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Imposition des plus-values immobilières : quels changements depuis le 1er septembre?

Les taux de l'abattement pour durée de détention applicable aux gains de cession de terrains à bâtir sont calqués sur ceux des autres biens immobiliers, de sorte que l'exonération d'impôt sur le revenu deviendrait totale au bout de 22 ans. Un abattement de 30% pourrait s'ajouter. L'administration commente ce nouveau dispositif qui doit encore être soumis au vote du Parlement.

Imposition des plus-values immobilières : quels changements depuis le 1er septembre?

Même taux d’abattement pour durée de détention, même cadence. Tel est le schéma, depuis le début du mois, pour toutes les plus-values immobilières. Le régime d’imposition des gains de cession de terrains à bâtir est désormais aligné sur celui des autres biens immobiliers, pour les opérations réalisées à compter du 1er septembre 2014.

Exonération fiscale au bout de 22 ans de détention

Ainsi, les plus-values de cession de terrains sont totalement exonérées d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, contre 30 ans auparavant. L’abattement est fixé à 6% par an à partir de la 5ème année de détention et jusqu’à la 21ème année, et à 4% pour la 22ème année révolue de détention. Pas de changement en revanche du côté des prélèvements sociaux. L’exonération des plus-values est acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans. Pour rappel, l’abattement est de 1,65% par an au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année de détention, de 1,60% pour la 22ème année de détention, puis de 9% pour chaque année au-delà.
Ce nouveau régime est, « globalement, plus favorable que le régime actuel et ce quelle que soit la durée de détention des biens concernés (au-delà de cinq ans) », souligne l’administration (voir l’encadré).

Un abattement exceptionnel conditionné…

Parallèlement, un abattement exceptionnel de 30% est applicable à ces plus-values sur les terrains à bâtir à une double condition. Premièrement, la cession doit être précédée d’une promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Tel est le cas lorsqu’elle a été passée en la forme authentique durant cette période. En cas d’établissement par acte sous seing privé, ce dernier acquiert date certaine à son enregistrement, au décès de l’un des signataires, ou à la constatation de la substance de l’acte sous seing privé dans un acte dressé par un officier public, précise le Bofip.
Seconde condition, la cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine. En pratique, « compte tenu du fait que la promesse doit avoir acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2015, la cession du terrain à bâtir ou du droit s’y rapportant doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017 », souligne l’administration.
Il est par ailleurs précisé que cet avantage exceptionnel ne s’applique pas aux cessions réalisées au profit du conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin notoire du cédant, ainsi que d’un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes. Sont également exclues du dispositif les cessions au profit d’une personne morale dont le cédant (ou son conjoint, partenaire, concubin, ascendant ou descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de cette opération.

… et cumulatif

Cet abattement exceptionnel de 30% est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières. Il s’ajoute à l’abattement pour durée de détention, donc après prise en compte de ce dernier, lequel est calculé selon les nouvelles modalités.
L’avantage est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux des gains tirés de la cession de terrains à bâtir, est-il précisé.

Plus-values de cession de terrains à bâtir : valse des taux d’abattement pour durée de détention

Durée de détention du terrain cédé Ancien taux cumulé d’abattement pour le calcul de l’IR Nouveau taux cumulé d’abattement pour le calcul de l’IR Taux cumulé d’abattement pour le calcul des prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0% 0% 0%
Entre 6 et 7 ans 2% 6% 1,65%
Entre 7 et 8 ans 4% 12% 3,30%
Entre 8 et 9 ans 6% 18% 4,95%
Entre 9 et 10 ans 8% 24% 6,60%
Entre 10 et 11 ans 10% 30% 8,25%
Entre 11 et 12 ans 12% 36% 9,90%
Entre 12 et 13 ans 14% 42% 11,55%
Entre 13 et 14 ans 16% 48% 13,20%
Entre 14 et 15 ans 18% 54% 14,85%
Entre 15 et 16 ans 20% 60% 16,50%
Entre 16 et 17 ans 22% 66% 18,15%
Entre 17 et 18 ans 24% 72% 19,80%
Entre 18 et 19 ans 28% 78% 21,45%
Entre 19 et 20 ans 32% 84% 23,10%
Entre 20 et 21 ans 36% 90% 24,75%
Entre 21 et 22 ans 40% 96% 26,40%
Entre 22 et 23 ans 44% 100% 28%
Entre 23 et 24 ans 48% 37%
Entre 24 et 25 ans 52% 46%
Entre 25 et 26 ans 60% 55%
Entre 26 et 27 ans 68% 64%
Entre 27 et 28 ans 76% 73%
Entre 28 et 29 ans 84% 82%
Entre 29 et 30 ans 92% 91%
Plus de 30 ans 100%

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