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Copropriétaires, comment évincer un syndic indélicat ? 
Le syndic de copropriété dispose de pouvoirs considérables. Certains, les médias en ont fait largement écho, en usent et en abusent. Fort heureusement, la loi est du côté des copropriétaires et offre à ces derniers de nombreux moyens pour évincer ces " brebis galeuses ". Point par point la procédure à suivre.
Personnage central d'une copropriété, le syndic, qu'il soit bénévole ou professionnel, est le seul responsable de la gestion de l'immeuble.
C'est l'article 18 de la loi du 10 Juillet 1965 qui en définit les tâches :
- assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- tenir la comptabilité du syndicat ;
- représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et de justice.
Dans les assemblées générales, il est souvent (mais pas forcément) " secrétaire " de l'assemblée, c'est-à-dire qu'il rédige le procès-verbal qui sera soumis à la signature du président de séance, choisi parmi les copropriétaires. Son rôle est primordial car c'est lui qui veille au bon déroulement des débats.
On conseillera donc que le président ne soit pas en même temps le syndic et ce, afin que l'assemblée générale puisse, le cas échéant, imposer ses vues au syndic qui n'est ainsi que l'agent exécutant de la volonté des copropriétaires. A moins d'avoir recours à un syndic bénévole qui n'est en général pas rémunéré pour ses fonctions et tout au plus qui peut faire voter le remboursement de ses frais, on fait appel à un syndic professionnel.
Il importe de veiller dans ce cas à ce qu'il soit bien titulaire de la carte professionnelle " gestion " délivrée par la Préfecture de Police, ainsi que d'une garantie financière couvrant les fonds qu'il reçoit des copropriétaires et d'une assurance responsabilité civile professionnelle. Autant de conditions impérativement exigées par les dispositions d'ordre public de la loi du 2 Janvier 1970 réglementant les cabinets immobiliers.
Attention, certains délits sont poursuivis au pénal !
Un syndic malhonnête peut commettre des infractions pénales sévèrement réprimées, d'autant plus qu'il est professionnel. Parmi les infractions possibles, on peut citer l'exercice de l'activité du syndic sans carte professionnelle, sans attestation d'assurance, voire sans garantie financière. L'abus de confiance qui consiste à puiser dans la caisse de la copropriété pour renflouer son cabinet, ou encore la perception illicite de commissions sur travaux commandés aux entreprises sont aussi des " indélicatesses " souvent répertoriées dans les annales judiciaires.
D'ailleurs, d'ici à quelques mois, 150 syndics sont attendus sur les bancs de la correctionnelle pour répondre de ce dernier délit aux côtés des chefs d'entreprises de travaux publics pour complicité.
Ces malversations une fois découvertes, en général par les membres du conseil syndical qui peuvent mener des investigations dans la comptabilité de la copropriété, au besoin en se faisant assister d'un expert-comptable de leur choix, il faudra convaincre le syndic de réunir immédiatement une assemblée générale avec, à son ordre du jour, l'entérinement de sa démission et désignation d'un nouveau syndic.
S'il refuse, il faut alors faire application de l'article 8 de la loi du 10 Juillet 1965, aux termes duquel la convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic par le conseil syndical ou par au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
Toujours en cas de refus, huit jours après une mise en demeure infructueuse de réunir l'assemblée, celle-ci peut être valablement convoquée - d'après l'article 8 de la loi - par le président du conseil syndical.
S'il n'existe pas de conseil syndical ou si le président ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation en n'oubliant pas de convoquer le syndic pour le démissionner en assemblée.
Rappelons à cet égard que l'élection du syndic, l'entérinement de sa démission ou la désignation d'un nouveau ne sont valablement adoptés qu'à la majorité de l'article 25 de la loi, c'est-à-dire à plus de la moitié de tous les copropriétaires.
