Copropriété et monuments historiques
Il existe en France des trésors que recèlent les copropriétés et qu’il est nécessaire de protéger et d’embellir. Ceci se fera par le biais des incitations fiscales qui, si elles n’étaient pas accordées, conduiraient à la décrépitude et à des démolitions irréparables. Les copropriétés sont donc à protéger autant que les châteaux au titre de la conservation et l’embellissement du patrimoine historique français.
Les attraits de la défiscalisation des monuments historiques ne sont plus à vanter. Ce peut être une « super Loi Malraux » entend-on parfois. Le cadeau fiscal est incitatif :
1. exonération des droits de succession à condition de conclure une convention avec le Ministère de la Culture sur le droit de visite du public.
2. imputation du déficit foncier sur les revenus globaux
Si le droit de visite du public porte sur des parties communes, dans quelles conditions les lots constitutifs d’appartements vont-ils pouvoir être ainsi défiscalisés ? Autrement dit, une copropriété peut-elle être assimilée à un « monument historique » ?
La procédure de classement
La classification fiscale en « monuments historiques » n’est pas réservée aux châteaux ou aux hôtels particuliers ! Une copropriété constituée en Syndicat des Copropriétaires de la Loi du 10 juillet 1965 est un immeuble comme un autre.
Pour bénéficier de ce régime fiscal, les Syndicats de Copropriétaires peuvent donc se réunir en Assemblée Générale pour demander à bénéficier d’un classement en monument historique, ou d’une inscription à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.
L’enquête est réalisée par la Commission régionale du patrimoine historique archéologique et ethnologique de la région et le classement est proposé au Préfet qui prend son Arrêté conformément à la Loi du 31 décembre 1913.
L’Arrêté du Préfet doit viser l’immeuble constituant un Syndicat des Copropriétaires et tous les lots de copropriété constitutifs des appartements de l’immeuble de manière que l’effet de défiscalisation joue sur tous ces lots.
Les participations financières éventuelles de la ville
De plus en plus, les élus des villes se préoccupent de la mise en valeur du patrimoine artistique et historique. Il s’agit en effet pour les communes de restituer au public la connaissance de certains éléments remarquables des immeubles en copropriété.
Il s’agit donc d’organiser des visites des parties communes de l’immeuble, en général les cours intérieures de celui-ci.
Les communes peuvent apporter une participation financière sous forme de subventions pour la réhabilitation de l’immeuble, le nettoiement des parties communes ou l’aménagement.
Il est même possible de transférer dans le domaine public par convention notariée des cours parties communes de copropriété dans lesquelles peuvent se trouver des éléments architecturaux dignes d’une protection historique.
L'organisation du droit de visite par l'assemblée générale des copropriétaires
Il est essentiel de faire délibérer les copropriétés sur l’organisation de ce droit de visite du public.
Naturellement, tout d’abord, la copropriété acceptera le classement par Arrêté Préfectoral, soit pour l’inscription sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, soit en tant que monument historique.
Puis, l’Assemblée Générale de la copropriété devra délibérer sur l’organisation du droit de visite qui est obligatoire pour obtenir la meilleure défiscalisation puisque celle-ci joue à plein si l’immeuble est ouvert à la visite : la déduction est égale à 100% si l’immeuble est ouvert à la visite et à 50% dans le cas contraire et ce, au titre des déductions des revenus y compris les intérêts d’emprunt sur le revenu global du propriétaire.
S’ils veulent faire bénéficier leurs héritiers de l’exonération des droits de succession, les légataires doivent conclure une convention avec le Ministère de la Culture. Les héritiers doivent souscrire cette convention dans les six mois du décès du légataire, si ceux-ci ne l’ont pas fait de leur vivant.
Parallèlement, l’Assemblée Générale de la copropriété devra donc délibérer sur l’organisation du droit de visite qui doit être au moins de 100 jours par an, dont les dimanches et jours fériés au cours des mois d’avril à octobre inclus avec 80 jours au moins durant les mois de juin à septembre.
L’Assemblée Générale devra délibérer à la majorité simple de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965 (majorité des présents ou représentés).
La position de l'administration fiscale
L'administration fiscale peut-elle rejeter le bénéfice de la déduction au motif qu'il s'agit de parties communes ? Certaines administrations fiscales opposent aux contribuables un Arrêt du Conseil d’Etat du 19 mars 2003 aux termes duquel la défiscalisation ne serait pas possible sur une copropriété ou plus exactement sur des parties communes de celle-ci.
En réalité cette Jurisprudence n’est pas aussi stricte que l’on pourrait le penser à première lecture de cet Arrêt. En effet, dans l’affaire soumise au Conseil d’Etat, le contribuable voulait organiser une visite des parties communes dont il n’avait pas la pleine disposition sans modification du règlement de copropriété.
Autrement dit, le contribuable ne justifiait pas d’une Assemblée Générale de la copropriété réglementant le droit de visite et encore moins d’une éventuelle convention notariée de servitude avec la Ville pour fixer le droit de visite et éventuellement transmettre dans le domaine public la cour commune et ses éléments architecturaux.
Cette dernière convention notariée instituant une servitude n’est pas nécessaire, non plus que la transmission dans le domaine public, mais elle est néanmoins conseillée pour éviter toutes difficultés d’interprétation de l’Arrêt du Conseil d’Etat sus-visé du 19 mars 2003.
En conséquence, faute de disposer de documents juridiques attestant indiscutablement la maîtrise du contribuable sur les parties communes de l’immeuble qui sont protégées, la défiscalisation ne pourra pas se faire.
Certaines administrations fiscales prétendent que le contribuable ne serait pas propriétaire des parties communes qui ne constitueraient donc pas un immeuble soumis en tant que tel à la Loi sur les monuments historiques.
Il faut alors leur répondre que le contribuable dispose bien de droits indivis sur les parties communes d’un immeuble en copropriété par les tantièmes de copropriété dont il est propriétaire. Les tantièmes de copropriété sont des biens immeubles. Leur sort est régi par la Loi n° 65557 du 10 juillet 1965 en son article 4 : « Les parties communes font l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ».
Dès lors, c’est en méconnaissance de cette disposition essentielle du Droit de la Copropriété que certaines administrations fiscales ont pu considérer que les parties communes d’immeubles ne pourraient pas bénéficier de la défiscalisation faute par les propriétaires d’en disposer !
La Loi ne doit pas s’appliquer simplement qu’aux châteaux.
Il existe en France des trésors que recèlent les copropriétés et qu’il est nécessaire de protéger et d’embellir. Ceci se fera par le biais des incitations fiscales qui, si elles n’étaient pas accordées, conduiraient à la décrépitude et à des démolitions irréparables. Les copropriétés sont donc à protéger autant que les châteaux au titre de la conservation et l’embellissement du patrimoine historique français.
Maîtres Olivier J. BRANE & Jean Claude DERVEAUX
Avocats à la Cour
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