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Louer des locaux grâce au bail commercial

Le bail commercial est le document incontournable pour louer des locaux commerciaux. Pour tout savoir sur l’évaluation du loyer, la conclusion d’un bail commercial mais aussi sa fin et son renouvellement, consultez ici notre rubrique dédiée au bail commercial. Nous vous proposons des fiches explicatives détaillées ainsi que des modèles de baux à jour de la loi Pinel et de la loi Macron, un modèle de bail de courte durée, de convention d’occupation précaire, de bail vert etc. Professionnels libéraux, retrouvez également notre modèle de bail professionnel dans cette rubrique.

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Le bail commercial : définition et caractéristiques.

Définition du bail commercial 

Les baux commerciaux désignent les locations qui sont soumises à un statut légal spécifique (on parle aussi de « baux soumis à statut »).

Aux termes de cette expression :

« baux » désigne le support juridique nécessaire qui est un contrat de bail ;

« commerciaux » précise que le bail doit porter sur des locaux abritant une activité commer­ciale (les baux de biens mobiliers sont donc exclus).

La conclusion d’un bail commercial donne au locataire un droit au renouvellement ou, à défaut, une indemnité d’éviction. Mais il présente également d’autres avantages : sa durée assure une stabilité importante à l’entreprise, la révision du prix du loyer est soumise à certaines condi­tions, la résiliation est encadrée…

Pour plus d’informations, retrouvez notre kit prêt à l’emploi Conclure un bail commercial (à jour Loi Pinel).

Tous les baux commerciaux n’ont pas les mêmes caractéristiques

Le bail notarié ou bail authentique

Le bail peut être établi soit directement entre le locataire et le propriétaire sans l’intervention d’un tiers (on parle alors d’acte « sous seing privé »), soit devant le notaire. Dans ce cas, il s’agit d’un « bail notarié ».

Le bail commercial notarié assure une meilleure information aux parties et une protection ren­forcée grâce aux conseils dispensés par le notaire, puisque l’acte contiendra tous les droits et obligations liés à la location du bien immobilier (conditions d’usage du bien, du paiement du loyer, des charges…).

Le recours à un notaire est facultatif sauf dans deux cas :

lorsque le bail est d’une durée supérieure à 12 ans ;

lorsque le bail commercial porte sur un débit de boisson ou sur des locaux dans lesquels sont entreposées les boissons du débitant.

Remarque : Le bail notarié présente notamment les avantages d’avoir date certaine et de constituer un titre exécutoire, ce qui permet au bailleur d’obtenir l’exécution de l’engagement du locataire. En outre, le bail est opposable au tiers. Si le bail a été établi initialement sous seing privé, il peut quand même acquérir ces attributs en étant déposé au rang des minutes d’un notaire.

Le bail mixte

Il arrive qu’un bail consenti pour l’exercice d’une activité commerciale comporte, en outre, une partie destinée à l’habitation.

Lorsque ces deux catégories de locaux sont louées aux termes d’un seul et même bail moyen­nant un loyer qui est généralement global, on se trouve en présence d’un « bail mixte » dans lequel c’est la destination commerciale qui l’emporte. Le bail aura donc un caractère commer­cial pour le tout.

Remarque : Il faut bien garder en mémoire que le caractère mixte d’un bail est déterminé, non pas par l’usage que le locataire a pu faire de la chose louée, mais par la destination que lui ont donnée les parties contractantes.

Le bail professionnel

Il est utilisé pour l’exercice d’une activité libérale, c’est-à-dire une profession qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle.

Remarque : Les professions soumises généralement aux baux professionnels sont les architectes, artistes-peintres, avocats, dentistes, experts-comptables, kinésithérapeutes, médecins, pédicures, sages-femmes, vétérinaires.

Le bail à construction

Constitue un bail à construction, le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur, et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail (CCH, art. L. 251-1). La durée du bail est comprise entre 18 et 99 ans, et correspond à la durée d’amortissement de la construction. La tacite reconduction est interdite. Sauf disposition contraire, le propriétaire du terrain donné à bail à construction devient pro­priétaire à l’expiration du bail.

Dans quels cas n’est-on pas en présence d’un bail commercial ?

La convention d’occupation précaire (COP)

Cette convention est issue de la pratique et a été validée par les juges ; elle ne résulte d’aucune disposition du code de commerce.

Il s’agit d’un contrat par lequel le propriétaire d’un local en donne la jouissance à un locataire, à titre précaire et révocable, moyennant le paiement d’une redevance. Cette convention a, en apparence, les caractéristiques essentielles d’un bail, mais est différente par le caractère pro­visoire et fragile du droit de jouissance conféré.

La convention d’occupation précaire ne constituant pas un bail, l’occupant ne peut pas bénéfi­cier du statut des baux commerciaux.

C’est souvent la fragilité de l’occupation qui est retenue comme critère essentiel par les juges. Cette considération de la fragilité l’emporte sur la durée effective qui a pu éventuellement être très longue (CA Paris, 22 mars 2006, n05/04012).

Le bail de courte durée ou dérogatoire

Le bail consenti à un locataire, commerçant ou artisan, pour l’exploitation de son fonds doit l’être pour une durée d’au moins 9 ans.

Le code de commerce autorise cependant une dérogation en instituant un « bail de courte durée » également désigné dans la pratique de « bail dérogatoire » (C. com., art. L. 145-5).

A la différence de la convention d’occupation précaire, le bail de courte durée constitue une dérogation expressément prévue par le code de commerce, mais cette dérogation va très loin, puisque son usage entraîne l’exclusion du bail du champ d’application de la législation sur les baux commerciaux.

Il faut que les parties aient vraiment eu l’intention de déroger au statut des baux commerciaux et la conclusion d’un bail d’une durée inférieure à 2 ans ne suffit pas, à elle seule, à conférer à ce bail un caractère dérogatoire aux dispositions statutaires. Par contre, la volonté des parties peut être tacite si elle est claire et non équivoque.

Remarque : Puisque le texte précise que les parties peuvent déroger « lors de l’entrée du preneur », il faut impérativement que le bail dérogatoire soit établi au moment même de l’entrée en jouissance du locataire.

Retrouvez également notre kit : Procédure d’évaluation du juste loyer

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