Les erreurs de gestion, tout aussi condamnables
Ne parlons plus du syndic " indélicat " qui commet un délit, ce qui justifie qu'il disparaisse au plus tôt de la copropriété. Intéressons-nous à celui qui est un mauvais syndic et qui dans les actes se traduit par des erreurs de gestion, à une absence d'exécution des décisions de l'assemblée générale ou du respect du règlement de copropriété, une absence de convocation à l'assemblée générale comme la loi l'exige, une augmentation non justifiée des charges, des travaux exécutés sur l'immeuble sans autorisation préalable de l'assemblée générale, etc…
A cet égard, la jurisprudence des tribunaux est sévère. De plus en plus de syndics sont personnellement condamnés à des dommages et intérêts pour " faute de gestion " sur la demande du syndicat des copropriétaires. A noter que ce dernier devra au préalable voter en assemblée la décision d'introduire un procès.
Cette poursuite devant les tribunaux peut aussi être effectuée par chacun des copropriétaires si la preuve est faite d'un préjudice personnel résultant directement de la faute de gestion, ce qui est facile à démontrer, les juges étant fort compréhensifs sur le sujet.
Puisque le syndic est élu démocratiquement à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi), seule l'assemblée peut le défaire de ses fonctions à l'issue de son mandat. Ce dernier est au maximum de trois ans, mais de plus en plus de copropriétés n'élisent plus que pour un an.
En cas de faute grave, que ce soit une infraction pénale ou une faute de gestion manifeste, l'assemblée peut se réunir spontanément comme nous l'avons indiqué ci-dessus sur demande du conseil syndical ou d'au moins 25% des copropriétaires. Ils signeront à cet effet une pétition et l'adresseront au syndic pour le mettre en demeure de réunir l'assemblée.
Si le syndic n'obtempère pas, il faudra recourir à la procédure de désignation de l'administrateur judiciaire à copropriété devant le Tribunal de Grande Instance, procédure rapide et finalement peu onéreuse qui permettra à l'administrateur judiciaire de réunir immédiatement une assemblée pour élection d'un nouveau syndic.
Peut-on renvoyer seul le syndic ?
La question peut paraître paradoxale puisqu'en principe seule l'assemblée générale de la copropriété a le pouvoir de désigner ou révoquer le syndic. Mais il est des cas où un copropriétaire ou plusieurs s'ils se regroupent (même s'ils ne représentent pas 25% de la copropriété), peuvent exercer en justice la demande d'éviction du syndic par désignation d'un administrateur judiciaire. Avec l'assistance d'un avocat, il faut alors déposer requête auprès du Tribunal de Grande Instance.
Le tribunal n'acceptera toutefois cette solution que dans des cas particuliers prévus par la Loi du 10 juillet 1965, à savoir :
- carence du syndic à exercer un droit du syndicat des copropriétaires ;
- expiration des pouvoirs du syndic qui a omis de se les faire renouveler par une assemblée générale qu'il n'aurait pas convoqué en temps utile ;
- absence de la mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale par le syndic de la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
Tout autant de moyens de pure forme qui sont détectés à la lecture des derniers procès-verbaux d'assemblées générales qui va permettre l'éviction du syndic de la copropriété.
L'avenir n'est pourtant pas si noir !
A la suite de scandales qui les ont mis sur la sellette, on constate pourtant qu'à côté des mauvais syndics, il en existe aussi des bons.
Une enquête récente auprès des consommateurs démontrait qu'on les assimile aux percepteurs du Trésor Public car ils exigent le paiement des charges de copropriété ! Toutefois le meilleur syndic est celui qui réussit le tour de force de faire baisser les charges par des économies sans pour autant que celles-ci soient au détriment de la qualité des prestations.
En tout cas, les syndics sont aujourd'hui plus que jamais sous bonne surveillance des autorités préfectorales et de leurs syndicats qui les contrôlent jusque dans leur comptabilité, n'hésitant plus à exclure les brebis galeuses.
Il ne reste plus aux copropriétaires qu'à faire de même avec les moyens mis à leur disposition.
(Février 2004)
Source : Olivier J. BRANE & Jacqueline BERGEL
Avocats à la Cour spécialisés en Droit immobilier
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Avec l'autorisation de la revue Investissement Conseils
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