propriétaire peut souhaiter que le bail échappe au statut des baux commerciaux. On l’appelle alors bail dérogatoire. Avant la loi Pinel, la durée de ce bail était limitée à 2 ans : elle est désormais fixée à 3 ans. Le locataire est tenu de quitter les lieux à l’issue des trois ans. Si au contraire il y reste avec l’accord du bailleur, il s’opère un bail commercial de 9 ans. Des sites internet spécialisés dans l’immobilier neuf tel que Neuf.Logic-Immo.com proposent un important choix de baux commerciaux de courte ou longue durée.

  1. Congé et résiliation triennale

Avant 2014, le locataire pouvait renoncer à sa faculté de résiliation au terme de chaque période triennale. La loi Pinel a supprimé cette possibilité, hormis certaines exceptions : baux de plus de 9 ans, baux consentis à usage exclusif de bureau, ou encore baux portant sur des entrepôts logistiques indépendants.

  1. État des lieux et répartition des charges

Depuis le 1er septembre 2014, un état des lieux d’entrée et de sortie doivent être effectués, contradictoirement et amiablement. A défaut, l’état des lieux est établi par huissier de justice. Les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.

  1. Inventaire des charges locatives

La loi Pinel impose au bailleur la rédaction d’un inventaire précis et annexé au contrat de bail des différentes charges imputables au locataire : taxes foncières, charges d’immeubles, redevances… A noter que cet inventaire doit être revu annuellement de façon à ce que le locataire puisse connaître l’ensemble des sommes acquittées dans leur détail. Le bailleur doit également produire au locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, incluant le coût de ceux-ci, ainsi qu’un état prévisionnel des travaux qu’il compte réaliser dans les trois années suivantes. Celui-ci doit être accompagné d’un budget prévisionnel.

  1. En cas de vente

Le locataire bénéficie désormais d’un droit de préférence en cas de cession des murs par le propriétaire. Ce dernier doit informer le locataire de son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre décharge. De son côté, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour prendre une décision. S’il ne se positionne pas, le propriétaire peut vendre les murs à un tiers. En revanche, en cas d’acceptation par le locataire, la vente doit intervenir dans les deux mois à compter de l’envoi de la réponse au bailleur. En cas de prêt bancaire, ce délai peut être porté à 4 mois. A noter qu’il existe une exception dans le cas où le propriétaire souhaite céder les murs à son conjoint.

  1. Cession de droit au bail

En cas de cession du droit au bail, la loi prévoyait auparavant que le locataire cédant soit tenu solidairement au paiement des loyers par tous les cessionnaires successifs. Ce dispositif, appelé « garantie solidaire », courait pendant toute la durée du bail restant à courir. Depuis la loi Pinel, cette garantie solidaire est limitée à trois ans à compter de la cession du bail.

Modèle de bail commercial - Loi Pinel / Macron
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