Définition du bail commercial
Les baux commerciaux désignent les locations qui sont soumises à un statut légal spécifique (on parle aussi de « baux soumis à statut »).
Aux termes de cette expression :
- « baux » désigne le support juridique nécessaire qui est un contrat de bail ;
- « commerciaux » précise que le bail doit porter sur des locaux abritant une activité commerciale (les baux de biens mobiliers sont donc exclus).
La conclusion d’un bail commercial donne au locataire un droit au renouvellement ou, à défaut, à une indemnité d’éviction. Mais il présente également d’autres avantages : sa durée assure une stabilité importante à l’entreprise, la révision du prix du loyer est soumise à certaines conditions, la résiliation est encadrée…
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Tous les baux commerciaux n’ont pas les mêmes caractéristiques
Le bail notarié (ou bail authentique)
Le bail peut être établi soit directement entre le locataire et le propriétaire sans l’intervention d’un tiers (on parle alors d’acte « sous signature privée »), soit devant le notaire. Dans ce cas, il s’agit d’un « bail notarié » (également appelé bail authentique).
Le bail commercial notarié assure une meilleure information aux parties et une protection renforcée grâce aux conseils dispensés par le notaire, puisque l’acte contiendra tous les droits et obligations liés à la location du bien immobilier (conditions d’usage du bien, du paiement du loyer, des charges…).
Le recours à un notaire est facultatif sauf dans deux cas :
- lorsque le bail est d’une durée supérieure à 12 ans ;
- lorsque le bail commercial porte sur un débit de boissons ou sur des locaux dans lesquels sont entreposées les boissons du débitant.
Remarque : Le bail notarié présente également l’avantage d’avoir date certaine et de constituer un titre exécutoire, ce qui permet au bailleur d’obtenir l’exécution de l’engagement du locataire. En outre, le bail est opposable aux tiers. Si le bail a été établi initialement sous signature privée, il peut quand même acquérir ces attributs en étant déposé au rang des minutes d’un notaire.
Le bail mixte
Il arrive qu’un bail consenti pour l’exercice d’une activité commerciale comporte, en outre, une partie destinée à l’habitation.
Lorsque ces deux catégories de locaux sont louées aux termes d’un seul et même bail moyennant un loyer qui est généralement global, on se trouve en présence d’un « bail mixte » dans lequel c’est la destination commerciale qui l’emporte. Le bail aura donc un caractère commercial pour le tout.
Remarque : Le caractère mixte d’un bail est déterminé, non pas par l’usage que le locataire a pu faire de la chose louée, mais par la destination que lui ont donnée les parties contractantes.
Le bail professionnel
Il est utilisé pour l’exercice d’une activité libérale, c’est-à-dire d’une profession qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle.
Remarque : Les professions généralement soumises aux baux professionnels sont les architectes, artistes-peintres, avocats, dentistes, experts-comptables, kinésithérapeutes, médecins, pédicures, sages-femmes, vétérinaires.
Le bail à construction
Constitue un bail à construction, le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur, et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. La durée du bail est comprise entre 18 et 99 ans, et correspond à la durée d’amortissement de la construction. La tacite reconduction est interdite. Sauf disposition contraire, le propriétaire du terrain donné à bail à construction devient propriétaire à l’expiration du bail.
Dans quels cas n’est-on pas en présence d’un bail commercial ?
La convention d’occupation précaire (COP)
La convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Elle n’est pas soumise au statut des baux commerciaux.
En pratique, il s’agit d’un contrat par lequel le propriétaire d’un local en donne la jouissance à un locataire, à titre précaire et révocable, moyennant le paiement d’une redevance. Cette convention a, en apparence, les caractéristiques essentielles d’un bail, mais est différente par le caractère provisoire et fragile du droit de jouissance conféré.
La convention d’occupation précaire ne constituant pas un bail, l’occupant ne peut pas bénéficier du statut des baux commerciaux.
C’est souvent la fragilité de l’occupation qui est retenue comme critère essentiel par les juges. Cette considération de la fragilité l’emporte sur la durée effective qui a pu éventuellement être très longue.
Le bail de courte durée (ou bail dérogatoire)
Le bail consenti à un locataire, commerçant ou artisan, pour l’exploitation de son fonds doit l’être pour une durée d’au moins 9 ans.
Le code de commerce autorise cependant une dérogation en instituant un « bail de courte durée » également désigné dans la pratique de « bail dérogatoire ». Son usage entraîne l’exclusion du bail du champ d’application de la législation sur les baux commerciaux.
Il faut que les parties aient vraiment eu l’intention de déroger au statut des baux commerciaux et la conclusion d’un bail d’une durée inférieure à 3 ans ne suffit pas, à elle seule, à conférer à ce bail un caractère dérogatoire aux dispositions statutaires. Par contre, la volonté des parties peut être tacite si elle est claire et non équivoque.
Remarque : Puisque le texte précise que les parties peuvent déroger au statut des baux commerciaux « lors de l’entrée dans les lieux du preneur », il faut impérativement que le bail dérogatoire soit établi au moment même de l’entrée en jouissance du locataire.
Retrouvez également notre kit : Procédure d’évaluation du juste loyer
