Le nouveau régime d'imposition des plus-values immobilières

La Loi de Finances pour 2004 a institué un nouveau régime d'imposition des plus-values immobilières dont les principales caractéristiques sont les suivantes :

· Les plus-values immobilières réalisées, à titre occasionnel, par les particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, ne sont plus imposables à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, mais au taux forfaitaire de 16% auquel s'ajoute 10% de prélèvements sociaux ;
· L'impôt de plus-value, y compris celui relatif à la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, doit être acquitté lors de l'enregistrement de l'acte de cession de l'immeuble ou des parts sociales ;
· L'abattement de 5 % par année de détention est remplacé par un abattement de 10 % au-delà de la cinquième année de détention.

Le champ d'application du nouveau régime a été réduit en ce qui concerne les titres des sociétés à prépondérance immobilière :

Alors qu'auparavant les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière relevaient du régime d'imposition des plus-values immobilières, quelqu'était le régime d'imposition des sociétés, à compter du 1er janvier 2004, à l'exception de certaines cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2004, seules les cession de titres de sociétés soumises au régime d'imposition des sociétés de personnes peuvent relever du régime des plus-values immobilières.

Sont considérées comme à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif, à la clôture des trois exercices qui précédent la cession, est constitué pour plus de 50% de sa valeur par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles non affectés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale.

L'exonération des cessions de biens dont le prix est inférieur ou égal à 15.000 € n'est pas applicable aux cessions de parts sociales.

La liste des frais supportés par le vendeur, qui peuvent être justifiés et qui peuvent venir en déduction du prix de cession, sont énumérés de manière limitative :

Il s'agit : des frais versés à un intermédiaire ou un mandataire, des frais de certification et diagnostic rendus obligatoires par la réglementation, des indemnités d'éviction, des honoraires d'architecte relatifs aux travaux d'étude en vue de l'obtention d'un permis de construire, des frais exposés par le vendeur pour obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant l'immeuble.

Frais à ajouter au prix d'acquisition du bien, et qui viennent minorer la plus-value :

Dans le cadre du nouveau régime, les droits de mutation effectivement acquittés par le vendeur lors de l'acquisition à titre gratuit (suite à donation ou succession) peuvent être pris en compte.

Les frais réels d'acquisition à titre onéreux (honoraires du notaire, commissions,…) peuvent être pris en compte pour leur montant réel ou être évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition de l'immeuble cédé.

Les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration sont pris en compte, soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel, soit évalués forfaitairement à 15% du prix d'acquisition si l'immeuble est cédé plus de 5 ans après son acquisition.

Application d'un abattement de 10 % par année de détention et d'un abattement forfaitaire de 1.000 € :

La plus-value brute, calculée par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, est réduite d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5ème année. Comme auparavant, les délais de possession doivent être calculés par période de 12 mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession.

L'exonération totale de la plus-value est désormais acquise dès la 15ème année de détention contre 22 ans dans le cadre de l'ancien régime.

La plus-value, réduite de l'abattement de 10 % par année de détention, bénéficie d'un abattement forfaitaire de 1.000 €, qui est applicable opération par opération.

En cas de cession d'un immeuble détenu en indivision, l'abattement de 1.000 € s'applique à la plus-value brute réalisée par chaque indivisaire.

Lorsque le bien est vendu par une société, l'abattement est appliqué à la plus-value constatée par la société, et non à la quote-part de plus-value revenant à chaque associé.

Imposition de la plus-value immobilière au taux forfaitaire de 16% auquel s'ajoute les prélèvements sociaux au taux de 10% (CSG à 7,5%, RDS à 0,5% et prélèvement social de 2%).

L'impôt de plus-value ainsi que les contributions sociales sont immédiatement payés au trésor lors de l'enregistrement de l'acte de cession de l'immeuble ou de la cession de parts sociales. Les non-résidents ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

Autres spécificités des sociétés à prépondérance immobilière :

Lorsque la plus-value est réalisée par une société à prépondérance immobilière, ce sont les associés présents à la date de cession de l'immeuble, des droits immobiliers ou des titres de sociétés à prépondérance immobilière qui sont imposables, et non plus ceux qui sont présents à la clôture de l'exercice.

L'impôt de plus-value et les contributions sociales, relatifs à la quote-part des associés personnes physiques pour lesquels les parts sociales font partie de leur patrimoine privé, sont immédiatement payés au trésor lors de l'enregistrement de la cession du bien par la société.

La quote-part de la plus-value revenant aux associés dont les parts sociales sont inscrites à l'actif d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole soumise à un régime réel d'imposition ou d'une personne morale soumise à l'IS, est intégrée dans le résultat imposable de l'associé présent à la date de cession dans la catégorie des plus-values professionnelles et l'impôt correspondant n'est pas acquitté par la société à prépondérance immobilière, mais par l'associé lui-même lors du paiement de son propre impôt sur les bénéfices.

Le régime des plus-values immobilières demeure applicable aux titres de sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés jusqu'au 31 décembre 2004, lorsque les titres ont été acquis avant le 21 novembre 2003. Cette période transitoire peut, dans certains cas, être mise à profit pour optimiser la situation fiscale de certains associés :

Exemple: SCI soumise à l'IS dont les parts sont détenues depuis 1988 par un particulier.
Capital de la SCI : 1.000 €
Valeur brut comptable des constructions : 400.000 €
Amortissements pratiqués : 300.000 €
Valeur comptable du terrain : 150.000 €
Cession de l'immeuble en 2005 : 600.000 €

· Hypothèse de la cession du bâtiment par la SCI et distribution de dividendes :

Impôt sur les sociétés à payer par la SCI : 109.678 €
Distribution de dividendes lors de l'AGO de juin 2006 : 490.322 €
IRPP et contributions sociales : 169.000 €
REVENU NET pour l'associé : 321.000 €

· Hypothèse de la vente des parts de la SCI à un holding soumis à l'IS pour le prix de 490.000 € :

Exonération de la plus-value de cession des parts qui sont détenues depuis plus de 15 ans.

Droits d'enregistrement sur la cession : 23.520 € (il conviendra d'attendre les commentaires de l'administration fiscale pour savoir avec certitude si la notion de société à prépondérance immobilière à retenir en matière de droit d'enregistrement est celle de l'article 150 UB du CGI, auquel cas l'abattement de 23.000 € serait applicable en l'espèce).

En 2005, vente de l'immeuble par la SCI pour 600.000 €.

Bénéfice et réserves distribués par la SCI lors de l'AGO de juin 2006 : 490.000 €.
Le régime mère-fille permet d'exonérer 95 % du dividende (soit un IS d'environ 8.166 €).

Net après impôt pour l'associé vendeur des parts sociales : 451.834 €, soit une économie d'environ 130.834 €.

L'opération doit bien entendu entrer dans le cadre d'une opération patrimoniale pouvant être justifiée par d'autres motivations que fiscales sous peine d'être considérée comme constitutive d'un abus de droit par l'administration fiscale.

(Janvier 2004)
BOUCHAHDANE et associés, Société d'avocats
SBouchahda@aol.com